Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay

Carlos Casacuberta
Néstor Gandelman

Mayo 2006

En este documento los autores discuten, actualizan y revisan las estimaciones de dos elementos conceptuales asociados a la política pública de vivienda: el déficit habitacional y la capacidad de acceso a la vivienda.

En cuanto al déficit habitacional, los autores manifiestan diferencias metodológicas con los estudios anteriores que, según ellos, lo sobreestiman fuertemente. La estimación que ellos realizan a partir de los datos del Censo de 1996 muestra que en ese año como máximo se requeriría de 40.683 viviendas para dotar de una vivienda a cada hogar y reemplazar las viviendas irrecuperables. Mientras que las estimaciones realizadas a partir de los datos del Censo de 2004 no se encuentra evidencia de déficit habitacional, como resultado de la evolución demográfica de la población y el proceso de construcción de nuevas viviendas. “Existen suficientes viviendas desocupadas (con distinto proximidad al mercado) para que cada hogar cuente con una vivienda para si.”

Según la metodología propuesta por los autores, el déficit habitacional se conforma a partir de la suma de tres elementos:

1) viviendas adicionales para dotar a cada hogar de una vivienda:
llamado déficit cuantitativo o de allegamiento

D^A_t = N^H_t - N^V_t

donde N^H_t es el n° de viviendas y N^V_t es el n° de hogares en la muestra.

2) reposición de viviendas irrecuperables
(vinculado al déficit cualitativo o de calidad D^C_t)

3) viviendas en condiciones de hacinamiento

El concepto de déficit como necesidad de viviendas para obtener el estado deseado implica añadir las viviendas particulares que se encuentran desocupadas. Para ello los autores proponen contrastar los componentes anteriormente mencionados del déficit habitacional, con el conjunto de viviendas desocupadas potencialmente utilizables para habitación, N^Vd_t.

Los autores aclaran que estas viviendas no se encuentran todas a igual “distancia” de un uso habitacional. Las que se encuentran más cerca de este destino son las ofrecidas en venta o alquiler. En segundo lugar, se encuentran las que están en reparación y construcción. Por último, restan las viviendas que no están ofrecidas ni en alquiler ni en venta, las cuales se conservan únicamente como un bien de inversión. Puede suceder que las dificultades propias del mercado disminuyan el incentivo de los dueños de ofrecerlas en uso habitacional. Según los autores, a veces este último grupo de viviendas recibe el nombre de “friccionales” (incluye viviendas en procesos judiciales para ejecución de garantías de hipotecas, trámites sucesorios, etc.)

Por lo tanto, la definición de déficit total que se propone en este trabajo se expresa como:

D_t = D^A_t – D^C_t – N^Vd_t

Donde D^A_t es el déficit cuantitativo, D^C_t es el déficit cualitativo y N^Vd_t es el número de viviendas desocupadas potencialmente utilizables.

Los autores recalcan que el concepto de déficit habitacional no debe interpretarse como necesidad de construcción de viviendas. “El concepto de déficit implica cuántas viviendas adicionales deberían estar ofrecidas para uso habitacional para establecer una situación "ideal" de un único hogar por vivienda.” En este sentido, los autores concluyen que según los datos del Censo de 2004 existe superávit habitacional.

Evaluar la contribución del elemento viviendas desocupadas potencialmente utilizables a disminuir el déficit, para los autores implicaría considerar por qué esas viviendas tienen períodos inusualmente largos entre que se ofrecen para un uso habitacional y realmente se asignan a los hogares (fallas en los mercados inmobiliarios o de alquileres) o bien se mantienen completamente al margen de éstos.

En este sentido los autores concluyen que existen estos dos grandes grupos de viviendas desocupadas: las ofrecidas al mercado de alquiler y venta y las que ni siquiera están ofrecidas. Los dos crecen explosivamente entre ambos censos.

“No necesariamente se debe leer esto como insuficiencia de oferta, pues ésta por una parte efectivamente ha crecido. Puede haber sí elementos de mismatch entre esta oferta y la demanda en diferentes tramos de la misma. (…) Se podría conjeturar como posible causas de este desajuste entre oferta y demanda elementos como: la incapacidad de ofrecer garantías adecuadas por parte de los demandantes o más genéricamente que las condiciones crediticias impuestas por los oferentes no permiten el acceso a los demandantes. Si esto fuera efectivamente así, el papel fundamental de la política económica respecto a la viviendas debería estar en aportar elementos que permitan al mercado operar de manera más eficiente.”

En cuanto a las viviendas que quedan afuera del mercado, los autores consideran que “el mercado en sus condiciones actuales desalienta que estas vividas se vuelquen al mismo. También los precios de las viviendas caen en términos reales en los últimos años. Un elemento adicional que podría explorarse como potencialmente desalentador del ofrecimiento en alquiler es el de los costos de desalojo en términos de plazos y dinero.”