Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay

Carlos Casacuberta
Néstor Gandelman

Mayo 2006

En este documento los autores discuten, actualizan y revisan las estimaciones de dos elementos conceptuales asociados a la política pública de vivienda: el déficit habitacional y la capacidad de acceso a la vivienda.

En cuanto al déficit habitacional, los autores manifiestan diferencias metodológicas con los estudios anteriores que, según ellos, lo sobreestiman fuertemente. La estimación que ellos realizan a partir de los datos del Censo de 1996 muestra que en ese año como máximo se requeriría de 40.683 viviendas para dotar de una vivienda a cada hogar y reemplazar las viviendas irrecuperables. Mientras que las estimaciones realizadas a partir de los datos del Censo de 2004 no se encuentra evidencia de déficit habitacional, como resultado de la evolución demográfica de la población y el proceso de construcción de nuevas viviendas. “Existen suficientes viviendas desocupadas (con distinto proximidad al mercado) para que cada hogar cuente con una vivienda para si.”

Según la metodología propuesta por los autores, el déficit habitacional se conforma a partir de la suma de tres elementos:

1) viviendas adicionales para dotar a cada hogar de una vivienda:
llamado déficit cuantitativo o de allegamiento

D^A_t = N^H_t - N^V_t

donde N^H_t es el n° de viviendas y N^V_t es el n° de hogares en la muestra.

2) reposición de viviendas irrecuperables
(vinculado al déficit cualitativo o de calidad D^C_t)

3) viviendas en condiciones de hacinamiento

El concepto de déficit como necesidad de viviendas para obtener el estado deseado implica añadir las viviendas particulares que se encuentran desocupadas. Para ello los autores proponen contrastar los componentes anteriormente mencionados del déficit habitacional, con el conjunto de viviendas desocupadas potencialmente utilizables para habitación, N^Vd_t.

Los autores aclaran que estas viviendas no se encuentran todas a igual “distancia” de un uso habitacional. Las que se encuentran más cerca de este destino son las ofrecidas en venta o alquiler. En segundo lugar, se encuentran las que están en reparación y construcción. Por último, restan las viviendas que no están ofrecidas ni en alquiler ni en venta, las cuales se conservan únicamente como un bien de inversión. Puede suceder que las dificultades propias del mercado disminuyan el incentivo de los dueños de ofrecerlas en uso habitacional. Según los autores, a veces este último grupo de viviendas recibe el nombre de “friccionales” (incluye viviendas en procesos judiciales para ejecución de garantías de hipotecas, trámites sucesorios, etc.)

Por lo tanto, la definición de déficit total que se propone en este trabajo se expresa como:

D_t = D^A_t – D^C_t – N^Vd_t

Donde D^A_t es el déficit cuantitativo, D^C_t es el déficit cualitativo y N^Vd_t es el número de viviendas desocupadas potencialmente utilizables.

Los autores recalcan que el concepto de déficit habitacional no debe interpretarse como necesidad de construcción de viviendas. “El concepto de déficit implica cuántas viviendas adicionales deberían estar ofrecidas para uso habitacional para establecer una situación "ideal" de un único hogar por vivienda.” En este sentido, los autores concluyen que según los datos del Censo de 2004 existe superávit habitacional.

Evaluar la contribución del elemento viviendas desocupadas potencialmente utilizables a disminuir el déficit, para los autores implicaría considerar por qué esas viviendas tienen períodos inusualmente largos entre que se ofrecen para un uso habitacional y realmente se asignan a los hogares (fallas en los mercados inmobiliarios o de alquileres) o bien se mantienen completamente al margen de éstos.

En este sentido los autores concluyen que existen estos dos grandes grupos de viviendas desocupadas: las ofrecidas al mercado de alquiler y venta y las que ni siquiera están ofrecidas. Los dos crecen explosivamente entre ambos censos.

“No necesariamente se debe leer esto como insuficiencia de oferta, pues ésta por una parte efectivamente ha crecido. Puede haber sí elementos de mismatch entre esta oferta y la demanda en diferentes tramos de la misma. (…) Se podría conjeturar como posible causas de este desajuste entre oferta y demanda elementos como: la incapacidad de ofrecer garantías adecuadas por parte de los demandantes o más genéricamente que las condiciones crediticias impuestas por los oferentes no permiten el acceso a los demandantes. Si esto fuera efectivamente así, el papel fundamental de la política económica respecto a la viviendas debería estar en aportar elementos que permitan al mercado operar de manera más eficiente.”

En cuanto a las viviendas que quedan afuera del mercado, los autores consideran que “el mercado en sus condiciones actuales desalienta que estas vividas se vuelquen al mismo. También los precios de las viviendas caen en términos reales en los últimos años. Un elemento adicional que podría explorarse como potencialmente desalentador del ofrecimiento en alquiler es el de los costos de desalojo en términos de plazos y dinero.”

Políticas de Vivienda en Uruguay: Diagnóstico y Guías de Acción

Dr. Shlomo Angel
Asesor de Política de Vivienda
Informe preparado para el Gobierno de Uruguay y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID)

Nueva York, Abril 2004

Este extenso documento fue preparado por el Dr. Shlomo Angel con el objetivo de sugerir nuevas líneas de acción en materia de vivienda a partir del 2004, a solicitud del reciente gobierno electo.

En primer lugar, el autor realiza un análisis del contexto del sector vivienda en Uruguay, en el cual desarrolla los siguientes temas: crecimiento de la población, urbanización y formación de hogares (distribución de ingresos / inflación / política fiscal del gobierno / condiciones en el sector financiero / condiciones en el sector de la construcción / el clima político.

En segundo lugar, elabora un análisis de las condiciones del sector de vivienda: disponibilidad de tierras / el volumen, la estructura y el costo de la producción de vivienda / la disponibilidad de financiación hipotecaria / precios de vivieda, alquileres y capacidad financiera / unidades de vivienda y espacio habitable / la calidad de vivienda / tenencia.

A continuación el autor realiza un profundo análisis del estado de la política de vivienda, para finalmente proponer una guía de acción.

Dentro de la profundidad y complejidad del estudio realizado, quisiera destacar una serie de conceptos claves para la investigación de mi tesis. En particular quisiera plantear una pregunta fundamental: ¿Existe défit de vivienda en Montevideo?

Para responder esta pregunta, el autor distingue claramente dos tipos de déficit habitacional, el cuantitativo y el cualitativo. En este este informe el autor demuestra que Montevideo no presenta déficit cuantitativo sino cualitativo.

Según el Dr. Shlomon Angel, además de los factores contextuales analizados en la primera parte del informe, las tres principales condiciones dentro del sector vivienda que afectan a la oferta y a la demanda de la misma son las siguientes:

1. La disponibilidad de tierras;
2. El volumen, la estructura, y los costos de producción de vivienda; y
3. La disponibilidad de financiación hipotecaria.

Y considera que es posible definir el funcionamiento verdadero del sector de vivienda por medio del análisis de las siguientes dimiensiones claves:

4. Precios de vivienda, alquileres, y capacidad financiera;
5. Unidades de vivienda y espacio habitacional;
6. La calidad de vivienda; y
7. Tenencia

A continuación presentaré una síntesis de cada punto:

1. La disponibilidad de tierras:
“En Montevideo la escasez de terrenos pareciera no existir. La densidad de desarrollo urbano en la zona metropolitana, 6,300 personas por km2, es semejante a la densidad promedio en América Latina en general, aunque un porcentaje significante del inventario de vivienda en Montevideo—44 porciento—está constituído por departamentos.”

2. El Volumen, la Estructura, y el Costo de la Producción de Vivienda:
“La comparación entre los datos de los censos de 1985 y 1996 demuestra claramente que el inventario de vivienda ha crecido más rápidamente que la población en el país en general , en las zonas urbanas, y en Montevideo. (…) Si bien pareciera que el crecimiento del inventario de vivienda no ha reducido la relación de hogares a unidades de vivienda ocupadas, es evidente que ha aumentado la tasa de vacantes. La tasa de vacantes en el país aumentó de 6.5% en 1985 a 13% en 1996. En Montevideo, donde las tasas de vacantes han sido generalmente bajas, la tasa de vacantes ha descendido de 8.3% en 1985 a 6.3% en 1996. Las cifras más recientes sobre tasas de vacantes que incluyen el abandono de unidades en el centro histórico, la construcción excesiva, y la emigración—no se encuentran disponibles. No obstante, es lógico suponer que las tasas de vacantes son bastante altas y que, como resultado, la demanda de nueva construcción es más bien baja. En el presente, no hay ninguna razón que indique que el déficit de vivienda en Uruguay es un problema serio.”

(…)“Paralelamente, hay algunas señales que indican que la porción del sector informal en la producción de vivienda nueva en Montevideo ha aumentado en los años recientes, aunque no sea posible confirmarlo oficialmente. (…) Estimaciones preliminares transmitidas por los medios de comunicación sugieren que la población en los asentamientos informales está creciendo al 10% anual. Esta estimación pareciera ser muy alta, ya que la población total de Montevideo crece a menos de 1% anual. Los asentamientos informales solo podrían crecer a un paso más acelerado si las personas se mudaran de departamentos y casas del sector formal a vecindarios informales.”

3. La disponibilidad de financiación hipotecaria:
(del 2004 al día de hoy la disponibilidad de financiación hipotecaria se ha modificado sustancialmente, por ese motivo no extraigo este punto)

4. Precios de Vivienda, Alquileres y Capacidad Financiera:
“¿Tiene la población de Uruguay los recursos financieros necesarios para la vivienda? Una medida comparativa de la capacidad financiera usada frecuentemente es la relación precio de vivienda-a-ingreso, que compara el valor de vivienda de precio mediano con el ingreso mediano. Esta relación fue del orden de 3.8 en 2001 en Montevideo, por ejemplo. Esta relación es alta en comparación con otras ciudades en América Latina en general, lo cual sugiere que la capacidad financiera para vivienda en Uruguay es relativamente baja. Aún así, los niveles de propiedad del hogar no son particularmente bajos en términos regionales, como veremos más adelante. Más de dos tercios de las unidades de vivienda están ocupadas por sus propietarios.”

En cuanto a los alquileres, (…) “A pesar de que en los años recientes, la relación alquiler-a-ingreso ha sido reducida considerablemente, las familias de bajos ingresos en general, y los desempleados en particular, no han podido cumplir con sus alquileres. Como resultado, en la ausencia de cualquier tipo de protección legal o programa de suplemento de renta, han sido desalojados de sus viviendas en masa. "

5. Unidades de Vivienda y Espacio Habitacional:
¿Existe un déficit cuantitativo de vivienda en Uruguay? La discusión acerca del número verdadero de unidades de vivienda en el país es crítica, a fin de poder comprender la existencia (o la ausencia) de déficits cuantitativos de vivienda. Según el censo de 1996, para entonces había alrededor de 1,126,502 unidades de vivienda en Uruguay, que alojaban a 975, 037 hogares. Había 16% más de unidades de vivienda que hogares en todo el país, y 7% más de unidades de vivienda que hogares en Montevideo. Por lo tanto, en general, no había escasez de unidades de vivienda. No obstante, muchas de las unidades de vivienda estaban vacías. La tasa de vacantes en Montevideo, por ejemplo, fue 6.3% en 1996. Como resultado, tanto en todo el país como en Montevideo, en realidad el número de hogares era igual al de unidades de vivienda ocupadas en 1996. Esto sugiere que, desde la fecha del último censo, no hubo un déficit cuantitativo de vivienda significante.”

(…) “En general, el déficit cuantitativo de vivienda debe corresponder al número de hogares que requieren establecerse en unidades de vivienda nuevas, excluyendo las casas que ocupan un terreno actualmente y que pueden ser mejoradas, ampliadas, o reconstruídas sin necesidad de ser reubicadas. Debe incluir (a) todas las personas sin hogar; (b) la mitad de los hogares que comparten una unidad de vivienda en el presente; y (c) todos los hogares que deben ser reubicados a causa de que, por alguna razón, la vivienda debe ser destruída. Primero, notamos que no hay personas sin hogar en Uruguay, prácticamente, aunque no existen cifras verdaderas. Segundo, no hay una gran cantidad de hogares duplicados. Tercero, no existen razones suficientes por las cuales sea necesario reubicar un gran número de comunidades residenciales. En la mayoría de los casos, tanto la vivienda como la infraestructura en estas comunidades pueden ser mejoradas por un costo económico y social menor que el de reubicación. En otras palabras, no existe actualmente un déficit cuantitativo de vivienda en el país en general, en Montevideo, o en las zonas urbanas del interior.”

6. La calidad de vivienda:
“En general, no existe una manera precisa de calcular un déficit cualitativo de vivienda ya que no es un número. El inventario de vivienda tiene ciertas características cualitativas, y solo podemos hablar con seguridad de la presencia o la ausencia de una cierta característica.”

(…) "El Instituto Nacional de Estadística (INE) colecciona datos sobre un número de deficiencias en la calidad de vivienda como parte de su censo decenal: (a) el uso de materiales de construcción que no son permanentes en la estructura, (b) la ausencia de abastecimiento de agua en cañerías dentro de la unidad, y (d) la ausencia de electricidad.”

(...) “Lo que es importante es recordar que la política de vivienda en Uruguay debe respetar la calidad y el valor del inventario de vivienda existente y concentrarse en su mejoramiento, en vez de cancelarlo y de reemplazarlo con nueva construcción.”

7. Tenencia:
“La porción de viviendas ocupadas por sus propietarios en Uruguay—75% en 1996—es relativamente alta en términos comparativos, considerablemente más alta que la de 65% estimado para toda la región. Esta porción es escasamente menor en Montevideo (71%) y considerablemente más alta en las zonas urbanas del interior (81%). Los censos anteriores indican que la tasa de propiedad de hogares ha ido aumentando sistemáticamente con el pasar de los años—de 39.4% en 1963, a 51.1% en 1975, a 56.3% en 1985, y a 75% en 1996.” [INE, 1985, 68]

Realidades y desafíos del mercado inmobiliario

810 AM | RADIO EL ESPECTADOR
12.10.2005 | 14.37hs

Extracto de la Tertulia Abierta llevada a cabo por el periodista Emiliano Cotelo junto a Julio Villamide, empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades; Hugo Cersósimo, director Ejecutivo de Valora Consultoría y Valuaciones; y Gustavo Ortega, arquitecto y secretario de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.
(…)
EC - ¿Qué más? ¿Otras variables, otros factores que inciden en el mercado inmobiliario?

JV – La variable de la emigración influyó muchísimo durante la crisis y sigue influyendo, porque se sigue yendo gente del país. Hay algún trabajo realizado sobre la base de ingresos y egresos a partir del aeropuerto de Carrasco que ha estimado en 18.000 personas la salida en este primer semestre del año. Esto ha tenido un impacto muy fuerte en el mercado habitacional, en el mercado inmobiliario, consecuentemente también en el mercado de alquileres, y es una realidad que se ha mantenido presente, cuando todos estimábamos que con un cambio de gobierno iba a haber otras expectativas y quizás el fenómeno no sólo se frenara sino que podría comenzar a revertirse. Desafortunadamente todavía eso no está pasando, ojalá en el futuro la economía del país comience a crecer y algunos uruguayos que se habían ido puedan retornar. La emigración ha tenido un impacto muy fuerte y ha sido una de las principales razones de que el país tenga tamaña cantidad de viviendas vacías, algo que el censo 2004 nos mostró, para mí con sorpresa, nunca imaginé que la cifra fuera esa, esperé incluso algunos meses pensando en la verificación del INE y que pudiera haber algún error, pero estamos hablando de cifras realmente muy importantes y que también están vinculadas con la salida de uruguayos al exterior.
(…)
EC – Desde la audiencia llegan varias preguntas, una de ellas de Marcelo, de Arroyo Seco, que consulta, en función de este análisis que ustedes vienen realizando, cómo se entiende que los alquileres se encuentren tan altos. Si hay tantas viviendas vacías, ¿por qué los alquileres están tan altos?

HC – El hecho de que los alquileres estén en precios altos hace a lo que hablábamos hace un rato. Ante la falta de crédito la gente dice, no puedo comprarme una casa, me tiro a buscar para alquilar algo. Y por otro lado hay una concentración muy grande de gente que se ha ido a alquilar en la costa, donde en un principio los precios estaban accesibles y hoy, por esa fuerte demanda, han ido creciendo.

JV – Me gustaría contextualizar el tema de los alquileres en términos un poco más históricos. Si uno mira los últimos 20 años y se abstrae del fenómeno que se ha registrado básicamente en la costa en estos últimos meses, en este último año y medio de suba importante en los valores, los alquileres en Montevideo están en sus niveles mínimos históricos.

EC – Vamos a manejar números, entonces.

JV – En términos reales estamos casi tres veces por debajo de los valores que había a inicios de los noventa, por ejemplo, fines de los ochenta, inicio de los noventa. A partir de 1994 y hasta 2004 inclusive los alquileres cayeron por distintas razones, al principio por un exceso de oferta, luego por la propia crisis que empezó en el sector en 1998, fue como una especie de carrera de postas, pero lo cierto es que por 10 años los alquileres bajaron, se redujeron a menos de la mitad en términos reales, y se comenzaron a recuperar a partir de 2004 en un proceso que es lógico, en primer lugar porque el país se comenzó a recuperar, porque los ingresos de la población se comenzaron a recuperar, todos los precios de la economía comenzaron a recuperarse, los alquileres no son la excepción, pero además estamos en un contexto en el que sin financiamiento para la promoción privada de largo plazo y de tasas accesibles, y sin el BHU, el alquiler se transformó en la única alternativa de acceso a la vivienda para un sector muy importante de la población.

No olvidemos que el BHU aquí en Montevideo cubría, aún en años malos, alrededor del 15 por ciento de la oferta. Toda esa es una demanda agregada sobre el mercado de alquileres que hoy se está expresando. Entonces, como consecuencia natural de ese crecimiento de la demanda y de la ausencia de alternativas que la reduzcan, los alquileres han comenzado a subir antes que el ingreso de la población.

HC – También hay que ver el lugar donde están estas viviendas desocupadas. Una situación se da en el corazón de Montevideo o en la periferia, en la costa, la gente se quiere ir a vivir a la costa, eso es lo que quiere el uruguayo.

JV – En la costa hay menos viviendas vacías que hace 10 o 20 años.

HC – Exacto.

EC – Entre paréntesis, ¿por qué la gente se quiere ir a vivir a la costa?

GO – Calculo que por estatus.

HC – Porque los uruguayos somos así.

JV – Está la mejor infraestructura de la ciudad allí.

GO – Y además una mejor calidad de vida, ¿a quién no le gusta, hasta el más sencillo de los uruguayos, ir a tomar un mate a la rambla o alguna situación por el estilo? Tenés la playa, tenés una cantidad de comodidades que no tenés en otras zonas.

EC - ¿El gasto en seguridad también incide?

JV – Sí, también.

GO – Incide si uno lo compara con el de otros barrios que obviamente son más peligrosos.

HC – Pero tú ves cuál es la iniciativa de los diferentes gobiernos, porque estuvo el Plan Fénix, hay ahora un plan para la zona de Goes, son zonas que tienen toda la infraestructura que se quieren revitalizar pero por alguna razón esos proyectos fracasan, en lugares donde tenés la infraestructura y tenés las viviendas vacías.

EC – Es un problema serio para una ciudad como Montevideo, un gran desperdicio de infraestructura ya montada.

HC – Sí, pero no es sólo en Montevideo, es un fenómeno que entiendo que es prácticamente mundial, pasó en Londres, en Argentina con toda la infraestructura de lo que era Puerto Madero hasta que lo revitalizaron.

EC – Mi pregunta en todo caso es: ¿no hay futuro posible para esas zonas que hoy se encuentran deprimidas?

JV – Claro que hay futuro posible, lo que pasa es que se requieren políticas activas. Yo creo que hay una comprensión de las autoridades actuales del Ministerio de Vivienda (Mvotma) del fenómeno. En el diagnóstico estamos todos de acuerdo, no creo que haya muchas diferencias, lo importante es ponerse de acuerdo en la soluciones. Está claro, en algún momento hemos estado aquí con alguna propuesta vinculada con estos temas, hace muchos años, y seguimos en la misma situación, lo único que probablemente se haya agravado. Londres tiene 3 por ciento de propiedades vacías, aquí estamos hablando de un 9 por ciento, una cifra que triplica. En algunas ciudades de Holanda estamos hablando de un porcentaje de 1 por ciento, en Europa la media creo que está en 4 o 5 por ciento, España es el país que tiene un porcentaje mayor, mucho más elevado incluso que el de Uruguay. Pero las viviendas vacías no están donde la gente está demandando muchas veces alquileres, y la razón por la que han quedado vacías, no tengo ningún trabajo como para poder cuantificarlo, pero seguramente una parte se fue del país y en ocasiones mantiene las viviendas.

Este triple asesino que hace poco conmovió a todos en Ciudad de la Costa, estaba ocupando una vivienda vacía de una familia que estaba en el exterior, una cabaña que tomó y ocupó. De esos casos hay muchos, a veces les dan la vivienda a familiares o amigos y a veces quedan transitoriamente vacías, porque muchas veces los uruguayos se van ilegalmente a Estados Unidos o a España, tienen temor de que en algún momento los puedan rebotar y necesitan esa vivienda en Montevideo. Y el otro porcentaje se fue a los asentamientos, esa es la gente que debemos recuperar, que perdió la capacidad de ser consumidora del mercado formal, hay que ayudarla desde el Estado para que se transforme nuevamente en consumidora y vuelva a ocupar esa infraestructura que hoy existe.

GO – Reforzando lo que decía Villamide, el fenómeno de los últimos de los 15 años fue Ciudad de la Costa, que se creó prácticamente de la nada y hoy vemos los problemas que tiene hoy: le falta infraestructura, etcétera, la gente quiere empezar a volver a Montevideo.

HC – Yo creo que si las políticas de este gobierno prosperan y toman el rumbo que de pronto el ministro de Economía ha marcado, va a haber un resurgimiento de aquella clase media uruguaya que lamentablemente quedó totalmente sumergida, y esa gente podría en alguna medida emigrar hacia esas zonas que estamos hablando que hoy están vacías.

(...)

JV – Imaginemos un escenario para el próximo bienio con estabilidad política y económica, con un país creciendo como prevén los economistas, a una tasa de 4, 5 por ciento anual, con una reforma tributaria definida que no afecte la producción, por lo tanto tampoco la industria inmobiliaria, aun cuando se cree el impuesto a las personas físicas, pero que a su vez ese impuesto sirva para asegurar inversiones en determinadas áreas que al gobierno le interese promover, un salario en términos reales creciendo, una tasa de desocupación bajando, incluso por la propia reactivación de la industria de la construcción y, fundamentalmente, la posibilidad que el equipo económico, el MVOTMA, los empresarios, los bancos, las AFAP y todos los actores de este gran negocio de financiamiento de largo plazo, que es un gran negocio y es una alternativa fantástica para que los pequeños inversores coloquen allí sus capitales y no comprar bonos de Estados Unidos, si eso se logra cerrar y se logra generar financiamiento de largo plazo a tasas razonables y se transforma en un negocio serio, no de tasas de morosidad de 60, 68 por ciento, sino de un dígito, como son habituales en cualquier mercado sano, en ese escenario tenemos una perspectiva para la industria inmobiliaria y el sector inmobiliario en particular fantástica.

EC - ¿Qué quiere decir eso en números?

JV – Quiere decir que los precios van a subir, que subirán dependiendo de la base demandante, la base demandante va a depender del financiamiento, obviamente, si el financiamiento es más accesible habrá más demandantes en el mercado y por lo tanto los precios van a subir un poco más, pero en todo caso van a subir por la propia presión alcista de la inflación en dólares de todos los precios, porque también va a subir el salario medido en dólares de la gente, los precios internos van a subir en dólares, pero más allá del dólar, estamos ante la perspectiva de un escenario realmente interesante, además de beneficiarlos con una coyuntura internacional altamente favorable, con un ingreso de divisas, porque no olvidemos que esta región durante cuatro o cinco años fue exportadora neta de divisas, salieron más recursos de América Latina que los que ingresaron; a partir del año que viene esa situación se revierte, los economistas dicen, incluso el propio Enrique Iglesias, que esta situación se va a mantener. Esto es una oportunidad interesante y ya la está aprovechando Punta del Este, casi la cuarta parte de las unidades nuevas que se están vendiendo allí son a europeos y estadounidenses, compradores no tradicionales de productos aquí. Hay una intención en el mundo de aprovechar estos ciclos favorables, las plusvalías que generan, lo hemos visto con los alemanes en los últimos años cuando el mercado inmobiliario en Alemania empezó a bajar hubo alemanes comprando incluso en Uruguay campos, propiedades, etcétera. Es un escenario internacional favorable para la región que si lo sabemos aprovechar acomodando el cuerpo a nivel interno con las medidas apropiadas nos genera un escenario interesante.

Asentamientos: Entrevista a María José Álvarez Rivadulla

DIARIO EL PAÍS

30 de abril de 2007
Extracto de la entrevista publicada en el sitio web del Diario El País:

Todavía es posible revertir el proceso de guetización en Montevideo. Hay que estimular que los sectores medios y altos opten por residir en barrios heterogéneos y en los que se han deprimido últimamente.

Hoy la mayoría de los asentamientos no son guetos, sino poblaciones de una gran heterogeneidad social, en donde se aprecia una gran resistencia a la caída del mercado laboral, sostuvo la socióloga María José Álvarez, investigadora del programa sobre Integración, Pobreza y Exclusión Social (IPES) de la Universidad Católica del Uruguay (UCU). La entrevistada es autora del trabajo "Asentamientos irregulares montevideanos: la desafiliación resistida" publicado en la edición Nº 4 del Monitor Social del Uruguay del IPES. A continuación un resumen de la entrevista concedida a ECONOMIA & MERCADO.

(...) Orígenes

-¿De dónde procede la población de los asentamientos de Montevideo?

-Este fenómeno relativamente nuevo forma parte de la "latinoamericanización" de Uruguay. Los barrios que surgieron de las ocupaciones irregulares de tierras, que caracterizan a las ciudades de América Latina desde principios de los años cincuenta, fueron conocidos como "cantegriles" en Montevideo, pero en nuestra ciudad no fueron un fenómeno numéricamente importante. Eran barrios conformados principalmente por personas provenientes del Interior que llegaban a la capital seducidas por las oportunidades que prometía el modelo de sustitución de importaciones. La población que hoy habita en los asentamientos es mayoritariamente de origen urbano, más precisamente de la misma ciudad de Montevideo. En 1995, del total de habitantes de asentamientos irregulares montevideanos, más de un 70% provenía de otras partes de la ciudad, mientras que menos del 30% era del Interior. En síntesis, la mayoría de los vecinos de estos nuevos barrios informales ha sido expulsada de la ciudad formal. Lo que hace peculiar a Montevideo es que los asentamientos tienen una expansión sin migración campo-ciudad, porque Uruguay ya era urbano veinte años atrás y la población de la capital no ha tenido crecimiento.

(…) Opciones

-¿Qué factores determinan la decisión de una familia de ir a vivir a un asentamiento irregular?

-Es una decisión multicausal. Para la lógica familiar, el costo de la formalidad es alto y el de informalidad resulta más barato. Por eso, la mayoría aduce que el motivo principal de su traslado a una vivienda informal obedece a la imposibilidad de pagar un alquiler y otros señalan que es la única forma de tener casa propia. Desde una óptica estructural, debe atenderse a la precarización en la inserción laboral de la población de menores ingresos, lo que afecta al mercado de alquileres de viviendas por sus costos elevados, la ausencia de ingresos regulares, la falta de posibilidades de obtener una garantía para arrendar, etc. Desde un punto de vista político, el Estado uruguayo se ha mostrado tolerante con las ocupaciones y con los ocupantes que se han movilizado y conseguido con muchísimo esfuerzo diversos servicios para sus barrios.

(…) Segregación residencial

-Ante el crecimiento de los asentamientos irregulares en Montevideo, ¿es posible mantener una cohesión social o es inminente una fuerte segregación residencial?

-Todavía es posible mantener la cohesión social, pero resulta preocupante el nivel de segregación residencial que ha experimentado Montevideo en los últimos años. Entre sus múltiples causas, se puede mencionar el crecimiento de estos asentamientos; pero, a su vez, las clases medias y altas han decidido mudarse a barrios más homogéneos y ciertos barrios céntricos se han vaciado. El surgimiento de los asentamientos tiene consecuencias muy importantes para la segregación residencial ya que están situados más lejos de las posibles fuentes de trabajo. Además, es razonable que la gente que vive en un barrio informal aspire a tener su policlínica, su escuela, su campo deportivo, etc. Pero esto hace que la interacción con individuos de más recursos (económicos, de información para conseguir empleo, culturales, etc.) se vuelva cada vez más difícil, lo cual a la larga puede formar un gueto.

-Entonces, ¿se puede afirmar que la población de los asentamientos irregulares esté marginada de la ciudad de Montevideo?

-El concepto de marginación implica una ruptura total con la ciudad formal. No creo que los asentamiento sean guetos desde el momento en que buena parte de sus habitantes se conectan continuamente con la ciudad formal en sus lugares de trabajo y en los centros de estudio. Más bien existe un proceso de guetización que todavía es posible revertir. No sé si esa tendencia podrá ser dada vuelta si Montevideo no detiene su tendencia al aumento de la informalidad residencial. Pero este proceso no es exclusivo de los asentamientos. Hay barrios formales e inclusive barrios que surgieron a partir de políticas públicas estatales de realojos que han provocado situaciones de marginación superiores a las que encontramos en muchos asentamientos. Allí hay altísimas tasas de embarazo adolescente, de jóvenes que no estudian ni trabajan, de drogadicción, etc. Nuevamente, esto no está restringido a los asentamientos. Aún más, en algunos casos, el proyecto colectivo del asentamiento actúa como una resistencia al proceso de desafiliación de instituciones como el trabajo y la seguridad social. En muchos casos, la participación, la solidaridad vecinal y la seguridad pública son mayores que en otros barrios de la ciudad. El problema es la durabilidad de ese capital social. Porque el proyecto colectivo del asentamiento lo pueden tener los fundadores, pero es sumamente difícil mantenerlo en la segunda generación que presenta serios problemas estructurales de educación y empleo. Hoy la mayoría de los asentamientos no son guetos, sino poblaciones de una gran heterogeneidad social, en donde se aprecia una gran resistencia a la caída del mercado laboral.

La capital no necesita expandirse territorialmente al no crecer en población

-¿Cuáles serían las políticas públicas más adecuadas para erradicar la vivienda informal?

-Más que erradicación me gustaría hablar de desincentivo porque hoy contamos con un área de ciudad informal ya consolidada que no creo que deba erradicarse, a pesar de que en algunas ciudades, como en Santiago de Chile, se han erradicado poblaciones enteras. Los vecinos no quieren mudarse después de haber invertido tanto dinero y esfuerzo en la autoconstrucción y en el proyecto barrial. Además, la tendencia regional es a regularizar. Para desincentivar la informalidad, habría que lograr que el costo de la formalidad fuese menos oneroso. Si los hogares pudiesen pagar una tarifa fija económica por el consumo de los servicios públicos esenciales, seguramente muchas familias preferirían residir en el casco de la Villa del Cerro que irse a vivir en un asentamiento. Si fuera más fácil alquilar -ya sea actuando sobre el mercado ofreciendo subsidios o facilitando las garantías, por ejemplo, u ofreciendo vivienda social en alquiler-, probablemente sucedería lo mismo.

-¿Qué medidas debería tomar el gobierno en materia de asentamientos?

-El Estado debería ser menos tolerante con las ocupaciones de terrenos para asentamientos porque generan costos muy elevados al fisco; pero debería ofrecer alternativas. La regularización de tierras es una operación sumamente cara porque implica llevar servicios (electricidad, agua, saneamiento, transporte, escuelas, etc.) a la periferia del área urbana. Además, la ciudad de Montevideo no necesita expandirse territorialmente porque no tiene crecimiento poblacional. Pero no sólo se debe enfocar la política a quienes tienen menos recursos. También hay que estimular que los sectores medios y altos, es decir aquellos con más condiciones para decidir donde vivir, opten por barrios heterogéneos y por los que se han deprimido en los últimos años, haciéndolos atractivos. Esto puede lograrse ofreciendo buenos establecimientos educativos en esos barrios, cuidando los espacios públicos, facilitando alquileres o préstamos para compra y reciclaje de viviendas, facilitando la localización de cooperativas en el centro de la ciudad, etc. En síntesis, debemos pensar en políticas globales para construir una ciudad más mezclada, y no solo en políticas para los de menores recursos. Lo que debe preocuparnos es el aumento de la segregación residencial y no sólo la localización de la pobreza. Bajo la hipótesis de que en ciudades donde personas de distintas clases tienen la posibilidad de interactuar más, es más probable construir ciudadanía en base de equidad.

Las casas vacías del Estado

DIARIO EL PAÍS
12 de enero de 2008

Extracto de artículo publicado por la periodista Marcela Moreti en el sitio web del Diario El País:
El Hipotecario gasta casi cinco millones de dólares al año en mantener 3.650 viviendas inutilizadas u ocupadas. Venta ilegal de llaves, deudas eternas y saqueos en plena reestructura.

Cualquiera sabe que por más que la Constitución de la República asegure algo expresamente, eso no significa que tal derecho se vaya a cumplir. El artículo 45 de la Constitución, por ejemplo, asegura que "todo habitante de la República tiene derecho a gozar de una vivienda decorosa". Para muchos que sueñan con una casa propia y no tienen manera de lograrlo, el deber constitucional es bastante parecido a una mera aspiración surrealista.

Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en todo el país hay más casas vacías que familias viviendo en asentamientos irregulares. Extraña paradoja: sobran casas vacías y también sobran interesados en ocuparlas. Sin embargo, la ecuación no cierra.

Y el Estado tiene responsabilidad en esa extraña situación, ya que más de 3.500 de las viviendas inutilizadas son del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). Ahí están: a veces por salir a remate, a veces en venta, a veces en un limbo jurídico y en muchos casos descuidadas, destrozadas y ocupadas.

Para mantenerlas, el Estado -a través del Hipotecario- dedica casi cinco millones de dólares anuales. Mientras tanto, los vecinos se quejan de gastos comunes incumplidos, saqueos y un deterioro al que el gobierno no parece prestarle ninguna atención.

Mientras, hay 195.772 uruguayos, el 6% de la población total, que viven en asentamientos irregulares según los datos del Relevamiento de Asentamientos 2005-2006, realizado por el INE y el Programa de Integración de Asentamientos Irregulares (PIAI). Representan 51.021 hogares.
En situación menos compleja, pero urgente a su manera, están los cientos de miles de uruguayos (parejas jóvenes, por ejemplo) que no logran acceder a una vivienda a pesar de tener ingresos interesantes o poder pagar un alquiler.

La combinación de esos datos y la cantidad de viviendas deshabitadas hacen tambalear cualquier política pública de vivienda. A 2004, el último dato disponible en el INE, había 240.239 casas vacías en todo el país, 57.545 sólo en Montevideo. Por eso las ventanas tapiadas que se ven en todos los barrios. Quitando de la cifra total una cuarta parte de viviendas de uso estacional (de veraneo, por ejemplo), el resto, unas 180.200, son casas inutilizadas.

El problema es grave. "En el último período intercensal, entre 1996 y 2004, de cada tres viviendas que se sumaron al stock, simultáneamente dos quedaron vacías", advirtió Julio César Villamide, reconocido operador inmobiliario y director de la revista Propiedades.
Es paradójico. Las casas tienen dueños que no las usan y los que las necesitan no siempre tienen ingresos para ser dueños.

La falta de créditos para las poblaciones de ingresos bajos y medios es una traba importante. El director Nacional de Vivienda, Gonzalo Altamirano, fue contundente. El Estado debería destinar unos 1.500 millones de dólares para prestar y subsidiar las viviendas a unas 70.000 familias que "solas no pueden acceder" a una propiedad, dijo en octubre en una sesión de la Junta Departamental de Montevideo.

El gobierno sabe que el problema de la vivienda es un hierro caliente. Por eso en su Plan Quinquenal de Vivienda para el período 2005-2009 habla de una "crisis estructural del sistema habitacional" y propone la reestructura del BHU, su principal herramienta para operar en el mercado, y la creación de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). (…)

(...) Igual se hicieron algunas cosas. La colocación de viviendas creció de 630 en 2005 a 700 en 2006 y 900 en 2007, según informó Morodo. "Creo que el directorio que cesó hace poco tuvo dentro de sus prioridades subsanar ese tema. Los remates de unidades se aceleraron y fue creciendo la cantidad de oferentes. Dos años atrás terminaban desiertos, con bases muy altas y desinterés por parte del público. El BHU fue siendo más sensato con las bases de lo pretendía a recuperar", opinó Julio César Villamide.

Al cierre de 2007 el banco tenía 3.650 viviendas vacías, o casi. En realidad cerca de 1.000 estaban ocupadas por intrusos que se metieron por la fuerza o compraron la llave de forma irregular, dijo Morodo.

El ex jerarca explicó que al asumir, a principios de 2005, había unas 3.000 unidades inútiles. "Nos costó precisar el dato. Recién a fines de 2005 llegamos a esa conclusión. Ahora sigue habiendo un número similar de viviendas vacías u ocupadas pero no porque todo estuvo quieto, sino por un proceso combinado de recuperación más acelerada y también más rápida colocación de viviendas".

Al menos se ganó una batalla contra la burocracia y ahora el banco sabe cuántos apartamentos vacíos tiene, lo que llevó meses de trabajo cruzando datos de varias fuentes distintas para unificar la información.

Pare de construir viviendas
EN 1996 había 67.292 viviendas desocupadas potencialmente utilizables. En 2004 esa cifra ascendió a 114.751, según datos del estudio "Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay", mayo 2006, de Casacuberta y Gendelman. Según el último dato, 63.674 casas están en alquiler, a la venta, en construcción o en reparación, contra 38.751 que estaban en las mismas condiciones en 1996.

Este estudio sugiere que la discusión de la política pública de vivienda debe considerar la canalización de las viviendas ya disponibles, además de la generación de instrumentos que ayude a resolver el descalce entre oferta y demanda, antes que la construcción de nuevas soluciones habitacionales.

Uno de los problemas será que Uruguay tendrá algunas dificultades para encarar el problema de las casas inutilizadas. Para empezar, no existe ninguna normativa específica sobre el tiempo máximo para tener una vivienda vacía, según destaca el artículo sobre derecho a la vivienda, incluido en el Informe sobre Derechos Humanos de Serpaj 2006: "Dentro de los justificativos para expropiar, no aparece la referencia a la desocupación de un inmueble, ni por el hecho de no cumplir una función social". El estudio menciona ejemplos de otros países que atacan la situación por tratarse de propiedades improductivas y sancionan con impuestos. En el país, sólo existe el impuesto al baldío.

FUCVAM promueve ocupación ilegal de tierra

DIARIO EL PAÍS
28 de julio de 2007
Extracto de entrevista publicada en el sitio web del diario El País:

La Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam) está promoviendo la ocupación "organizada" de tierras, y la derogación de la ley que pena con cárcel este tipo de prácticas.

-¿Ustedes son conscientes que están promoviendo una medida ilegal?
-Sí, más con la ley que aprobaron.

-Pero es ilegal lo que ustedes proponen.
-Sí, sí, pero quien incumple con la legalidad es el propio Estado, porque también la Constitución dice que todos tenemos derecho a la vivienda.

-¿Ustedes consideran que no existen herramientas legales para obtener las tierras que reclaman?
-Por supuesto. Una cartera nacional de tierras no hay. A dos años y medio de gobierno (del Frente Amplio) recién se instala una comisión para hacer un relevamiento. El propio director nacional de Vivienda manifestó que hay 60.000 viviendas vacías en Montevideo, y que no es necesario construir más. Si están vacías, por qué no se las dan a la gente. Hay una contradicción permanente.

Ley cuestionada. Fucvam está reclamando además la derogación de la ley 18.116, que pena con cárcel la ocupación ilegal de viviendas.
Esta ley modificó el Código Penal. Por ejemplo, en primer lugar permite que el dueño de un predio ocupado o cualquier particular pueda solicitar la intervención de la Justicia en el caso de una ocupación ilegal. Además, elimina como requisitos para el inicio de la acción judicial sobre los ocupantes de un predio o vivienda el hecho de que hayan tomado posesión del bien mediante el engaño, la clandestinidad o la violencia. Y en tercer lugar establece como agravante el hecho de que la ocupación se produzca en una zona turística. En este caso particular, también se permite que el delito sea perseguido de oficio por la Justicia.

Esta ley fue una iniciativa de los diputados blancos de Maldonado, ante la ocupación de viviendas en Punta del Este.

En su momento se especuló con un eventual veto del Poder Ejecutivo a esta ley, que en el Parlamento fue apoyada por el Frente Amplio.
Lo que efectivamente hubo en el ámbito del oficialismo fue el señalamiento de posiciones personales de legisladores de algunos sectores, aunque a la hora de votar esos mismos dirigentes se manifestaron a favor del texto.

La ley fue saludada por los operadores inmobiliarios de Punta del Este y las zonas balnearias próximas, que cada año se ven en problemas al desalojar a ocupantes de viviendas que son alquiladas durante el verano.

Entrevista a la senadora Lucía Topolansky

Por Gabriel Martínez

Extracto de texto publicado en el Sitio Oficial – MPP Uruguay
25 de mayo de 2008

(...) La población estaba esperando préstamos para viviendas y hace poco comenzaron en el Banco República, pero sólo para funcionarios públicos y para funcionarios de empresas con convenio con el BROU ¿Por qué sólo se beneficia a esa población?

El Banco República lo que hizo fue una línea de crédito, porque tenía mucho dinero colocado en el exterior cuando era un negocio. Pero el declive del dólar llevó al retorno de esos capitales y precisa invertir en algo. Decidió invertirlos en vivienda pero de forma segura. Los funcionarios públicos y las empresas que tienen contrato con el BROU, como el caso de Conaprole –a los que se les hace el descuento en el sueldo- garantizan un retorno seguro. Es un negocio, no es una línea de vivienda. Por eso no se debe poner en el plano de las soluciones públicas de vivienda.


¿Cómo estamos con las viviendas a la población? Se han entregado muchas, ¿son las suficientes o falta?

Nosotros tenemos un debe en el tema vivienda, no hemos cubierto todas las viviendas que se precisan. Tenemos casi con sanción completa la Ley de Ordenamiento Territorial que posibilitará disponer de predios y de viviendas vacías, donde no está contabilizada la vivienda balnearia. Son metros y metros cuadrados de viviendas sin uso donde tenemos necesidad. Hay un déficit porque por razones legislativas eso se ha trancado. Hemos tenido poca eficiencia para resolver ese tema, pero ahora se está encauzando.

Otro problema que tuvimos fue que agarramos un Banco Hipotecario en rojo. Se hizo una Ley que creó la Agencia de Viviendas para el manejo de la cartera endeudada y de todos los disparates de la historia del Hipotecario: edificios inconclusos, edificios no entregados, etc. Esa Ley hace dos años que está aprobada y no se ha podido aplicar, eso promovió el recambio del Banco, donde el sindicato se niega a los cambios. (…)

Altamirano, Scarone y Villamide: Tres visiones sobre la vivienda

Fuente: La Onda Digital
2007

Texto extraído de la entrevista del periodista José Correa a Altamirano, Scarone y Villamide: Tres visiones sobre la vivienda, realizada en el programa Sexto Día de Televisión Nacional de Uruguay. “En Uruguay no pueden coexistir instituciones públicas con viviendas vacías y familias sin techo”, dijo Scarone.

El próximo año el BHU culminará su proceso de reestructura y volverá a otorgar préstamos para adquirir vivienda usada, así lo expresaron el vicepresidente del banco Elbio Scarone y el director nacional de vivienda Gonzalo Altamirano. Los entrevistados, se refirieron además a la complementariedad y competencia de ambas institucional, a partir de la creación de la Agencia Nacional de Vivienda.
(…)
El Fondo de Garantía de Alquileres, donde el Estado actúa como garante, es una de las novedades de este período. ¿Altamirano, en qué consiste?
G.A.: El programa existe desde diciembre del año pasado, pero en los hechos comenzó en marzo, e intenta cubrir una situación compleja. Acá existía la garantía para los empleados del sector público, donde el Estado a través del Servicio de Garantía de Alquileres del Ministerio de Economía. Es un programa muy necesario para sectores medios, y particularmente para sectores de bajos ingresos, que no cuentan con una garantía para conseguir un alquiler. Está siendo implementado con éxito, ha sido tomado por los sectores privados, por las cámaras inmobiliarias, y además nos hemos asociado con el Servicio de Garantía de Alquiler de la Contaduría General de la Nación (CGN) en todo lo que tiene que ver la formulación del contrato, el inventario de la vivienda y toda la parte de desalojo -que hace cerca de 40 años que lo viene desarrollando este servicio-. Estamos en la etapa de implantación del programa, nos falta penetración y expandirlo sobre todo en el interior del país –hoy se está haciendo en el área metropolitana: San José, Canelones y Montevideo-. Además, ahora estamos incorporando a la garantía que otorgaba el Programa de Integración de Asentamientos Irregulares (PIAI) para sectores de muy bajos ingresos -menos de nueve mil pesos-, desde allí estamos yendo hasta las 100 UR que son 33 mil pesos. Topeamos el alquiler en 6 mil pesos máximo y según la capacidad de pago de cada familia es la parte de alquiler que garantizamos. La idea es generar políticas para el acceso al alquiler. La otra línea que vamos a generar en el correr de este año o principios del año que viene es para apoyar con subsidios parciales a lo sectores de muy bajos ingresos.

Ha habido planes de vivienda, como el Plan Fénix, que fueron presentados como grandes proyectos en su momento y hoy están casi deshabitados, a menudo con solo guardia policial dentro, ¿qué va a pasar con éstos?
G.A.: La mayor parte del volumen de viviendas vacías que hay en el país no son propiedad del BHU, ni son del Estado. De todas formas, con el banco hemos hecho algunos convenios en algunos departamentos (San José, Durazno, Cerro Largo, Canelones), para el acceso a préstamos de vivienda usada, con subsidio del ministerio y préstamo del banco. En el correr del año ampliaremos los departamentos del interior en los que se pueda hacer, y luego lo haremos en Montevideo y Maldonado donde los precios son un poco más altos. La idea es de alguna manera complementarnos con la Agencia, el banco y el ministerio, para que aquellas viviendas que quedaron muy caras para la capacidad de ahorro y de endeudamiento de una familia –es el caso Plan Fénix- sean también accesibles para la población.

¿Hay estimativos del costo que tiene el mantenimiento de estas viviendas?
E.S: El banco se hace cargo de la seguridad las 24 horas en aquellos casos donde hay alto peligro de intrusión, porque debe cuidar su patrimonio que es del país. La mejor forma de manejar este patrimonio es que cumpla su objetivo, en ese sentido permanentemente hemos ofrecido estas viviendas, y hemos tratado de adecuar la oferta a las condiciones del mercado. Lo que sucede es que durante años en las administraciones anteriores el banco tuvo una política equivocada: financiar la construcción de viviendas en lugares donde no había demanda y a precios fuera de contexto. El caso paradigmático es el de un complejo de viviendas en Paysandú donde el costo de cada una llegó a ser de 100 mil dólares. Evidentemente si bien se terminaron esas viviendas, hay una pérdida porque, a lo sumo, pueden colocarse a una tercera parte de su costo. Sin duda que pensamos que la posición expresada por el Presidente de la República cuando tomó su cargo es la que tiene que tomar el sector vivienda, no pueden coexistir instituciones públicas con viviendas vacías y familias sin techo. Lo que tenemos que tratar es que este proceso se base en ciertas reglas, preservar cierto patrimonio del Estado, y preservar la cadena de pagos que permita que en el futuro otras familias accedan a las viviendas.

¿Cuál es su visión sobre la actualidad del mercado de alquileres?

Julio Villamide: Los alquileres vienen subiendo desde hace un par de años. Desde el 2004 los alquileres vienen recuperando un terreno perdido. Entre 1994 y 2004 habían bajado por distintas circunstancias: sobreoferta, exceso de oferta de créditos hipotecarios -que hizo que muchos arrendatarios pasaran a ser propietarios-, y luego la crisis desde 1998 a 2003, inclusive. Están en términos reales en las dos terceras partes de los niveles que alcanzaron la década pasada. Y están creciendo en la misma proporción o un poco más que los ingresos de las familias y que el resto de los precios de la economía. Lo que percibimos en nuestras estadísticas es que este año hay un repunte en términos reales con respecto al alza que mostraba, quizá producto de la Reforma Tributaria y del nuevo impuesto a los alquileres.

Existe la sensación de que ese crecimiento es desigual de acuerdo a los puntos donde se ubican las viviendas.

J.V.: Es cierto que es bastante heterogéneo el movimiento de los valores. Los alquileres han crecido mucho más estos dos años en la franja costera y en las áreas centrales de la ciudad que en el resto del área metropolitana. Y lo han hecho en menor proporción en los barrios periféricos, o en la zona metropolitana fuera del departamento de Montevideo. Es un comportamiento desigual que tiene varias explicaciones. Una de las que surge a primera vista es que en los barrios periféricos el efecto de cualquier mercado de alquileres es el crecimiento de los asentamientos en la zona circundante y entonces hay allí un estímulo a la informalidad urbana que tiende a presionar los precios a la baja o impedir que esos precios suban en igual medida que en otras zonas.

¿En qué medida los incrementos se dan por sensación térmica, el dueño de la casa calcula como está el mercado y sube el alquiler?
J.V.: El mercado de alquileres en ese sentido es un mercado bastante perfecto en términos de la economía. Son miles de propietarios los que colocan su vivienda en alquiler o no, y miles de inquilinos que deciden salir al mercado individualmente. No actúan corporativamente, no hay fijación de precios corporativa posible ni de uno ni del otro lado. Por lo tanto es un mercado que responde casi exclusivamente a la oferta y la demanda. Lo que ha habido en los últimos años ha habido es un crecimiento de la demanda por el cierre del BHU.
(…)

¿Podemos definir al mercado como transparente o está lejos de serlo?
J.V.: En Uruguay no me atrevería a decir que tenemos un mercado transparente. Todavía tenemos una opacidad importante. Desafortunadamente en esta administración se coló en forma inadvertida en una de las leyes de la Rendición de Cuentas la eliminación de la obligación de la Suprema Corte de Justicia de elaborar las estadísticas sobre desalojo, que estaba vigente desde los años ochenta. Creo que hay esfuerzos por parte del sector público, el Instituto Nacional de Estadística ha mejorado la información sobre el sector en los últimos años y eso debe ser bienvenido, y eso debe otorgar un poco más de transparencia al mercado pero no me atrevería a decir que tenemos un mercado transparente, creo que es bastante opaco todavía.

¿Los últimos incrementos en los alquileres tienen que ver con el funcionamiento del nuevo sistema tributario?
J.V.: Creo que sí. Nosotros hemos encontrado que la tendencia al alza que era más o menos del 10% anual en términos reales, este año probablemente se va a incrementar cerca del 15%, y creo que ese 5% adicional se explica en buena parte porque los propietarios lograron traspasar a los inquilinos una buena parte de ese nuevo impuesto que es de un 12%.

¿La tendencia al alza en los precios de alquiler se va a mantener?
J.V.: Nosotros estamos pronosticando que este año continuará subiendo, probablemente entre un 12 y un 15%. El año próximo tal vez vuelva a subir en el entorno del 10% y a partir del 2009, en la medida que el mercado hipotecario comience a crecer y haya otras alternativas de acceso a la vivienda, probablemente los precios entren en una fase de meseta y es posible que después puedan volver a bajar como lo hicieron en la década de los noventa.

Viviendas Vacías en Montevideo

Diario - EL OBSERVADOR

4 de marzo de 2004

Extracto de la información colgada en la página web de El Observador:

Riesgos inmobiliarios:

(...)El empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades Julio Villamide manifestó que debido a la caída en los precios dentro del mercado inmobiliario muchos propietarios no quieren alquilar sus viviendas por “los riesgos” que ello implica.

Agregó que algunas personas no quieren vender sus inmuebles a un bajo precio porque determina una “pérdida patrimonial”.

El empresario afirmó que la mayor parte de las viviendas deshabitadas se encuentran en las áreas céntricas de la ciudad, en barrios como La Aguada, Centro, Cordón y Ciudad Vieja.

Villamide informó que, según un relevamiento de la revista Propiedades, en los últimos tres años unas 30 mil personas “salen” anualmente del “circuito inmobiliario formal”.

El empresario dijo que se trata de ciudadanos que se fueron a vivir al exterior o que se instalaron en los asentamientos irregulares de la periferia de la ciudad. Según datos de la comuna capitalina, unos 185 mil montevideanos habitan en viviendas irregulares.

Mercado Inmobiliario al alza también para 2008

Radio 810 AM - EL ESPECTADOR
12 de enero de 2008
Extracto de la información colgada en la página web de la radio:

(…) El dirigente y operador del sector inmobiliario Julio Villamide indicó a Índice 810 que el 2007 fue un buen año para el mercado y las proyecciones apuntan en la misma dirección para 2008. Villamide consideró que los alquileres han subido dentro de lo pronosticado,
pública ha anunciado la apertura de créditos en 2008. El Banco Hipotecario lo viene anunciando desde hace tiempo, no lo ha podido concretar por los propios problemas de su estructura y problemas financieros, pero probablemente surjan alternativas desde el sector público. Y desde el sector privado esperamos que en 2008 al menos se reitere el comportamiento de 2007″, agregó.

Villamide advirtió sobre el posible retorno de uruguayos al país en este año, que tendrá un importante impacto en el mercado. Parte de ellos, debido a la etapa de recesión de las economías de Estados Unidos y España, que son los principales destinos.
“Uruguay va a estar en 2008 en una situación muy favorable por lo que nosotros estamos pensando que quizá 20 ó 30.000 compatriotas podrían estar regresando. Naturalmente significa una demanda agregada adicional sobre el mercado de la vivienda”.

Otro elemento determinante es el relacionado al número de viviendas vacías en Montevideo, Villamide consideró que es un volumen importante, cercano a las 50.000. El Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial Medio Ambiente está estudiando las razones por las que existen tantas viviendas vacías y se piensa en legislar al respecto.

El subsecretario del Ministerio, Jaime Igorra dijo a Índice 810 que efectivamente, existe un “importante stock” de viviendas vacías, algunas de ellas volcadas al mercado de alquiler y venta, pero otras no lo están por razones especulativas y a ellas se apunta.
“También existe un número muy importante que no deben estar vacías, y sí integrarse efectivamente al uso de la gente, que se tienen por razones especulativas. En ese aspecto se está tratando de legislar, conjuntamente con las intendencias, a los efectos de que verifiquen el uso adecuado de esas propiedades, y aquellas que simplemente estén tapiadas, cerradas, sin utilizarse, puedan ser más gravadas del punto de vista impositivo, a los efectos que puedan incorporarse al mercado o al uso de esas viviendas”, explicó Igorra.

Nuevos Créditos Hipotecarios del Banco República (BROU)

Radio 810 AM - EL ESPECTADOR
04 de febrero de 2008 | 18.37
Extracto de la información colgada en la página web de la radio:

En un máximo de 15 días el Banco República (BROU) ingresará al mercado hipotecario local mediante el otorgamiento de créditos. A esto se le suma la puesta en marcha de la reestructura del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y las entidades privadas que ya operan en esa área. Para el Ejecutivo, de esta manera se cubrirá todo el espectro social y dentro de esta política de vivienda también se intenta bajar el número de viviendas vacías, que sólo en Montevideo son 50.000.

Por su parte, el subsecretario de Vivienda, Jaime Igorra, dijo a Índice 810 que con esta medida la totalidad del espectro social uruguayo contará con la capacidad de acceder al crédito y a la vivienda.

Igorra explicó que, por un lado, la gente con recursos económicos ya está pudiendo acceder a préstamos hipotecarios a través de la banca privada, en condiciones más favorables, con mayor agilidad y flexibilidad. Paralelamente, los empleados públicos y otros trabajadores con ingresos demostrados podrán acceder a la forma de crédito que ofrecerá el BROU.

En lo que hace a los que tienen ingresos inferiores, Igorra indicó que también podrán acceder a la vivienda con la participación del BHU. En ese sentido, el subsecretario de Vivienda explicó que pueden tener acceso mediante el ministerio, ya sea mediante un subsidio total o parcial, dependiendo esto de si tienen ingresos.

"Pueden acceder a una cuenta del Banco Hipotecario, integrar una determinada cantidad de Unidades Reajustables. A partir de las mismas hacer el crédito hipotecario a largo plazo -25 años- y obtener ese crédito; al no tener otras garantías u otros bienes para resolver el problema crediticio sobre el bien que están construyendo o adquieren. Este es un amplio sector de nuestra población que necesita del Banco Hipotecario", explicó Igorra.

Igorra se refirió al actual estado del BHU, que enfrentará una fuerte reestructura y capitalización, donde la cartera "pesada" del organismo pasará a manos de la Agencia Nacional de Vivienda. Entre otras medidas, se prohibirá que el BHU sea "trampolín" para efectuar operaciones de moneda extranjera.
(...)
Las viviendas vacías son otro aspecto importante. Sólo en Montevideo son más de 50.000 y están vacías por motivos especulativos. Para la administración, el paquete de medidas que incluye la reestructura del BHU y la entrada al mercado por parte del BROU también espera modificar esta situación.

Según el subsecretario de Vivienda, "hay muchas otras que están simplemente tapeadas y cerradas, especulando con alguna circunstancia financiera favorable. No constituye esto un pecado, pero sí distorsiona mucho cuando este porcentaje de viviendas vacías es muy alto. Esto lógicamente va a ser revertido en la medida que todas estas líneas de crédito Banco República, banca privada y Banco Hipotecario puedan accionar a los efectos de que sea beneficioso para quienes disponen de estos bienes incorporarlos al circuito de venta o alquiler".

Nuevo aforo y Nueva Contribución Inmobiliaria

DIARIO: EL OBSERVADOR
24 de febrero de 2008
Extracto de la información colgada en la página web del diario:
Por Eduardo Prevé de la redacción de El Observador

(…) La Intendencia de Montevideo (…) asegura que seis de cada diez contribuyentes pagarán menos. Los otros cuatro van que tener desembolsar más, y según los cálculos primarios, bastante más que antes. La comuna asegura que el cambio de valores obedece a la aplicación del nuevo reaforo de la Dirección Nacional de Catastro para las construcciones de Montevideo y certifica que va a recaudar lo mismo con este nuevo sistema. Es la primera vez en 47 años que se calcula de nuevo el valor de las viviendas de los montevideanos. Enrique Cabrera, director financiero de la Intendencia de Montevideo, divide las aguas antes de que se agiten. Afirma que este sistema es más justo y que cada montevideano va a pagar de contribución un monto más adecuado al valor de su vivienda. ¿Qué cambió en un año? Catastro hizo una revisión de los valores de los terrenos de Montevideo y los ajustó a la realidad, según el funcionario municipal. Él sostiene que el aforo anterior no seguía las reglas del mercado inmobiliario actual y que se generaban diferencias entre el precio en plaza de una casa y su valor catastral. El nuevo monto de las viviendas se dedujo en base a la ubicación del terreno, sus servicios y construcciones, tras analizar más de 140 mil negocios de compra ventas realizadas en Montevideo durante varios años Con esos datos, Catastro estableció los precios estimados de las viviendas. Y hubo favorecidos y perjudicados. El Centro, Ciudad Vieja y Cordón, barrios que antes tenían un valor catastral alto, bajaron. Cabrera dijo que esos barrios habían sufrido un deterioro en su valor de mercado que recién ahora fue reflejado de forma oficial. Sin embargo en otras zonas ocurrió un proceso inverso, como Carrasco, Malvín y Buceo. Ahí los precios de las viviendas y el valor de la tierra se dispararon y quedó estampada en Catastro. La intendencia tomó en cuenta ese valor catastral para fijar la nueva contribución inmobiliaria, que se calcula en base a un porcentaje (de 0,25% hasta 1,40%) del precio de la vivienda. Eso explica que la mayor parte de las quejas de los contribuyentes provengan de la zona este de la ciudad, donde el precio de la vivienda registró una fuerte suba en los últimos años. “El eje de las zonas recargadas se encuentra en avenida Italia”, reconoce Cabrera.(…)

MVOTMA otorga préstamos para compra de viviendas

Radio 810 AM - EL ESPECTADOR
01 de septiembre de 2008 | 18.51

Extracto de la información colgada en la página web de la radio:

El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) lanzó una serie de programas de crédito para la compra de casas nuevas y usadas. También habrá préstamos para reformas y refacción.

En una primera instancia se habilitarán 900 créditos a través del Fondo Nacional de Vivienda para interesados en adquirir casas usadas. El subsidio a la cuota que otorgará la cartera dependerá del número de personas que constituyen el núcleo familiar, y una base de ahorro previo. En ambas opciones de compra es necesario tener a cargo hijos menores de 18 años.

El Mvotma presentó varios programas de crédito por valores de hasta 40.000 dólares. Desde el mes de setiembre y hasta fin de año se otorgarán 900 créditos para viviendas usadas, destinado a familias con ingresos de todo el núcleo familiar que oscilen entre las 25 y las 60 unidades reajustables. También se tomará la cantidad de integrantes que tenga la familia. A mayor número, más subsidio a la cuota. Este programa está orientado a familias jóvenes con hijos a su cargo.

También en este mes se lanzará un plan de créditos para refacción de viviendas que será gestionado por el Banco Hipotecario del Uruguay en convenio con el Ministerio de Vivienda. Además se va a extender a todo el país el programa de garantías de alquiler que brinda la cartera. En octubre le tocará a los préstamos para viviendas nuevas.

A través de la Intendencia de Montevideo se hará hincapié en dos barrios de Montevideo (Goes y Ciudad Vieja) donde hay muchas casas vacías, por lo que está en estudio que aquellas viviendas que se incorporen al programa van a tener algún tipo de exoneración en la Contribución Inmobiliaria. Desde el próximo año también se habilitarán los subsidios a los estudiantes del interior.
En noviembre se completará el plan a través de subsidios a los créditos hipotecarios, coincidiendo con la reapertura de las ventanillas de préstamos del Banco Hipotecario del Uruguay.

El ministro de Vivienda, Ordenamiento Territorial y medio Ambiente, Carlos Colacce, dijo que la iniciativa de otorgar este tipo de préstamos se basa en la problemática que existe en Uruguay del acceso a la vivienda y la permanencia en ella. “Identificar el problema de acceso a vivienda como un verdadero problema, una clara demanda. Por supuesto que el ministerio siempre está enfocado a construir viviendas para aumentar el stock, pero básicamente hay muchas viviendas vacías, que para ser ocupadas transformamos el problema en un tema de acceso a vivienda, cómo lograr que los uruguayos puedan acceder a ese stock de viviendas que no están siendo utilizadas. Otro tema es la permanencia en la vivienda. Aquellos uruguayos que tienen hoy por hoy muchas dificultades de mantenerse en una vivienda, ya sea porque están pagando un alquiler o porque las condiciones de la vivienda en que están no son dignas y otro aspecto muy importante en la definición de estos programas es que la gente viva en lo que es actualmente la mancha urbana. No generar políticas de vivienda que amplíen los límites de las ciudades por una cantidad de problemas que, incluso, ya se han comentado, errores que ya se han cometido en ese sentido”, afirmó.

El objetivo es el de integrar a la población a los lugares donde existen servicios de alumbrado público, vialidad, saneamiento, entre otros.
En este caso los préstamos están dirigidos a familias con ingresos mensuales de entre 25 y 60 unidades reajustables, con menores de 18 años a su cargo, que cuenten con una cuenta de ahorro abierta en una institución financiera regulada por el Banco Central. El MVOTMA subsidiará una parte de la cuota de acuerdo a la situación familiar. Esto quiere decir que se financiará a través del ahorro de la familia más un préstamo del Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización.

Además, las personas interesadas deberán tener entre 18 y 55 años, un hijo menor de 18 años a su cargo. No registrar operaciones incumplidas el Clearing de Informes, no ser propietario de inmuebles, y no ser adjudicatario de alguna solución habitacional subsidiada por el Estado.

En el caso de las viviendas usadas se subsidiarán aquellas que se encuentran entre los 34.000 y los 42.000 dólares. El ministerio dará un crédito entre un 90% y un 95%
Aquellos interesados en viviendas nuevas deberán contar con un ingreso líquido den núcleo familiar de entre 25 y 60 UR, tener entre 18 y 55 años, tener a su cargo al menos un menor de 18 años, contar con un ahorro equivalente al 10% del valor de la vivienda (5% al momento de la inscripción y 5% al ingreso en la vivienda), no ser propietario, no estar en el clearing. Además, deberán concurrir al Ministerio de Vivienda a seleccionar el complejo habitacional al que se quieren postular, presentar la documentación correspondiente, e inscribirse en el programa. También se realizará un sorteo.

En una primera instancia se construirán 1800 viviendas a través del Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización. Actualmente hay cuatro complejos en construcción. Se trata de viviendas de dos a cuatro dormitorios. Una de dos dormitorios tiene un costo de construcción superior a los 42.000 dólares.

Respecto a los subsidios, el director Nacional de Vivienda, Gonzalo Altamirano, dijo que va a depender del nivel de ingresos de la familia. “Este es un subsidio per cápita en función de los ingresos y cuanto se le afecta del ingreso para pagar una cuota. La forma de afectación del ingreso para pagar una cuota de la familia está medida en canastas básicas de alimentación que define el INE y, por lo tanto, se va a afectar proporcionalmente. Puede ser de un subsidio total hasta un subsidio parcial o casi mínimo. En función de esa población que gana hasta 60 unidades reajustables. ¿Cuál es el subsidio? La diferencia entre la cuota y lo que puede pagar la familia. Esa afectación que se le hace a los ingresos que es fija, que es evaluada por el ministerio y el valor de la cuota del bien se subsidia. Y esto es un acompañamiento de la familia en 25 años y tiene una revisabilidad porque nosotros damos el subsidio tomando una foto de los ingresos y en 25 años esa familia tiene una cantidad de modificaciones”, señaló.

Respecto a los requisitos para la compra de viviendas, en ambos casos, es necesario tener hijos de 18 años a cargo. Índice 810 consultó a Gonzalo Altamirano, director Nacional de Vivienda, sobre el por qué no están incluidas las personas que no tienen hijos. “Este primer llamado plantea requisitos. En todo requisito hay una opción frente a la cantidad de familias y a la demanda que está estableciendo. Todo el gobierno tiene una responsabilidad con respecto a la infancia y a la situación que se está viviendo con respecto a la demanda de familia con hijos y nosotros nos estamos alineando a ese primer planteo en este primer llamado, lo cual no quiere decir que el año que viene nosotros hagamos una opción abierta. Fue una decisión de decir que frente al primer llamado y ante esta escala cuál es la prioridad. La prioridad fue alinearse a las familias que tienen menores a cargo, lo cual no quiere decir que sea la política. Nosotros pensamos que el año que viene puede verse la posibilidad de enfocar, tal vez, otras prioridades”, señaló.

Otros que tendrán subsidios serán los estudiantes del interior. Carlos Colacce dijo que en este momento están estudiando la posibilidad de realizar un convenio con la Intendencia de Montevideo para ejecutar exoneraciones tributarias en Goes y Ciudad Vieja donde existe una gran cantidad de casas vacías. “Vamos a estar definiendo un programa que estamos definiendo los detalles en los números, pero que básicamente, conceptualmente se compone de un subsidio de alquiler a estudiantes del interior que vienen a estudiar a la capital Este va a ser un programa que va a estar focalizado a esta gente, a estos estudiantes. Va a estar focalizado según los ingresos. Y lo que sería más novedoso y más interesante del programa sería enfocar este programa y estamos trabajando para eso con la intendencia municipal en dos barrios que tanto la intendencia municipal nosotros tenemos mucho interés especial en aumentar justamente su población, lo que significa que hay varias casas vacías, son barrios que tiene una importante infraestructura; como son Goes y Ciudad Vieja. Y de esa forma, la intendencia analizaría la posibilidad de incluso aquellas viviendas que se incorporan a este programa poder tener algún tipo de exoneración en la contribución”, indicó.

Y respecto a los préstamos para mantenimiento y refacción...

Requisitos para préstamos mayores a 200 UR para mantenimiento y refacción: pertenecer a un núcleo familiar con ingresos de hasta 75 UR, ser propietario de una única vivienda o promitente comprador del BHU al día con la cuota.

Entrevista a Delia Rodríguez en 1410 AM LIBRE

11 de septiembre de 2008 - 2:53 PM
Extracto de la entrevista a Delia Rodríguez, subdirectora del Programa de Integración de Asentamientos Irregulares (PIAI) realizada por Alejandra Casablanca en los estudios por 1410 AM LIBRE por PRIMERA VOZ.

El objetivo de la entrevista era realizar un balance del pasado 2007 y los planes de cara al 2008. A lo largo de la misma se planteó la problemática de las viviendas vacías en Montevideo y su vinculación con la conformación de asentamientos irregulares:

Alejandra Casablanca- Hay unas cifras a través del INE. Se señala que hay alrededor de 676 asentamientos, el 6% de la población del país vive en un asentamiento irregular. En el caso de Montevideo la cifra alcanza el 11%, en el interior se reduce a 3%. Hay 196.000 uruguayos en esta situación, en poco más de 53.000 viviendas con estas características. Es interesante ver esto del presupuesto, lo destinado y lo no destinado, muchos señalan como se puede decir que con estas cifras se habla de sobrantes, cuando se hablaba del préstamo del BID y cómo se iba a dar la inversión entre el estado por un lado y el préstamos por otro. El acuerdo de un presupuesto de U$S 110 millones que es muy importante para un país que habla de 196.000 uruguayos viviendo en esta situación.

Delia Rodriguez- Los números son ciertos, el censo del INE por primera vez en la historia se hizo en este período. Sin duda que la transformación que se produce en la vida de la población en un asentamiento es muy fuerte, vivir en una casa sin número de puerta, sin nombre de calle, eso estigmatiza, especialmente a los jóvenes. De las satisfacciones más grandes que tenemos sin duda es ver el cambio en el barrio, la alegría de la gente, para ellos abrir una canilla en su casa era impensable, ventanas, cosas muy fuertes. Ahora los chiquilines puede invitar a sus compañeros a estudiar a su casa, porque tienen luz, calles, plazas. Entonces, sin duda cambia los barrios y también habla de U$S 110 millones. Creo que esa misma crisis fuerte del 2002 que obligó a mucha gente trasladarse a asentamientos, fue la que también este gobierno recortó parte de ese préstamo, canceló parte del mismo y en realidad no había disponible U$S 110 millones sino U$S 81 millones. Eso acorta el margen de inversión. Con este programa no se está llegando por supuesto a 676 asentamientos ni mucho menos, estamos llegando a una parte importante, algo más de 100 asentamientos, nos quedan 500 por delante. Por eso estamos trabajando en un nuevo programa que se estaría firmando el contrato de préstamos en el primer semestre de ese año. Sin duda que la transformación de los barrios es muy importante, el involucramiento de la población también, por ellos se diseña un cambio y el compromiso de ellos es fundamental hasta por ejemplo sus participaciones en las comisiones de obra, seguimientos, realojo. Son parte esencial en el proyecto y tienen que estar involucrados. Además, no es regularizar un barrio poner 4 mojones, hacer la calle, no es sólo eso. Esto es un programa de mejoramiento de barrios, integración en serio y donde se construye inclusión social, locales CAIF, centros barriales, centros deportivos, plazas que son usados por todos. Entonces, cuando tenemos que medir a los beneficiarios del programa discutimos a quienes consideramos beneficiarios, los vecinos que nos están en los asentamientos pero que usan los servicios, los centros CAIF, son beneficiarios. Entonces, ahora estamos haciendo unos estudios en función del nuevo contrato que se firmará de evaluación y monitoreo de lo realizado, caracterización socio- económica del asentamiento, para tener un escenario. Ya no sólo para saber cuántos son y donde están sino cómo son, cuáles van a ser posible regularizar, cuáles no, qué características tiene. Eso se está haciendo todo ahora y dan resultados bien interesantes, si bien se proporcionan por gotitas. Pero la evaluación, el en torno del barrio y cómo impactó positivamente o negativamente.

AC- El tema de las viviendas desocupadas, muchas especialmente en Montevideo. ¿Cómo se refuerza el tema de las viviendas desocupadas y los distintos incentivos para que la gente vaya a determinados barrios y mejore?

DR- Nosotros, el MVOTMA, estamos trabajando en conjunto. Es verdad, hay viviendas vacías y no siempre están vacías, hay muchos problemas judiciales y eso genera que no estén en el mercado. También hay una cuestión de dónde se encuentran las viviendas vacías, en qué condiciones y dónde crece la población que demanda viviendas. Creo que esto hay que analizarlo, poner el tema sobre la mesa, se concentran muchas viviendas vacías en la zona de Malvín Norte, Ciudad Vieja, cordón y la costa de Montevideo. Básicamente ahí se concentran. Los asentamientos han crecido en la periferia de la ciudad. Pero la población crece en estas áreas de Montevideo, en la periferia y a veces las viviendas están vacías en zonas donde no hay gente para ocuparla y la gente que está para ocupar, los nuevos hogares que se generan se generan en donde no hay viviendas. El año pasado, según un estudio, se generaron 5.000 hogares nuevos en Montevideo, de esos 5.000, un 52% se iba a la periferia. Creo que la política que también estamos llevando delante de garantías de alquiler, y los relevamientos que hemos hecho, aparece mucha gente que alquilaba y no pudo alquilar más. ¿Por qué no puede? O porque el alquiler es muy alto, o porque se separó de su pareja y no tiene garantía, hay una serie de cosas que hace que la gente se quede sin poder alquilar por no tener garantía. Entonces, el fondo de Garantías de Alquileres del MVOTMA que desde el PIAI se cubre hasta 30 UR de ingresos, unos $10.000, para poder financiar una garantía de alquiler, desde el MVOTMA se cubre hasta 100 UR de ingreso para garantía. En setiembre hicimos una evaluación y solamente en el programa, unos 260 beneficiarios de garantía de alquiler y teníamos un índice de incumplimiento de 12%, y no quiere decir desalojo sino atraso en las cuotas. Si nos ponemos a pensar que son personas que ganan hasta $10.000 con garantía de hasta $2.000, no es gran cosa pero ellos sí quieren mantener la formalidad. También es bueno que la gente permanezca formal, no sólo para que no crezcan los asentamientos sino porque se mantiene el vínculo formal a la ley, a pagar la luz, salir al barrio, una cantidad de cosas.

AC- Frente a una problemática que se generó hace mucho tiempo de conseguir una garantía, el Fondo de Garantías de Alquiler garantiza al propietario la garantía, lo recibe garantizado por el Estado. Si bien tiene ingresos bajos, el 88% cumple, no es una cifra menor.

DR- Esos niveles de cumplimiento, cuidar esa posibilidad de estar formal para nosotros es valioso porque hay gente que tiene ingresos mucho más alto que no paga otras cosas.

AC- ¿Es una evaluación positiva del Fondo?

DR- Sí. Del Ministerio que es más nuevo porque empezó el año pasado, pero ahora se accionaron los dos y están trabajando con la misma población.

AC- Se vienen planes nuevos, tienen propuestas para el 2008.

DR- Este programa está terminando en el 2008, está previsto culminar a fin de año. Pero a mitad de año estaríamos firmando un nuevo préstamo con un organismo internacional de crédito, el BID. Por una financiación de U$S 225 millones que va a ser un programa que se va a ejecutar a 15 años, una distribución de U$S 15 millones anuales. Va haber un componente financiable mucho más fuerte, que será la prevención. En este programa que tenemos hoy y que está terminando solamente el 2% de los recursos iba para la prevención. En este programa que será más de un 25% irá a políticas de prevención. Esas políticas de prevención la llevará la DINAVI, no el programa propiamente. Prevención es recuperar, intervenir zonas como Goes que es una zona que tiene la potencialidad que tiene, recuperar viviendas, generar estímulos para la construcción y seguir con las herramientas como el fondo de Garantía de Alquiler, pensar en subsidios a las cuotas, subsidios en alquiler, todas esas políticas las llevará adelante la Dirección Nacional de Vivienda. Mientras tanto, nosotros vamos a destinar el restante de esos recursos, el 75% en programas de mejoramientos de barrios como hasta ahora, e incorporando seguramente más cosas como desarrollo cultural y social de la población. Tenemos convenios firmados con el BPS, más de mil gurises han ido este año a la Colonia de Vacaciones de Raigón, por primera vez salieron de su asentamiento, de su barrio, conocieron la piscina. Entonces, desarrollar con más profundidad todos esos convenios de integración real, que no es sólo hacer una calle e iluminar el barrio solo tres cuadras. Este año estaremos firmando ese préstamo y tendrá una prioridad de inversión en Montevideo y Canelones definido por el BID, porque es donde se concentra más el problema.

“The Economic Approach to Cities”

Edward L. Glaeser
Harvard University and NBER

Febrero, 2007

“¿Por qué algunas ciudades son más productivas que otras? ¿Cuáles son los costos sociales y medioambientales de la densidad? ¿Por qué existen ghettos? ¿Por qué algunas ciudades florecen y otras decaen? ¿Por qué la vivienda es tan cara en algunos lugares?” Estas son algunas de las preguntas que, según el autor, son planteadas por la economía urbana y que en definitiva intentan comprender los factores económicos que determinan la localización geográfica de las personas y de las empresas.

Según el autor, la aproximación económica de las ciudades está fuertemente ligada al estudio de equilibrio espacial para los trabajadores, empleadores y constructores. En este sentido, los actores se enfrentan a una serie de trade-offs. El equilibrio espacial para los trabajadores implica que los atributos positivos de una localización, como el acceso al centro o a salarios altos, se compensan con atributos negativos, como precios de vivienda altos. El equilibrio para los empleadores requiere que los salarios altos se compensen con altos niveles de productividad (por ejemplo, debido al fácil acceso a proveedores y clientes). En cuanto a las condiciones de equilibrio para los constructores, implica que comprendamos los motivos subyacentes a las variaciones de la oferta en el territorio que puedan explicar por qué en algunos lugares existe abundante construcción con precios bajos, mientras que en otros existe poca construcción con altos precios.

Este ensayo explora algunos elementos claves de la aproximación económica a las ciudades, los cuales son presentados por el autor como tres grandes pilares de la economía:
1) las personas responden a incentivos (no solo financieros)
2) “no arbitrage equilibrium”, lo cual en economía urbana implica:
- que los individuos tiene que ser indiferentes a través del espacio
- las empresas tiene que ser indiferentes a través del espacio y la contratación de nuevos empleados
- que los constructores tiene que ser indiferentes entre construir y no construir nuevos edificios (los precios de las viviendas no pueden elevarse muy por encima de costo total de construcción, del precio del suelo y de las dificultades vinculadas a las regulaciones de uso del suelo)
3) las buenas políticas incrementan el rango de elecciones que un individuo puede realizar.

El enfoque económico de la política urbana enfatiza la necesidad de hacer foco en los individuos, más que en los lugares, de modo tal de poder comprender los patrones actuales de localización y lograr anticipar la movilidad de los individuos y de las empresas.

"Centro y Periferia"

“¿Dos caras de la misma moneda? Una comparación crítica de los programas públicos de vivienda en la Ciudad Vieja y en la Periferia de la ciudad de Montevideo, Destinados a sectores de bajos ingresos”

Autores: S. Schelotto, P. Roland, A. Rivera, A. Pampillón y A. Echaider

Investigación financiada por el Lincoln Institute
Montevideo, Diciembre 2007

El Proyecto pretende contribuir a responder la siguiente pregunta: ¿por qué las acciones y políticas públicas no han sido capaces de enfrentar con eficacia y revertir los persistentes procesos de despoblamiento de las áreas urbanas centrales y en general de las áreas urbanas consolidadas de la ciudad?

Los autores identifican algunos factores que coadyuvan a que las políticas públicas urbanas en la ciudad de Montevideo no detuvieran o revirtieran el despoblamiento de las áreas centrales. Entre ellos, los autores analizan temas como financiamiento y precio del suelo, viabilidad económica de alternativas habitacionales accesibles a sectores de bajos ingresos en áreas centrales y periferias, y por último, profundizan en un análisis comparativo de algunos proyectos concretos de vivienda económica en la Ciudad Vieja y en la Periferia. Dentro de este análisis comparativo se consideran los siguientes aspectos:

a) que es ventajoso radicar población en áreas urbanas consolidadas.
b) hay éxitos moderados o fracasos de las acciones y políticas públicas.
c) las actuaciones en áreas centrales y en periferia son manifestaciones de un mismo fenómeno.

Los autores plantean que existe una causalidad determinante de los aspectos sociales y económicos de naturaleza estructural, pero existen algunos factores que tienen una incidencia fundamental sobre las tendencias del mercado, en particular se refieren al suelo urbano.

La investigación arrojar luz sobre algunos aspectos relacionados con el mercado del suelo y su evolución, así como su incidencia en el comportamiento de los actores. Por otra parte, plantea algunas alternativas para la acción pública en relación a la construcción de vivienda social.

De todos modos, si bien la investigación profundiza en el análisis comparativo de algunos programas concretos de viviendas estatales y presenta una interesante bibliografía consultada (así como una clara descripción de la problemática urbana), la misma carece de un estudio analítico que cuantifique algunas de las hipótesis mencionadas.

”Situación de la Vivienda en Uruguay. Informe de Divulgación” Carlos Casacuberta (2006)

Instituto Nacional de Estadística –República Oriental del Uruguay

El informe comienza con una introducción que presenta los aspectos metodológicos referidos a las bases de datos a partir de las cuales se elabora el informe. Estas bases de datos son las siguientes: Encuesta Nacional de Hogares Ampliada (ENHA) del primer trimestre del 2006, el Censo de Población y Vivienda de 1996 (CPV96) y el Censo de Población y Vivienda de 2004 (CPV04).

A continuación se presentan algunas conclusiones de la situación de la vivienda para todo el país al 2006:

“Observamos un incremento en cerca de 150.000 viviendas en los 8 años que median entre ambos registros censales, explicado sobre todo por el incremento en el stock de viviendas particulares. Este incremento está explicado por un crecimiento de cerca de 50.000 unidades en las viviendas ocupadas, y un crecimiento de alrededor de 100.000 unidades en las viviendas desocupadas, sobre todo las de temporada, ofrecidas en alquiler o venta y las desocupadas por otras razones. De éstas, la mitad corresponde a viviendas de temporada.”

Debido a que la proporción de viviendas desocupadas difiere considerablemente entre los departamentos como resultado de la presencia de viviendas de temporada (los departamentos de la costa uruguaya concentran un 77% del total de las viviendas de temporada de todo el país), el autor realiza un análisis de las viviendas desocupadas por departamento, excluyendo las viviendas de temporada. En el caso de Montevideo, en el CPV04, se registraron 440.746 viviendas ocupadas y 57.545 viviendas desocupadas. Estas últimas conforman el 11,6% del total de las viviendas de Montevideo, y se descomponen de la siguiente forma: 19.902 viviendas en alquiler o venta (4%), 15.362 en construcción (1,08%), 7.764 de uso temporal (1,54%) y 24.607 “otra” (4,94%).

A partir del análisis de estadística descriptiva respecto a la situación de las viviendas desocupadas en Montevideo, el autor destaca que el máximo se observa en Ciudad Vieja con cerca de 27% de viviendas desocupadas, distándose significativamente de los demás barrios.

“En resumen, se observa un incremento muy significativo de la proporción de viviendas particulares desocupadas en relación al total, que pasa de 12% en 1996 a 19% en 2004 (incluyendo las de temporada). Es de interés entonces estudiar cómo en Uruguay en el período 1996-2004 se procesó este incremento. Las explicaciones tendrán que tomar en cuenta el aspecto de la vivienda como activo. Algunas investigaciones han relacionado la construcción de vivienda en Uruguay con las demandas y los rendimientos de los demás activos, en particular los financieros. En 2004 en particular, el país se encuentra en tránsito de salida de una profunda crisis financiera, lo que puede estar condicionando la actitud de los propietarios en relación a volcar al mercado de compraventa o alquiler sus propiedades. El otro aspecto relevante es la evolución del número de hogares y los cambios demográficos ocurridos en el período.”

En relación a los cambios demográficos ocurridos, el autor señala que el parque habitacional ha crecido a un ritmo por encima del crecimiento del número de hogares entre los Censos de 1996 y 2004. Pero cuando se considera solamente el número de viviendas ocupadas, se observa que está por debajo del crecimiento del número de hogares.

El escaso crecimiento del número de hogares se encuentra influido por el saldo migratorio negativo registrado en el período. Sin embargo hay tendencias que contrarrestan la influencia de la emigración en la disminución del número de hogares y en la caída de su ritmo de crecimiento. En concreto, se observa una leve disminución del tamaño medio del hogar (incremento de los hogares unipersonales y de dos personas) como producto de cambios en la expectativa de vida, una mayor influencia de divorcios, una mayor presencia de hogares monoparentales, menores tasas de fecundidad y postergación de los nacimientos e los primeros hijos, etc. Por otro lado, el autor analizó la evolución del número de hogares (allegamiento) por vivienda, observando una caída en promedio y en términos relativos en el período intercensal.

El informe culmina con un análisis de los siguientes temas: tenencia de la vivienda, niveles de ingresos, jefatura del hogar, condiciones de habitabilidad, servicios públicos, hacinamiento, formas de acceso a la vivienda y condiciones de arrendamiento, y por último, la relación entre el costo de la vivienda y los ingresos del hogar.