Propuesta de Tesis - Entrega Final

Son múltiples las razones por las cuales las viviendas permanecen desocupadas por largos periodos. En el documento que preparé en diciembre de 2008 intenté aproximarme a la complejidad de esta problemática. A partir de información de prensa y de artículos publicados en los últimos años por diversos especialistas en materia habitacional, intenté sintetizar la diversidad de opiniones con respecto a los motivos de la alta vacancia habitacional por largos periodos en la ciudad de Montevideo. Entre ellos los especialistas mencionaron:

a) La existencia de viviendas desocupadas que son ofrecida en el mercado inmobiliario en alquiler o en venta, cuyo su precio no ajusta. Esto podía deberse a:

a.1) La existencia de un mismatch entre oferta y demanda como resultado de: cambios demográficos; a que el sector de la costa es el gran atractor; a que los sectores de bajos recursos no acceden a estas viviendas.

a.2) Imperfecciones de mercado.

b) La existencia de viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta). Esto podría deberse a:

b.1) Los propietarios las utilizan esporádicamente (residentes en el exterior o en el interior del país).

b.2) Viviendas vacías pertenecientes al Estado.

b.3) Viviendas “friccionales” (ej. vacías por embargos o sucesiones).

b.4) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital (“inversión en ladrillos”).

b.5) Producto indeseado de la normativa urbana (en particular la de protección patrimonial).


Debido a la multiplicidad y complejidad de factores que inciden en la problemática de la vacancia habitacional en la ciudad de Montevideo, este trabajo propone abordar solamente algunos de estos puntos. Esta investigación toma como base de estudio una encuesta llevada a cabo recientemente por la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de la República (En este momento se está procesando la base de datos). La misma se realizó por solicitud del Ministerio de Vivienda Desarrollo Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), con el apoyo financiero del BID. El equipo a cargo tomó una muestra aleatoria de 3.500 viviendas, distribuidas por toda la ciudad, que figuraban como desocupadas en el Censo de Población y Vivienda de 2004.

Los encuestadores contaban con dos formularios para completar. Uno en caso de encontrar la vivienda aún desocupada (completaban datos en base a dos informantes) y otro en caso de estar habitada (encuestaban a los habitantes). Para este trabajo me interesa particularmente el primer formulario: aquellas viviendas que permanecen vacantes por largos periodos.

Complementaré esta base de datos con otra base de datos elaborada por los economistas Miguel Macellaro, Victoria Mogni e Irene Chiavone para un estudio que realizaron sobre los determinantes económicos de los precios de las viviendas de Montevideo en el periodo 2004-2006. Esta base de datos contiene información sociodemográfica facilitada por Instituto Nacional de Estadística, así como información sobre normativa urbana de la Intendencia Municipal de Montevideo e información sobre criminalidad otorgada por el Ministerio del Interior. Es importante aclarar que estas bases de datos se encuentran en su mayor parte georeferenciadas.

Para completar la base de datos de este trabajo, sería conveniente conseguir información sobre las características impositivas y de designaciones patrimoniales de la ciudad. Se trata de información de difícil acceso, en particular la impositiva, y es posible que gestionar su acceso exceda los plazos de este trabajo. De todos modos, con la información disponible es posible intentar responder algunas preguntas concretas.


Preguntas:

1) ¿Cómo evolucionaron las viviendas desocupadas en Montevideo? ¿Se observa mayor concentración de viviendas desocupadas por largos periodos en las áreas centrales de la ciudad?

2) De las viviendas que permanecieron desocupadas, ¿quiénes son sus propietarios? ¿utilizan la vivienda de forma esporádica (ej. residentes en el extranjero o en el interior del país), le dan otro uso (ej. depósito) o simplemente la mantienen desocupada?

3) En caso de estar ocupadas con otros usos de mayor rendimiento económico que el uso habitacional, ¿en qué áreas de la ciudad ocurre esto?

4) ¿Qué relación se observa entre las viviendas vacantes por largos periodos y las características sociodemográficas de los barrios (ingresos, edades de la población, índices de violencia, tasas de ocupación de propietarios, etc.)?

5) ¿Qué relación se observa entre estas viviendas vacantes y las características físicas y normativas de los barrios?

6) ¿Qué relación tienen estas viviendas vacantes con la normativa de protección patrimonial? ¿Se observa mayor concentración de viviendas vacantes por largos periodos en sectores urbanos con régimen patrimonial?

7) ¿Por qué se han mantenido altos los precios de los alquileres de las viviendas existiendo un número tan importante de viviendas desocupadas?

Metodología:

A partir de una revisión de la bibliografía internacional sobre el tema, vemos que existen distintas visiones sobre los conceptos de vacancia y abandono. Accordino y Johnson definen abandono como la vivienda que se encuentra vacante por dos años o más (definición que toman de la United States General Accounting Office, 1978).

Sin embargo Hillier, Culhane, Smith y Tomlin van más allá en el concepto de abandono. Según estos autores, además de la dimensión funcional, el abandono involucra también la dimensión financiera y física. La vacancia es un status que se refiere a si la propiedad se encuentra ocupada o no. La vacancia puede ser el resultado de un proceso natural y puede ser temporal, por largos periodos o permanente. Este status no indica nada de la condición física o financiera de la vivienda. Mientras Accordino y Johnson se enfocaron en el abandono funcional, estos autores hacen una clara distinción entre abandono y vacancia.

De forma similar, Green y White definen abandono como el proceso de desinversión por parte del propietario y la suspensión del pago de impuestos inmobiliarios, lo cual no necesariamente culmina con la pérdida del título de propiedad.

En nuestro caso de estudio para Montevideo, estamos observando las viviendas que permanecieron vacantes por dos años o más. Al no ser posible acceder a la información sobre el estado financiero de estas viviendas, a priori no las consideraremos abandonadas. En cuanto a la dimensión física de las viviendas, si bien no contamos con los datos desagregados, la encuesta contiene un ítem sobre el estado exterior de las mismas (no del interior).

Varios artículos internacionales vinculados al tema (Bassett, Schweitzer y Panker, 2006; Dennis, Culhane y Tomlin, 2003; Scafidi, Schill y Wachter, 1998; Immergluck, 2007; Coulson y Leichenko, 2002) vinculan el fenómeno de la vacancia habitacional con múltiples variables, entre las que se encuentran las sociodemográficas, las físicas (condiciones del entorno urbano), las normativas (tanto urbana como la legislación sobre hipotecas y remates judiciales) y los atributos específicos de la vivienda (estado de conservación, edad de la construcción, metraje, etc.).

Basándome en esta serie de artículos y en la información disponible para la ciudad de Montevideo, propongo la siguiente metodología:

1) La utilización de un modelo de regresión econométrica a partir de la nueva base de datos:

V2008 = α + γ H2008 + χ P2004 + δ N2004 + λ Ti + ε

Donde V es la proporción de unidades habitacionales vacantes por un periodo mayor o igual a dos años. H es un vector de las características específicas de las viviendas relevadas. P es un vector de las características sociodemográficas según Censo de Población y Vivienda de 2004. N es un vector de las características espaciales (forma urbana y calidad del barrio). T es un vector de las características de las políticas territoriales (que en términos generales no han variado del 2004 a la fecha).

Variable dependiente:

- Porcentaje de viviendas vacantes por largos periodos (dos o más años) en un área geográfica x.


Variables independientes:

- Variables específicas de la vivienda.
- Variables sociodemográficas.
- Variables espaciales.
- Variables de políticas territoriales.

(ver detalle de las variables en la tabla anexa)


2) Estudiar tres casos concretos de edificios de vivienda/s que se encuentren desocupada/s. A partir de la normativa urbana (incluyendo la normativa de protección patrimonial en caso que corresponda), de los costos de mantenimiento y/o construcción y de la situación impositiva de la propiedad, evaluar el rendimiento económico de alquilar o vender las posibles viviendas.

En un artículo de Arnott, Davidson y Pines , los autores investigan el problema de maximización de beneficios por parte de un propietario al enfrentarse a las decisiones de mantenimiento o rehabilitación de su propiedad.

Las variables que consideran son las siguientes:

q calidad del edificio
p costo de construcción unitario según calidad
q0 calidad del edificio en el momento de la construcción
p(q) renta en equilibrio para edificio de calidad q
m gastos de mantenimiento
R renta del suelo
T vida útil del edificio (edad de demolición)
R tasa de descuento

Para el propietario p(q) está dado; esto le provee toda la información que necesita concerniente al lado de la demanda de mercado. El objetivo del propietario es maximizar el valor presente descontado de sus ingresos netos.

En el caso de este trabajo, estudiaré las alternativas a las que se enfrenta un propietario para un par de casos concretos. Analizaré si resulta conveniente alquilar o vender viviendas para una tasa de rendimiento de mercado.

Historic Preservation and Neighborhood Change

N. Edward Coulson and Robin M. Leichenko
Lincoln Institute of Land Policy
Working Paper (CP02A10) 2002

Artículo comentado por Austin Troy

Gobiernos y grupos barriales utilizan la herramienta de la designación histórica para una variedad de objetivos, pero sus efectos no se conocen con precisión. La designación histórica tiene impactos positivos y negativos para el propietario del inmueble, así como para el barrio. Se han observado en algunos casos efectos dramáticos a partir de la aplicación de esta herramienta, y es por eso que se considera a la designación histórica como una de las políticas de suelo más draconianas. El objetivo de este artículo es aproximarse a estos efectos, observando los indicadores sociodemográficos de los barrios. En particular, los autores utilizan datos censales de Fort Worth, Texas, como caso de estudio y se preguntan si la existencia de designaciones históricas tiene algún tipo de correlación con los cambios demográficos a nivel barrial.

El artículo está contextualizado dentro del marco teórico de los modelos de “housing filtering” (Muth 1972, Brueckner 1977, Philips 1981) y de “income tipping” (Schelling 1977, Miyao 1978). Mientras el “filtering model” se concentra en el estudio de la unidad habitacional (describe cómo las viviendas cambian de manos a propietarios de menores ingresos a medida que envejecen las estructuras edilicias) sin analizar los cambios en el vecindario, en cambio el “tipping model” provee una teoría de transición barrial. Bond y Coulson (1989) combinan estas dos teorías para explicar cómo el proceso de filtración hacia abajo puede provocar un shock exógeno que provoque una transformación en la composición del barrio. En este contexto, la designación histórica podría provocar un cambio en las expectativas de futuro, llegando incluso a revertir el proceso de filtración (generando un proceso de gentrificación)


A partir de estas premisas, los autores asumen que la designación histórica es una causa del cambio en los barrios y no un efecto de la composición de los mismos. Se preguntan de qué manera la designación afecta las características del barrio y en qué magnitud.

Para llevar a cabo el estudio, los autores desarrollan una serie de regresiones econométricas (probando distintas variables dependientes).

1) Regresiones de las medidas de designaciones históricas respecto a las características sociodemográficas por áreas.

Variable dependiente:
- Variable dummy de la existencia de alguna designación histórica en el área ó
- Número de designaciones históricas por área de estudio

Variables independientes:
- Tasa de vacancia, 1990
- Tasa de propietarios, 1990
- Población, 1990
- Porcentaje de población negra, 1990
- Porcentaje de población hispana, 1990
- Simpson Index, 1990
- Mediana de ingresos, 1989
- Promedio de edad de las construcciones
- Promedio del área habitable

2) Regresiones de las variaciones sociodemográficas (90-00) respecto a las variables del área en 1990

Variable dependiente:
- Tasa de crecimiento poblacional (90-00)
- Variación de la tasa de propietarios (90-00)
- Variación de la tasa de vacancia (90-00)
- Variación de Simpson Index (90-00)

Variables independientes:
- Variable dummy de la existencia de alguna designación histórica en el área
- Número de designaciones históricas por área de estudio
- Población, 1990
- Porcentaje de población negra, 1990
- Porcentaje de población hispana, 1990
- Tasa de propietarios, 1990
- Tasa de vacancia, 1990
- Mediana de ingresos, 1989
- Promedio de edad de las construcciones
- Promedio del área habitable

Los autores encontraron que las áreas históricas comenzaron con indicadores ligeramente peores con respecto a otras áreas sin designación histórica (lo que es consistente con la idea de que la preservación histórica está ligada con el desarrollo económico). Sin embargo, no encontraron evidencias de que los esfuerzos de preservación hayan tenido ningún tipo de efecto en la composición de los barrios en la década de los noventa.

Resulta interesante el comentario de Austin Troy respecto a los resultados de esta investigación. El hecho de no observar efectos en la composición de los barrios como resultado de la designación histórica, lleva a que Troy realice las siguientes críticas:

1) Los autores admiten que muchas designaciones históricas parecen ser más una función de las características del barrio que una causa de las mismas. Troy comenta que en algunos casos la designación se utiliza en cierto tipo de barrios para evitar anticipadamente cambios negativos, como por ejemplo, en casos de comunidades de altos ingresos y bien organizadas. En estos casos, de todos modos, no se explicaría por qué la tasa de vacancia está positivamente relacionada con el número de designaciones históricas. Esto se explica por el hecho de que no en todos los casos las designaciones se realizan para evitar cambios en los barrios. Claramente, la designación histórica es utilizada en muchos otros casos con el objetivo de promover sectores urbanos en decadencia.

Los diversos propósitos de quienes promueven las designaciones históricas puede estar explicando la inconsistencia de los resultados de las regresiones no-temporales (ej. el hecho de que la tasa de vacancia, la tasa de propietarios y el tamaño de las viviendas estén positivamente correlacionadas con las designaciones). Esta explicación no es inconsistente con el resultado de las regresiones longitudinales. El hecho de que las regresiones no presenten cambios significativos como resultado de las designaciones, puede estar indicando que las designaciones fueron exitosas en mantener el status quo en los “buenos” barrios, donde la designación es utilizada como una herramienta de exclusión, y que haya fracasado en lograr un efecto positivo en aquellos barrios que fueron designados como mecanismo de evitar su proceso de degradación. Basándose en los resultados, parecería ser que la designación histórica fue exitosa en los “buenos” barrios, mientras que fracasó en los otros. Troy propone que se estudie en un futuro la correlación del número de designaciones con los cambios producidos en estos dos grupos de barrios por separado.

2) Por otro lado, Troy considera que pueden existir problemas metodológicos en este estudio que esté influyendo en la aparente falta de efecto de las designaciones históricas sobre las características de los barrios. El principal problema que observa es el tamaño de las áreas de estudio consideradas; algunas son muy grandes mientras que otras son demasiado pequeñas, lo que puede generar un problema de heteroskadasticidad. Según Troy, con tanta variancia no explicada, puede ser prematuro concluir que las designaciones no tienen efecto en los barrios. Sugiere realizar otros estudios usando unidades menores y mayor número de observaciones.

3) Por último, Roy considera que tal vez el mercado habitacional de esta ciudad sea un tipo de mercado donde las designaciones históricas no generan un proceso de gentrificación, mientras que en otros mercados sí ocurre. De hecho, considera que la tasa y el mecanismo de reversión del proceso de filtración de los barrios son funciones de la inelasticidad de la oferta habitacional, o de la cantidad de viviendas históricas a nivel regional, o de la oferta de viviendas históricas en relación con la oferta total de viviendas.

En áreas como Fort Worth, con una oferta habitacional relativamente elástica, y con un gran stock de viviendas históricas, las designaciones en los “buenos” barrios pueden ser exitosos para ayudar a mantener el status quo, pero puede fracasar en aquellos barrios donde se intenta revertir el proceso de degradación.

Will “Streamlining” the Mortgage Foreclosure Process Reduce Vacancy and Abandonment?

Dan Immergluck
Lincoln Institute of Land Policy
Working Paper (WP07D11) 2007

En los últimos años, muchas ciudades norteamericanas han experimentado un importante incremento en las ejecuciones hipotecarias residenciales. Estas ejecuciones se han concentrado desproporcionadamente en las áreas urbanas más antiguas y en barrios habitados principalmente por sectores minoritarios. En especial, cuando las ejecuciones hipotecarias se llevan a cabo en barrios con población de bajos ingresos, las mismas pueden tener efectos debilitantes en la estabilidad y revitalización urbana, particularmente cuando conducen a episodios significativos de vacancia, abandono o decadencia. Las organizaciones comunitarias y los planificadores locales están buscando caminos que permitan reducir la incidencia de las ejecuciones hipotecarias y por ende reducir el daño que las mismas causan a nivel urbano.

Según los autores, hay quienes dicen que acelerar los procesos de ejecución podría ayudar a reducir la propensión de las propiedades ejecutadas a pasar a un estado de vacancia, abandono o degradación. Por otro lado, un proceso de ejecución más rápido podría incrementar la transición de las propiedades en ejecución a la vacancia ya que los propietarios tienen menos tiempo de buscar alternativas a la ejecución, incluyendo la venta de la vivienda o la búsqueda de algún tipo de renegociación de los términos de la hipoteca o una suspensión temporaria de la misma. Para evaluar el potencial de una modificación de los procesos y plazos de las ejecusiones hipotecarias, se requiere mayor información con respecto a los potenciales costos y beneficios, incluyendo los posibles impactos en el entorno urbano.

Este estudio compara el efecto de las ejecuciones hipotecarias sobre la vacancia habitacional en las áreas centrales de dos grandes ciudades, las cuales cuentan con procedimientos y plazos de ejecución muy distintos: Cook County, Illinois (Chicago) y el Quinto Condado la ciudad de Atlanta. Mientas en el primer caso se calcula un año entre la notificación de ejecución y la concreción de la misma, en el segundo caso dicho proceso se lleva a cabo en dos meses aproximadamente.

El objetivo de los autores es determinar si la aceleración de los procesos de ejecución hipotecaria tiende a reducir la propensión de las ejecuciones a incrementar la vacancia o el abandono de las propiedades. Para el análisis los autores utilizan la información disponible sobre las ejecuciones en los centros de ambas áreas metropolitanas. También utilizan data de los censos de 1990 y 2000 sobre unidades habitacionales vacantes, características demográficas a nivel barrial, características del stock habitacional, y los cambios relativos en estas variables.

Para ello proponen dos modelos:

1) Un modelo de variación en el tiempo, transformándolo de modo tal que la variable dependiente, de la regresión de mínimos cuadrados ordinarios, sea la tasa de vacancia “fuera del mercado” y que el nivel de vacancia inicial sea una variable independiente.
Para cada área metropolitana se llevó a cabo dicho cálculo, usando datos desagregados de los censos de 1990 y 2000.

V2000 = α + β V1990 + χ P1990 + δ (P2000-P1990) + γ H1990 + λ (H2000 – H1990) + ϕ Σ Fj + ε

Donde V es la proporción de unidades habitacionales vacantes “fuera del mercado” (ej. que no estén ni en venta, ni en aquiler, ni en uso temporal). P es un vector de las características demográficas, H es un vector de las características del stock habitacional, y Fj es la tasa de ejecuciones hipotecarias (# ejecuciones / # edificios en hipoteca) para el año j. Se elige el período 1997 a 1999 por la calidad de las bases de datos con las que cuentan para ambas regiones metropolitanas y porque consideran que son las ejecuciones que tienen mayor incidencia en la tasa de vacancia para el año 2000.

Lo que interesa es la comparación de la estimación de ϕ para ambas regiones.

2) Método Binomial negativo. Debido a que las tasas de vacancia en ambas regiones metropolitanas tienden a valores muy pequeños y no tienen una distribución normal, es posible aproximarse a este problema realizando una transformación logarítmica a la variable dependiente.


La primera conclusión es que el aumento de las tasas de ejecución, consistentemente resulta en un incremento de las tasas de vacancia de propiedades fuera del mercado a escala barrial. De todos modos, con respecto a la pregunta central de cómo el régimen legal de las ejecuciones afectan la propensión de las mismas a aumentar las tasas de vacancia de propiedades que quedan fuera del mercado, se observa que los resultados son ambiguos. Los autores utilizaron do técnicas econométricas distintas. El resultado de la primera sugiere que las ejecuciones tienen un impacto apenas mayor en la tasa de vacancia en Cook County que en Atlanta. Sin embargo, utilizando la segunda técnica (que se ajusta mejor a la distribución de las tasas de vacancia) se observa que el coeficiente ϕ para Atlanta es sustancialmente mayor. Esto sugiere que las ejecuciones en Atlanta tiene un mayor impacto en las tasas de vacancia “fuera de mercado” que en Cook County.

Variables que incorporaron en el modelo:

Variable dependiente:
- Proporción de las unidades que estaban vacantes “fuera del mercado” en 2000 ó Ln (proporción de unidades vacantes “fuera del mercado” en 2000 + 0.00001)

Variables independientes:
- Proporción de las unidades que estaban vacantes “fuera del mercado” en 1990 ó Ln (proporción de unidades vacantes “fuera del mercado” en 1990 + 0.00001)

- Proporción de personas 5+ residiendo en la misma unidad 5 años atrás, 1990

- Variación en la proporción de personas 5+ residiendo en la misma unidad 5 años atrás, 1990-2000

- Proporción de población bajo la línea de pobreza, 1989

- Variación en la proporción de personas bajo la línea de pobreza, 1989-1999

- Mediana del ingreso familiar, 1989 ($ miles)

- Variación de la mediana del ingreso familiar, 1989-1999 ($ miles)

- Densidad poblacional (miles de hogares por km2) 1990

- Variación de la densidad poblacional (miles de hogares por km2) 1990-2000

- Mediana del valor de las viviendas, 1990 ($10 miles)

- Variación de la mediana del valor de las viviendas, 1990-2000 ($10 miles)

- Proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios, 1990

- Variación de la proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios, 1990-2000

- Proporción de unidades habitacionales de 50 años o más, 1990

- Variación de la proporción de unidades habitacionales de 50 años o más, 1990-2000

- Proporción de unidades habitacionales de 5 años o menos, 1990

- Variación de la proporción de unidades habitacionales de 5 años o menos, 1990-2000

- Ejecuciones / propiedades hipotecadas, 1997-1999

An economic analysis of housing abandonment

Benjamin P. Scafidi, Michael H. Schill, Susan M. Wachter
Journal of Housing Economics, 1998, 7(4), 287-303

La problemática de abandono de viviendas para renta ha afectado a muchas ciudades norteamericanas desde la década del sesenta. A partir de una amplia base de datos de la ciudad de Nueva York, los autores proponen un modelo de decisión del propietario de abandonar su propiedad, similar a la opción de colocación en un instrumento financiero. El modelo supone un propietario maximizador de beneficios que, cuando lo fuerzan a pagar las deudas impositivas de la vivienda, se enfrenta al incentivo de ceder la titularidad de su propiedad cuando el valor de la suma de todos los embargos exceda el valor de mercado de la propiedad. Los autores utilizan una importante base de datos de la ciudad de Nueva York como evidencia empírica para testear este modelo de abandono.

El artículo comienza con una revisión bibliográfica sobre el tema. Mencionan un estudio realizado por Green y White (1997) sobre la relación entre impuestos locales y abandono, el cual fue precedido por otras investigaciones de los mismos autores en las que demostraron que los altos impuestos a las propiedades era una causa importante del abandono residencial. Green y White definen abandono como el proceso de desinversión por parte del propietario y la suspensión del pago de impuestos inmobiliarios, el cual no necesariamente culmina con la pérdida del título de propiedad.

En ese sentido, resulta difícil obtener un indicador objetivo de abandono. En este artículo, los autores observan que Bender (1979) considera que el abandono es causado por la débil demanda habitacional de una localización específica. Por ese motivo utiliza el promedio de los precios por metro cuadrado de suelo urbano y la mediana de los ingresos, como medida de la demanda habitacional. Bender encuentra que la mediana de ingresos está negativamente relacionado con las tasas de abandono de los barrios y es estadísticamente significativa. También encuentra que la mediana de la edad de los edificios está positivamente relacionada con las demoliciones y es estadísticamente significativa.

Un propietario que no paga los impuestos inmobiliarios no tiene que enfrentarse a la decisión de abandonar su propiedad hasta que la municipalidad lo amenaza con quitarle el título de propiedad, exigiéndole el pago inmediato de los embargos pendientes. El propietario abandonará la propiedad cuando la relación entre la suma de todos los embargos impositivos y el valor de mercado de la propiedad sea mayor a uno:

ABANDONEDj = 1, si αj > 1
= 0, en caso contrario

Donde αj es la relación del embargo sobre el valor de la propiedad j.

Si αj < 1, un propietario maximizador de beneficios no abandonaría su propiedad. En todo caso la vendería, pagaría las deudas y recibiría la diferencia (siempre y cuando los costos de transacción sean relativamente bajos).
Según los autores, la medida ideal de αj debería considerar la sumatoria total de todos los embargos (excluyendo las hipotecas) y el valor de mercado real de la propiedad.

Por lo tanto, αj = α´j + γj

Donde α´j es el valor estimado de la relación embargo-valor de mercado a partir de la información pública disponible, y γj es el desvío con respecto al α real para la propiedad j. Las diferencias entre αj y α´j se deben a estimaciones incorrectas del valor de mercado. Este modelo incorpora variables que son proxies de αj o sus componentes como, por ejemplo, medidas de las características del barrio, desinversiones específicas en la propiedad, etc. De este modo los autores modifican la primer ecuación:

ABANDONEDj = 1, si Y*(j) > 1
= 0, en caso contrario


Donde Y*(j) = f (α´j, proxies del verdadero αj)


Definición de las variables del modelo econométrico de abandono:

Variable dependiente:

ABANDONED 1 si la propiedad fue adquirida por la ciudad de N.Y. en 1990;
0 en caso contrario

Variables Independientes:

RASSMKT assessed value / “market value” en 1990

ALTYR5 1 si fue la vivienda fue alterada en los últimos 5 años;
0 en caso contrario

DAPT 1 si el edificio el clase C o D; 0 en caso contrario

DMIXED 1 si hay alguna unidad no residencial en el edificio; 0 si no

ERP 1 si el Programa de Reparación de Emergencia tuvo que actuar;
0 en caso contrario

NEWSAT 1 si hubo cumplimento con obligación hipotecaria; 0 si no

NEWMORT 1 si se realizó una nueva hipoteca; 0 en caso contrario

PUT 1 si la relación entre la suma de los embargos realizados por la Ciudad dividido el valor de mercado es mayor a 1; 0 en caso contrario

POVRATE Relación de personas debajo de la línea de pobreza en relación al nivel del total de la población

CODEV 1 si existieron violaciones al nuevo código en 1990; 0 si no

ABRATE Porcentaje de propiedades abandonadas en la manzana

UBVIOL 1 si hay registros de inseguridad edilicia en 1990; 0 si no

Por último, los autores estudian la probabilidad para cada propiedad de ser abandonada como una función de todas las variables mencionadas anteriormente y un término de error que incluye determinantes no observadas del abandono. La probabilidad que un propietario abandone la propiedad j es:

Pj = [exp (Xjβ) / (1 + exp (Xjβ)]

Donde Xj es el término de error y β contiene todos los coeficientes a ser estimados.

En cuanto a los resultados, el coeficiente de mayor interés para los autores era PUT. La estimación del mismo es positiva, económicamente muy grande y estadísticamente significativa. Según los autores, este resultado es una fuerte evidencia que sustenta esta teoría del abandono.

Predicting Housing Abandonment with the Philadelphia Neighborhood Information System

Amy E. Hillier, Dennis P. Culhane, Tony E. Smith, C. Dana Tomlin
Journal of Urban Affairs, Volume 25, Issue 1, 2003, pag. 91-105

Este estudio utiliza modelos de regresión para analizar información del Philadelphia Neighborhood Information System para determinar cuáles son las propiedades que corren mayor riesgo de abandono. A través de estos sistemas de información geográfica se puede establecer un modelo de predicción de abandono, facilitando la toma de decisiones por parte de los planificadores urbanos.

Los autores comienzan el trabajo definiendo el concepto de abandono. Abandonar una vivienda implica una actitud negligente por parte del propietario respecto a las responsabilidades de mantenimiento funcional, financiero y físico de la vivienda (Sternlieb, Hughes, Bleakly & Listokin, 1974a). Los autores entienden por abandono funcional cuando la vivienda deja de cumplir su rol de residencia (vacancia, suspensión de servicio de correo, sellado de puertas y ventanas, etc.). Por abandono financiero, se refieren a la desinversión que ocurre cuando los propietarios dejan de lado sus responsabilidades financieras y la propiedad comienza a acumular deudas (embargos, deudas hipotecarias, suspensión de pagos de impuestos, etc. son indicadores). Abandono físico es cuando los propietarios son negligentes con el mantenimiento interior y exterior de la propiedad (en EE.UU. implica violación del código de vivienda).

Los autores aclaran que el abandono de una propiedad involucra una serie de decisiones, que incluyen, además del propietario, a las municipalidades, a los códigos de planeamiento, a los prestamistas, a los vecinos, a la policía y a los periodistas.

La vacancia no es una precondición del abandono y ambos conceptos no son sinónimos (Keenan, Lowe, & Spencer, 1999). La vacancia es un status que se refiere a si la propiedad se encuentra ocupada o no. La vacancia puede ser el resultado de un proceso natural y puede ser temporal, por largos periodos o permanente. Según los autores, saber que una vivienda está vacante no indica nada de su condición física o financiera. El abandono, por otro lado, es un proceso en etapas (Sternlieb & Burchell, 1973). De todos modos, no todas las propiedades pasan por las mismas etapas o en el mismo orden, ya que existen distintos caminos que llevan al abandono. Es mejor entender el proceso de abandono como un ciclo más que una serie lineal de eventos, por ejemplo, la demolición puede llevar a una nueva inversión. De hecho, en muchos casos el abandono es reversible.

Los autores observan que el reconocer al abandono como un proceso desde el punto de vista conceptual, dificulta mucho su medición. Según los autores, investigaciones anteriores sobre abandono habitacional han utilizado eventos relacionados a la situación financiera de las propiedades como medida de abandono (Arsen, 1992; Bender, 1979; Scafidi et al., 1998; White, 1986). Por otro lado, Johnson y Accordino (2000) se enfocaron en el abandono funcional y definieron las propiedades abandonadas como aquellas que permanecieron vacantes por largos períodos.

Los autores proponen una alternativa a ambas aproximaciones, tomando los indicadores de abandono financiero y funcional como predictores del abandono físico. De hecho, en este estudio se define el abandono habitacional como el punto en el cual la propiedad es declarada inminentemente peligrosa, por parte del Philadelphia´s Department of Licenses and Inspections.

Para ello los autores consideraron que la naturaleza temporal de la data era central para construir un modelo estadístico predictivo. Para dicho modelo, tomaron un período de estudio de seis meses. Consideraron que las propiedades estaban abandonadas si eran designadas inminentemente peligrosas entre enero y noviembre de 2000. Con la información disponible, los autores consideraron que su modelo podría hacer predicciones de abandono de un año o dos.

Otro aspecto que los autores incluyeron en el modelo fueron algunas relaciones espaciales. Mapear las propiedades abandonadas tiene un valor conceptual importante. El abandono residencial puede estar relacionado con las condiciones de un barrio o una región, al igual que los atributos específicos de la vivienda (Accordino & Johnson, 2000; Sternlieb, et al., 1974b). Esta interdependencia se describe de distintas formas: externalidades, spillover, efectos contagiosos, etc. El efecto del abandono residencial en las características de los edificios abandonados en la zona tiene implicaciones importantes en los modelos estadísticos, debido al problema de las autocorrelaciones espaciales. Por otro lado, los efectos de las condiciones de un área en el abandono residencial presenta a su vez la dificultad de definir la escala de las relaciones espaciales.


Variables utilizadas en el modelo:

Variable dependiente:
- Cantidad de viviendas abandonadas (aquellas que fueron declaradas inminentemente peligrosas)

Variables independientes:

Indicadores de abandono funcional:
- Ln (vacante) (dummy)
- Abastecimiento de agua (dummy)
- Vivienda limpia y sellada (dummy)
- Abastecimiento de gas (dummy)
- Vivienda vacante según oficina de correos (dummy)

Indicadores de abandono financiero:
- Vivienda adquirida por la ciudad de Philadelphia (dummy)
- Si propietario habita en otra vivienda (dummy)
- Valor de mercado de la vivienda (en miles de dólares)
- Número de años desde la venta más reciente de la vivienda
- Número de años de deuda impositiva de la propiedad
- Si la propiedad estuvo embargada (dummy)
- Si la propiedad estuvo sujeta a venta forzada (dummy)

Indicadores de abandono físico:
- Si la propiedad viola el código de vivienda (dummy)

Indicadores de abandono del área:
- Si propiedad adyacente fue declarada inminentemente peligrosa (dummy)
- Si propiedad adyacente ha sido demolida (dummy)
- Concentración de propiedades demolidas en un radio de cuarta milla
- Concentración de propiedades con deudas fiscales en un radio de 300 pies
- Concentración de propiedades con violación de código de vivienda en radio de 100 pies a la redonda.
- Concentración de propiedades con dueños que no habitan las mismas en radio de 300 pies
- Concentración de propiedades limpias y selladas en radio de 500 pies


Resultados:

Entre los predictores significativos que se encontraron figuran: si la propiedad estaba vacante, si tenía violaciones al código de edificación, si tenía deudas impositivas, así como algunas características de las viviendas del entorno urbano.

A partir de este modelo de predicción de viviendas abandonadas, el artículo concluye con una serie de consideraciones sobre políticas públicas para ciudades como Philadelphia, que cuentan con miles de propiedades vacantes y abandonadas.

Addressing the vacant and abandoned property problem

John Accordino, Gary T. Johnson
Journal of Urban Affairs, Volumen 22, Número 3, 2000, pag. 301-315

Según los autores, uno de los signos más visibles y desmoralizante de la decadencia de las áreas centrales de las ciudades son las propiedades vacantes y abandonadas (predios, casas, apartamentos, edificios comerciales e industriales) que se deterioran con el paso del tiempo, afectando negativamente la apariencia y el valor económico de las manzanas, los barrios y los distritos urbanos. Estas propiedades son definidas en este artículo como aquellas propiedades o lotes que han permanecido vacantes por dos años o más (cf., United States General Accounting Office, 1978).

Una revisión de la bibliografía indica que existe una gran variedad de factores que contribuyen al actual problema de las propiedades vacantes y abandonadas en las áreas centrales de las ciudades norteamericanas. Muchos culpan a las bien intencionadas, pero enfermizas, políticas federales que han subsidiado la emigración de las clases medias hacia los suburbios, luego de la Segunda Guerra Mundial, a través del programa interestatal de autopistas.

Debido a la fragmentación política y económica de las áreas metropolitanas, las propiedades vacantes y abandonadas son el resultado del normal funcionamiento de los mercados de vivienda. Las viviendas de las áreas centrales tienen que competir dentro de un amplio mercado habitacional, así como con viviendas ubicadas en otras áreas de la ciudad. Como las viviendas están fijas en el espacio, hay que tener en cuenta que cuando se adquiere una vivienda no se compra solamente una cantidad de servicio habitacional, sino también una serie de servicios ambientales y gubernamentales. (Maisel & Winnick, 1966).

A medida que los residentes dejan atrás las áreas centrales, se observa un proceso de filtración de la población residente hacia sectores de menores recursos. En muchos casos se observan más viviendas que hogares, y al final de la cadena habitacional queda un vasto stock de viviendas para las cuales hay una pequeña demanda. Este decaimiento en la demanda implica un decaimiento en las rentas que los propietarios pueden exigir de las mismas. Con la reducción de los ingresos los propietarios de dichas viviendas comienzan a diferir su mantenimiento, quitando servicios y, en general, realizan un trade off entre las ganancias inmediatas y la prolongación de la vida útil del edificio (White, 1986). Los propietarios entran en una rutina: (1) las reparaciones no esenciales son postergadas o detenidas; (2) suspenden las obligaciones hipotecarias; (3) detienen los pagos de impuestos inmobiliarios, comenzando la cuenta regresiva hacia la pérdida de la propiedad del bien o hacia el abandono (Salins, 1980; Sternlieb & Burchell, 1973).

Las políticas estatales y locales también juegan un rol importante. Las leyes vinculadas a sucesiones, títulos, descripciones de las propiedades, etc. tienen efectos negativos en las trasferencias de las propiedades en los barrios centrales de bajos ingresos. Las normas vinculadas a las ejecuciones impositivas también son problemáticas. En algunos casos las tasas impositivas son excesivamente altas y no reflejan los valores de mercado. Por otro lado, como los embargos impositivos de la propiedad son acumulativos aproximándose al valor de mercado del bien, los propietarios maximizadores de beneficios y los propietarios de bajos ingresos frecuentemente encuentran más atractiva la alternativa de ceder la propiedad del bien.

En general el abandono habitacional se ha entendido como un síntoma y no como una causa de la desinversión urbana. Sin embargo, se lo entiende cada vez más, si no como una causa, por lo menos un factor que contribuye al ciclo vicioso de degradación de los barrios que reduce la demanda de mercado. Los autores entienden al abandono tanto como síntoma como enfermedad.

Las propiedades vacantes y abandonadas imponen externalidades significativas (costos) a los propietarios del vecindario al bajar el valor de mercado de sus propiedades, lo que reduce su capital y por lo tanto su riqueza, y hace que la reventa de sus propiedades resulte difícil. Este proceso implica una reducción de las tasas impositivas y reduce los ingresos de las municipalidades; reduciendo a su vez los recursos para la inversión y mantenimiento del barrio.

Además de la disminución del flujo de capital y de los ingresos impositivos, existen otros efectos negativos a nivel social. Algunos autores se refieren a este tipo de propiedades como “imanes para el crimen”, aumentando el riesgo de vandalismo, incendios, etc. Muchas veces estas situaciones generan un aumento en los seguros de las propiedades circundantes.

En este artículo los autores intentan aproximarse a la percepción que los técnicos gubernamentales tienen sobre la problemática de las viviendas vacantes y abandonadas. Con ese fin, instrumentaron un sistema de entrevistas para los jefes administrativos de 200 de las mayores ciudades de EE.UU. En la primer etapa realizaron una investigación escrita vía e-mail, y luego instrumentaron una serie de entrevistas telefónicas.

Para dichas entrevistas se plantearon tres temas principales:
1) Conocer las dimensiones del problema local. ¿Cómo ven este problema en relación a otras problemáticas urbanas a las cuales se enfrentan? ¿Se trata de un problema de las áreas centrales o es de toda la ciudad?
2) Conocer los efectos percibidos de la problemática de las viviendas vacantes y abandonadas
3) Conocer qué técnicas se estaban empleando en las áreas centrales.

Los autores encontraron que la problemática se percibe como un problema significativo en las ciudades más grandes de Estados Unidos, y en las dos terceras partes fue reportada como una problemática confinada a ciertas áreas de las ciudades, en lugar de estar expandida por toda la ciudad.

En cuanto a las herramientas legales utilizadas para abordar la problemática, en general se aplica el código de mantenimiento edilicio y el proceso de venta por ejecución impositiva. Por otro lado, el artículo proporciona una lista de múltiples programas que se vienen realizando en diversas ciudades del país.

Understanding Housing Abandonment and Owner Decision-Making in Flint, Michigan: An Exploratory Analysis

Ellen M. Bassett, John Schweitzer and Sarah Panken
Lincoln Institute of Land Policy
Working Paper (WP06EB1) 2006

El fenómeno de viviendas abandonadas en Flint se observa a lo largo de toda la ciudad. Se trata de una comunidad que ha estado directamente ligada a la industria automotriz (es el lugar de nacimiento de la General Motors). Al igual que otras ciudades de Michigan, que se han visto afectadas por de la reestructura de dicha industria, Flint ha sufrido de una sustancial pérdida de empleos y de población.

En primer lugar, los autores intentan definir con mayor precisión el concepto de abandono, dado que se utiliza de distinta forma en la bibliografía existente y por ende las formas de medirlo difieren. Por ejemplo, Accordino y Johnson (2000) hacen una distinción entre vacancia y abandono, sin claramente definirlos. Algunos autores entienden el abandono como un proceso, mientras otros lo entienden como un estado final. Si bien este artículo no resuelve este problema de forma definitiva, los autores optaron por entender la problemática de abandono tanto como proceso como un estado final.

Si bien los autores están interesados en comprender el proceso de abandono, la información disponible de propiedades en estado final de abandono es utilizado para abordad el problema modelándolo econométricamente. Utilizan información de cuatro fuentes. En particular, utilizan la categoría “other vacant” de los censos en lugar de la categoría “vacant” para medir el abandono. Se trata de una categoría más restrictiva que se refiere a unidades habitacionales que han permanecido cerca de un año vacantes y que no están a la venta o en alquiler o esperando ser ocupadas. Estudian la evolución del stock habitacional y de las viviendas vacantes a partir de los censos de 1960. Estas fuentes las cruzan con otras fuentes, como las ejecuciones hipotecarias.

El objetivo principal de este estudio es comprender el proceso de cambio en los barrios, desinversión y abandono de propiedades en Flint. Los autores es establecen tres preguntas:

1) ¿Cómo ha evolucionado espacialmente el proceso de abandono en la ciudad de Flint a lo largo de las últimas décadas? ¿Qué áreas afecta y por qué?
2) ¿Qué factores están produciendo el proceso de abandono en la ciudad?
3) ¿Por qué distintos propietarios actúan de forma diferente en sus decisiones con respecto a sus tierras y sus propiedades en Flint? En particular, ¿por qué algunos propietarios han decidido quedarse en la ciudad y continuar invirtiendo en sus propiedades mientras otros se han ido? (Teóricamente, los autores tienen una aproximación a la problemática desde la perspectiva de la sociología económica; parten de la base que las decisiones económicas se realizan dentro de un contexto cultural)

Para resolver estas preguntas los autores utilizaron métodos cuantitativos, cualitativos y espaciales/GIS.

Métodos cualitativos:
Se utilizaron dos métodos cualitativos; una investigación de archivos (historia de la ciudad, políticas públicas urbanas, etc.) y entrevistas personales (en particular a propietarios).

Sistema de Información Geográfica (GIS):
Se utilizó GIS para presentar la ubicación y extensión geográfica de los indicadores claves (propiedades vacantes, propiedades en ejecuciones fiscales, y propiedades en estado de delincuencia fiscal)

Métodos cuantitativos:
Utilizaron técnicas multivariadas para modelar la relación entre abandono y varios factores como la contracción económica, los cambios demográficos, políticas fiscales, etc. Como variables independientes en el tiempo. Se utilizaron dos medidas de “estado final” de abandono como variables dependientes: “other vacant properties” de los censos de EE.UU. y las propiedades con ejecuciones fiscales por parte del Estado de Michigan. En particular utilizaron las siguientes variables independientes:

Variables espaciales:
- Variación intercensal del número de viviendas
- Mediana del valor de las unidades de viviendas
- Porcentaje de viviendas ocupadas por sus propietarios

Variables socioeconómicas:
- Porcentaje de población afro americana
- Porcentaje de jefes de familia con secundaria terminada
- Porcentaje de población mayor de 50 años
- Mediana del período de ocupación de la vivienda
- Porcentaje de población bajo la línea de pobreza
- Porcentaje de mujeres jefas de familia
- Porcentaje de desempleo

Variables físicas:
- Mediana de edad de la edificación


Resultados y conclusiones de la investigación:

- No existe ninguna forma de medida del abandono habitacional para la ciudad de Flint que sea de fácil acceso.

- El abandono habitacional está significativamente relacionado con un amplio rango de variables económicas, demográficas y espaciales.

- La variable “other vacancy” de medida de abandono habitacional en general se predice mejor a partir de las variables económicas.

- La variable “state foreclosure” de medida de abandono habitacional se predice mejor a partir de las variables demográficas.

- En la década de los setenta se han producido en Flint cambios muy significativos a nivel barrial y la problemática de abandono residencial se convirtió en un tema importante en la década de los ochenta.

- Los préstamos hipotecarios abusivos podrían estar exacerbando el problema de abandono en Flint.