En el informe “Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay”[1] los economistas Carlos Casacuberta y Néstor Gandelman presentan un estudio del déficit habitacional para todo el país. El aspecto más destacado de este informe es la constatación por parte de los autores que no existe déficit habitacional cuantitativo, sino cualitativo en el Uruguay para el año 2004. A partir de la metodología de análisis propuesta por los autores y del procesamiento de datos del Censo de Población y Vivienda del 2004, concluyen que el motivo de la ausencia de déficit habitacional cuantitativo se debe a la presencia de una gran cantidad de viviendas utilizables que se encuentran desocupadas. De hecho, destacan el explosivo crecimiento que este grupo de viviendas tuvo en el período intercensal.
De todos modos, a pesar de la ausencia de déficit habitacional cuantitativo, en Montevideo se observa un importante déficit cualitativo como resultado, sobretodo, de la población que se encuentra habitando en asentamientos irregulares. Hay que tener en cuenta que la población de los asentamientos ha crecido de forma acelerada desde la década de los noventa. Actualmente la población montevideana viviendo en asentamientos irregulares supera el 10% de la población total de la ciudad.
Si bien Casacuberta y Gandelman no se concentran en el estudio de la problemática de las viviendas vacías, destacan la relevancia de investigar al respecto. Consideran que este grupo de viviendas es heterogéneo ya que se encuentran viviendas desocupadas a distinta “distancia” de un uso habitacional. En este sentido proponen clasificarlas en tres grupos: viviendas en venta o alquiler, viviendas en construcción o reforma y por último aquellas viviendas que no se encuentran ni en alquiler ni en venta.
Como para el segundo grupo (las viviendas en construcción o reforma) se presume que se incorporarán a corto o mediano plazo a un uso habitacional, podríamos concentrarnos en dos grandes grupos de viviendas desocupadas (excluyendo las viviendas de temporada o veraneo):
1 – viviendas desocupadas en venta o alquiler
2 – viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta)
1 – Viviendas desocupadas en venta o alquiler
En todo mercado inmobiliario existe un porcentaje más o menos permanente de viviendas vacías como producto de la movilidad de la población. (Buscar artículo que hablaba de eso y buscar datos precisos sobre distintas ciudades). Villamide dice que Londres tiene 3 por ciento de propiedades vacías, mientras que en algunas ciudades holandesas se habla de 1 por ciento. Piensa que el promedio europeo está entre 4 y 5%. Montevideo en cambio cuenta con un 9% y, según Casacuberta[2], algunos barrios de Montevideo superan ampliamente ese valor, siendo la Ciudad Vieja el barrio que presenta el porcentaje más alto (27%).
Algunos estudios realizados en Estado Unidos por el Department of Housing and Urban Development encontraron que una vez superadas ciertas tasas de vacancias en un barrio (con tasas superiores al 6% del stock habitacional de un barrio) los residentes de la zona tienden a irse rápidamente de la misma.[3]
Resulta importante, entonces, preguntarse quiénes son los propietarios de estas viviendas desocupadas que se encuentran en venta o en alquiler:
Dentro de este grupo encontramos a los propietarios usuarios quienes, según Carlos Morales-Schechinger, “cuando ofrecen su terreno o su inmueble en el mercado buscan recuperar al menos lo suficiente para comprar otro de características similares para poder seguir siendo usuario. Existe un segundo grupo que es el propietario inversionista que adquirió un terreno o inmueble para obtener al menos una ganancia a la tasa media que un capital similar rinde para la economía en su conjunto.” [4]
(El autor considera que existen un tercer tipo de propietario que es el propietario patrimonialista, pero lo desarrollaremos más adelante.)
Según Morales-Schechinger, es difícil encontrar ejemplos puros de estos tipos de propietarios, ya que cada caso específico combina conductas de cada tipo. De todos modos, el propietario inversionista es el que tiende a actuar con más racionalidad económica.
¿Qué sucede con este grupo de viviendas ofrecidas en el mercado inmobiliario?
Una vez puestas a la venta o en alquiler pueden suceder dos cosas:
I. Que el precio se ajuste en el mercado, y que por lo tanto la vivienda efectivamente se incorpore a un uso habitacional.
II. Que el precio no ajuste. En este caso la vivienda queda fuera del mercado por largos períodos. (Para el mercado de alquileres se suma la dificultad de contar con garantías adecuadas).
En el caso II, ¿por qué el precio no ajusta?
a) Porque existe un mismatch entre oferta y demanda, al menos para algunos tramos del mercado debido a:
a.1) Cambios demográficos
envejecimiento de la población, disminución del número de integrantes de los núcleos familiares, cambios en la expectativa de vida, la mayor presencia de hogares monoparentales, menores tasas de fecundidad, postergación de los nacimientos de los primeros hijos, etc. (Carlos Casacuberta[5]).
Según Villamide, estos cambios se expresan claramente en el producto estrella demandado por la clase media-alta, que es el apartamento de 1 dormitorio. Sin embargo, parece importante aclarar que la población de menores recursos económicos cuentan con una estructura demográfica muy distinta.
a.2) La costa es el gran atractor.
El número de permisos de construcción en esta zona fue del 90% en los últimos años. Villamide considera que Montevideo es una ciudad con tres velocidades (centro, costa y periferia) y es la costa la zona más demandada.
Según Amante y Caffera[6], la vivienda no es solamente un bien de consumo, sino que también es un bien de inversión y por lo tanto está sujeta a burbujas especulativas. Para el año 2003, los barrios ubicados en la costa contaban con construcciones formales que cubrían más del 200% de la demanda generada por nuevos hogares.
Es importante tener presente que este fenómeno se relaciona también con los nuevos imaginarios de ciudad que tiene la población. En ese sentido, en la Tertulia de Radio El Espectador del 12 de octubre de 2005 los participantes[7] mencionaron como motivos principales de la atracción de la zona costera los siguientes: estatus, mejor dotación de infraestructura, mayor calidad de vida y mayor seguridad.
Si bien no tengo datos concretos, imagino que en algunas zonas particulares de la costa pudo haberse presentado durante algún período una curva de demanda agregada con algún tramo con pendiente positiva, como sucede con algunos productos suntuarios.[8]
En contraposición con lo que sucede en la costa, el arq. Diego Capandeguy[9] considera que la ausencia de demanda habitacional por parte de las clase media y alta en las áreas centrales de Montevideo hacen que el valor del suelo sea muy bajo y que no exista la suficiente presión inmobiliaria para generar sustitución edilicia, una vez que dichos edificios ya no se adaptan a las necesidades de la población. De hecho, la ausencia de inversiones en la zona, sumado al proceso de envejecimiento edilicio, retroalimenta el proceso de degradación. (Hacía una comparación con lo que sucede en el centro de Tokio, donde el valor del suelo urbano es tan alto, que si un edificio en altura no se adapta a las nuevas necesidades, simplemente se tira abajo y se construye otro).
(Existe una amplia bibliografía en Economía Urbana respecto a los fenómenos de degradación de los centros urbanos y de los procesos de abandono o sustitución[10])
Cuando Capandeguy habla de nuevas necesidades se refiere a los cambios demográficos a los cuales ya hice referencia en el punto anterior. Es importante destacar que se ha producido en las últimas décadas un proceso de envejecimiento de la población de las áreas centrales de Montevideo. Por ese motivo me puse en contacto con algunos demógrafos que me derivaron a un trabajo realizado sobre el tema por el arquitecto Federico Bervejillo (ex Director de Ordenamiento Territorial del Ministerio y actual director de la maestría en Ordenamiento Territorial de la Universidad de la República. Hablé con él hace unos días y me va a facilitar el trabajo además de darme una entrevista para la próxima semana.)
a.3) Los sectores de bajos recursos no acceden a esta viviendas.
Para Casacuberta y Gandelman “se podría conjeturar como posible causas de este desajuste entre oferta y demanda elementos como: la incapacidad de ofrecer garantías adecuadas por parte de los demandantes o más genéricamente que las condiciones crediticias impuestas por los oferentes no permiten el acceso a los demandantes.”[11]
Como ya vimos anteriormente la población que puede acceder a estas viviendas, está demandando otras zonas de la ciudad, mientras que existe un sector de la población que directamente está quedando fuera del mercado formal.
Cuando a la socióloga María José Álvarez le preguntan en una entrevista en el diario El País[12] con respecto a los factores que determinan la decisión de una familia de ir a vivir a un asentamiento irregular, responde que, “Es una decisión multicausal. Para la lógica familiar, el costo de la formalidad es alto y el de informalidad resulta más barato. Por eso, la mayoría aduce que el motivo principal de su traslado a una vivienda informal obedece a la imposibilidad de pagar un alquiler y otros señalan que es la única forma de tener casa propia. Desde una óptica estructural, debe atenderse a la precarización en la inserción laboral de la población de menores ingresos, lo que afecta al mercado de alquileres de viviendas por sus costos elevados, la ausencia de ingresos regulares, la falta de posibilidades de obtener una garantía para arrendar, etc. Desde un punto de vista político, el Estado uruguayo se ha mostrado tolerante con las ocupaciones y con los ocupantes que se han movilizado y conseguido con muchísimo esfuerzo diversos servicios para sus barrios.”
A partir de una rápida revisión que hice de investigaciones y tesis llevadas a cabo sobre estos temas en la Universidad de la República, la Universidad Católica, la Universidad de Montevideo y la ORT, pude verificar que la mayoría de los trabajos abordan el tema de déficit habitacional concentrándose en la problemática de los asentamientos irregulares, especialmente desde una perspectiva sociológica.
Hasta el momento encontré solamente un trabajo que investiga esta problemática desde una óptica económica. Se trata de un artículo de Verónica Amarante y Marcelo Caffera[13] del 2003 que procura analizar los determinantes económicos de la formación de asentamientos irregulares. Metodológicamente se enfrentan a la ausencia de información cuantitativa necesaria para hacer un “testeo” estadístico de las hipótesis que plantean, por lo cual las causas del fenómeno del crecimiento explosivo de los asentamientos irregulares en la década del noventa quedan establecidas a modo de hipótesis. En este trabajo los autores realizan un profundo análisis del mercado de tierra, del funcionamiento del mercado de alquileres y de la política de vivienda.
En particular, me parece relevante extraer algunos conceptos que presentan en relación al mercado de alquileres, que en Uruguay funciona bajo libre contratación desde 1974. Según los autores, “la libre contratación provocó que la brecha entre alquileres vigentes y los valores de mercado se fuera cerrando hasta casi desaparecer en el presente. Pero, tal disminución no fue equitativamente asignada. Los hogares pertenecientes al primer quintil de ingresos de Montevideo vieron incrementar la participación de los gastos en alquiler en su ingreso. Este incremento podría ser señalado como una de las razones más importantes que dieron lugar al crecimiento sostenido de los asentamientos irregulares.”
Un dato importante es que en diciembre del 2006 el gobierno creó el Fondo de Garantía de Alquileres, que comenzó efectivamente a funcionar en marzo de 2007. Si bien en algunas entrevistas en la prensa funcionarios del gobierno declaran que está funcionando correctamente, en una conversación informal que tuve con la economista Rodríguez (asesora del Director Nacional de Vivienda) me comentó que desde el gobierno no están conformes con el resultado. Según dice, estas garantías no están teniendo la recepción esperada por parte de los propietarios. Otra política respecto a los alquileres que se estaba por implementar son subsidios parciales a los sectores de muy bajos ingresos. (Tendría que informarme si ya está en marcha.)
Una pregunta interesante para hacerse dentro de este contexto es ¿por qué motivo los alquileres están caros existiendo tantas viviendas vacías? En la Tertulia de Radio El Espectador llevada a cabo hace ya algunos años (12 de octubre de 2005) se trató este tema[14]. Si bien ya pasaron tres años esta pregunta sigue vigente. Las respuestas se concentraron en la ausencia de crédito hipotecario para acceder a la compra de vivienda y en la recuperación de los precios de los alquileres en los últimos años.
En una entrevista más reciente que le realizaron a Julio Villamide en el 2007[15] en la cual le preguntaron por la situación del mercado de alquileres, respondió lo siguiente: “Los alquileres vienen subiendo desde hace un par de años. Desde el 2004 los alquileres vienen recuperando un terreno perdido. Entre 1994 y 2004 habían bajado por distintas circunstancias: sobreoferta, exceso de oferta de créditos hipotecarios -que hizo que muchos arrendatarios pasaran a ser propietarios-, y luego la crisis desde 1998 a 2003, inclusive. Están en términos reales en las dos terceras partes de los niveles que alcanzaron la década pasada. Y están creciendo en la misma proporción o un poco más que los ingresos de las familias y que el resto de los precios de la economía. Lo que percibimos en nuestras estadísticas es que este año hay un repunte en términos reales con respecto al alza que mostraba, quizá producto de la Reforma Tributaria y del nuevo impuesto a los alquileres.”
Por otro lado, Villamide aclaró que el aumento de los alquileres se distribuye de forma heterogénea en la ciudad. Observa que han crecido mucho más en la franja costera y en las áreas centrales de la ciudad que en el resto del área metropolitana.
En cuanto a la política de vivienda, según Amarante y Caffera el segmento al que apuntó históricamente el Banco Hipotecario del Uruguay es el de ingresos medios dentro de la distribución. “Las políticas dirigidas al sector de bajos ingresos implementadas hasta ahora por el sector público parecen haber sido insuficientes o ineficaces, además de costosas.”
Por lo tanto, los sectores de bajos ingresos se encuentran con dificultades de acceder al mercado formal ya sea pagando un alquiler (sumado a los problemas de ofrecimiento garantías adecuadas) o a través de préstamos hipotecarios.
En cuanto a los préstamos hipotecarios, desde hace dos meses el gobierno lanzó una línea de préstamos para hogares de bajos ingresos (por ahora es muy restrictivo) e intenta priorizar la reforma de viviendas. Por ser tan reciente supongo que va a resultar muy difícil acceder a información.
Al igual que las normativas de ordenamiento territorial, la existencia de préstamos hipotecarios juega un rol determinante sobre las decisiones de gastos en mantenimiento de las viviendas existentes o de reutilización de viviendas abandonadas. Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario está constituido por sub-mercados, los cuales no son independientes entre sí. Con el paso del tiempo, y con el consecuente deterioro edilicio, las viviendas existentes pasan al segmento de las viviendas para bajos ingresos. (Amarante – Caffera) Este proceso ha sido observado en muchas áreas centrales de ciudades norteamericanas. En el caso particular de Baltimore, David Harvey y Chatterjee, en su estudio de la ciudad en 1974, consideran que la desinversión de los propietarios en el centro urbano estaba relacionado con las dificultades de obtener financiación hipotecaria, dando como resultado la aparente degradación y abandono del área central.
b) Imperfecciones del mercado:
Otro factor que influye en el desajuste entre oferta y demanda para el caso de las viviendas vacías, es la falta de transparencia de información en el mercado de compraventa. Villamide considera que ha habido un avance en los últimos años ya que el Instituto Nacional de Estadística está publicando informes de la actividad inmobiliaria. Por el contrario, ha habido un retroceso en otros aspectos, como es el caso del Poder Judicial que dejó de publicar sus estadísticas sobre desalojos.
En cuanto al mercado de alquileres, Villamide considera que es más perfecto que el mercado de compraventa, debido a que es bastante menos opaco.
c) Normativa urbana:
Podría pensarse que las normativas respecto a la protección del patrimonio histórico podría resultar un desestímulo a la actualización del stock construido en las áreas centrales, y que por lo tanto podrían estar vinculadas a la situación de algunas viviendas desocupadas. Sin embargo por lo que he leído o consultado hasta el momento ningún especialista lo menciona como una dificultad.
2 – Viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta)
Este es el grupo de viviendas desocupadas que se encuentran más alejadas de un uso habitacional. Por lo que pude recoger de las opiniones de distintos especialistas estas viviendas se encuentran vacías por diversas razones, entre las que se encuentran:
a) Los propietarios las utilizan solamente de forma esporádica:
- son extranjeros
- son uruguayos que están residiendo en el exterior
Según Villamide[16] están probando suerte afuera y no quieren perderlas por si tienen que regresar. De hecho, como resultado de la reciente crisis económica en EEUU y España algunos ya han comenzado a regresar.
- son uruguayos residentes en el interior del país.
b) Viviendas vacías pertenecientes al Estado:
- Banco Hipotecario del Uruguay:
Si bien le generan gastos de mantenimiento al Estado, en los últimos años se han ido incorporando lentamente al mercado, y en número son poco significativas.
El arq. Gonzalo Altamirano, Director Nacional de Vivienda, dijo en una entrevista[17] que la mayor parte de viviendas vacías que hay en el país no son propiedad del BHU ni del Estado. Pertenecen a particulares.
“Lo que sucede es que durante años en las administraciones anteriores el BHU tuvo una política equivocada: financiar la construcción de viviendas en lugares donde no había demanda y a precios fuera de contexto.”(…)”La idea es de alguna manera complementarnos con la Agencia, el Banco y el Ministerio, para que aquellas viviendas que quedaron muy caras para la capacidad de ahorro y de endeudamiento de una familia –es el caso Plan Fénix- sean también accesibles para la población.”(…)”Lo que tenemos que tratar es que este proceso se base en ciertas reglas, preservar cierto patrimonio del Estado, y preservar la cadena de pagos que permita que en el futuro otras familias accedan a las viviendas.”
Vale aclarar que para enero de 2008 se calculaban unas 3.650 viviendas vacías pertenecientes al BHU distribuidas en todo el territorio nacional. Si tomamos como referencia los cálculos realizados por Casacuberta y Gandelman[18] de viviendas desocupadas utilizables según datos del Censo del 2004, los autores observaban un total de 114.751 viviendas en estas condiciones para todo el país (48.204 en el caso de Montevideo). Si bien es razonable que por motivos éticos las viviendas desocupadas del Estado generen un gran debate público, es claro que no se encuentran en la raíz del problema que nos preocupa.
- Intendencia Municipal de Montevideo y Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente:
Se trata de reservas de tierra o de inmuebles en malas condiciones que serán utilizados en futuros planes de vivienda. Presumimos que se incorporarán al mercado a mediano plazo.
- Ministerio de Educación y Cultura:
Por ley cuando no hay herederos estas viviendas quedan en manos del Ministerio de Educación y Cultura. No tengo datos de la cantidad. En general estas viviendas no se incorporan al mercado por largos períodos.
c) Viviendas “friccionales”:
Casacuberta y Gandelman denominan así al grupo de viviendas desocupadas por motivos de litigios legales.
Además de los casos de viviendas vacías por embargos, etc., supongo que como consecuencia del envejecimiento de la población de las áreas centrales, debe haber casos de viviendas en situación de sucesiones judiciales. En muchos casos puede haber dificultades en los procesos debido a los múltiples herederos. Incluso una vez terminada la sucesión, los herederos no deben querer bajar mucho el precio para venderla porque cada uno recibe muy poco. Hay que sumarle incluso el valor emocional.
Muchas de estas viviendas en áreas centrales tienen un importante metraje y son de buena calidad. (Existe una mística respecto a que la construcción de antes era mejor, justificada parcialmente por la buena calidad de sus terminaciones). Por lo tanto, los propietarios le adjudican un valor que no se adapta al mercado. En estos casos, la vivienda pasaría al siguiente grupo.
d) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital:
“Invertir en ladrillos”, o sea, lo que Morales-Schechinger denomina como tipo de propietario patrimonialista: “Es el que nunca usó el terreno o el inmueble o que ya dejó de usarlo, que accedió al mismo con nula inversión o que la misma ya no le resulta significativa en el presente y que lo retiene cuando no hay nada que lo presione a venderlo.” Según el autor, en el caso de América Latina impera un enfoque patrimonialista de la propiedad, y considera que es un tema sobre el cual no se ha investigado suficientemente.
Casacuberta y Gandelman plantean que el concepto de ahorrar en ladrillos está altamente difundido en economías inestables como la uruguaya.[19] Casacuberta va más allá en otro informe publicado por el INE[20], donde expresa que las explicaciones al incremento observado de viviendas particulares desocupadas tendrán que tomar en cuenta el aspecto de la vivienda como un activo. Según Casacuberta existen algunas investigaciones que relacionan la construcción de vivienda en Uruguay con las demandas y los rendimientos de los demás activos, en particular los financieros. (Si bien los estuve buscando no he podido acceder a ellos hasta el momento). Debido al período que involucra el informe, Casacuberta piensa que los datos observados para el 2004 pueden estar vinculados con la salida de la profunda crisis financiera, lo cual pudo estar condicionando la actitud de los particulares en relación a volcarse al mercado de compraventa o alquiler.
De todos modos, cuando Casacuberta y Gandelman mencionan la alternativa de alquilar como alternativa de inversión por parte de los propietarios, proponen analizar en profundidad los costos asociados a los desalojos en términos de plazos y dinero. Habría que considerar también los riesgos de deterioro de la propiedad.
Hay que tener en cuenta que la reglamentación de los alquileres desde hace varios años tienden a proteger al propietario, y no al inquilino. La política de protección de los inquilinos de bajos ingresos (RAVE) creada luego de la liberalización del mercado de alquileres en 1974 (cuyo objetivo fue paliar la formación de asentamientos irregulares como consecuencia de la liberalización del mercado) resultó ser un desestímulo para oferta de viviendas en alquiler. En la actualidad, si bien los trámites de desalojo tienen un costo a nivel de tiempo y dinero, finalmente se concretan.
Para el análisis de la conveniencia económica de ofrecer propiedades en el mercado de alquileres por parte de los propietarios, resulta interesante comparar con el proceso del llamado “flat break-up” que se dio en Londres. Cuando los propietarios encontraron otros activos alternativos que ofrecían mayores rendimientos que el alquiler de propiedades, comenzaron a vender las viviendas. Por supuesto que este traspaso masivo del mercado de alquileres al de compraventa, que comenzó en la década de los sesenta, estuvo acompañado de una ingeniería financiera que permitió el acceso a créditos hipotecarios a los antiguos inquilinos.[21]
En el caso de Uruguay, frente a la ausencia de un mercado de capitales local y frente a la ausencia de alternativas de inversión, asumir una postura especulativa frente a la propiedad de una vivienda desocupada parecería ser una actitud frecuente.
Un ejemplo concreto surgió de una conversación informal que tuve con la dueña de la inmobiliaria Ciudad Vieja, de quien se comenta que es la agente inmobiliaria que más conoce el barrio. Me contó sobre un reconocido arquitecto que es dueño de muchas viviendas vacías de la zona, las cuales están en muy malas condiciones. Las heredó de su padre y las tiene desocupadas “a espera de que se desarrolle el barrio”. Uno se pregunta cómo hace con los impuestos. Imagino que directamente no los paga. Existe un mito popular que dice que sólo los ricos pueden no pagar impuestos (de hecho encontré un paper del economista Néstor Gandelman[22] que estudia la decisión de evasión fiscal por parte de los propietarios de automóviles en Uruguay, que comprueba la veracidad del mito). En el caso del mercado inmobiliario se sabe que cada varios años aparece alguna amnistía por parte de la Intendencia Municipal de Montevideo con lo cual se renegocian las deudas. En el caso de las reformas, también existe prescripciones de deudas a los 10 años en el caso de los aportes sociales en el Banco de Previsión Social. Supongo que una posibilidad es esperar varios años sin pagar deudas, y llegado el momento se evalúa cuál es la alternativa económica más conveniente (pagar las deudas y vender, alquilar, desarrollar un proyecto o simplemente abandonarlo).
El tema impositivo en los casos de las viviendas desocupadas es muy importante. Hace unos meses Catastro Nacional llevó a cabo una actualización de los valores de los inmuebles para todo Montevideo, dado que estaba absolutamente desactualizado con respecto a los valores del mercado inmobiliario. A partir de este nuevo aforo se modificaron las contribuciones inmobiliarias, las cuales disminuyeron en las áreas centrales de la ciudad. Dependiendo de cuál sea el principal motivo por el cual existe este importante número de viviendas vacías en estos barrios, ésta puede ser una buena o mala noticia.
Actualmente no existe ninguna normativa respecto a las viviendas desocupadas. En el artículo sobre derecho a la vivienda, incluido en el Informe sobre Derechos Humanos de Serpaj 2006, se destaca que no existe ninguna normativa específica sobre el tiempo máximo para tener una vivienda vacía: "Dentro de los justificativos para expropiar, no aparece la referencia a la desocupación de un inmueble, ni por el hecho de no cumplir una función social". El estudio menciona ejemplos de otros países que atacan la situación por tratarse de propiedades improductivas y sancionan con impuestos. En el Uruguay, sólo existe el impuesto al baldío.[23]
Algunas manifestaciones que han surgido en la prensa a favor establecer algún tipo de impuesto al respecto, sumado a algunas declaraciones de FUCVAM[24] a favor de las ocupaciones ilegales, provocaron la inmediata reacción de sectores de la derecha. Un momento importante del debate se dio en el momento de discutir el actual proyecto de Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial el cual reabrió la polémica por la reducción del plazo que necesita un ocupante para reclamar la propiedad de un bien, y la expropiación de los inmuebles sin usar durante diez años. (La ley anterior preveía un plazo de 30 años)
De todos modos, a pesar de la ausencia de déficit habitacional cuantitativo, en Montevideo se observa un importante déficit cualitativo como resultado, sobretodo, de la población que se encuentra habitando en asentamientos irregulares. Hay que tener en cuenta que la población de los asentamientos ha crecido de forma acelerada desde la década de los noventa. Actualmente la población montevideana viviendo en asentamientos irregulares supera el 10% de la población total de la ciudad.
Si bien Casacuberta y Gandelman no se concentran en el estudio de la problemática de las viviendas vacías, destacan la relevancia de investigar al respecto. Consideran que este grupo de viviendas es heterogéneo ya que se encuentran viviendas desocupadas a distinta “distancia” de un uso habitacional. En este sentido proponen clasificarlas en tres grupos: viviendas en venta o alquiler, viviendas en construcción o reforma y por último aquellas viviendas que no se encuentran ni en alquiler ni en venta.
Como para el segundo grupo (las viviendas en construcción o reforma) se presume que se incorporarán a corto o mediano plazo a un uso habitacional, podríamos concentrarnos en dos grandes grupos de viviendas desocupadas (excluyendo las viviendas de temporada o veraneo):
1 – viviendas desocupadas en venta o alquiler
2 – viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta)
1 – Viviendas desocupadas en venta o alquiler
En todo mercado inmobiliario existe un porcentaje más o menos permanente de viviendas vacías como producto de la movilidad de la población. (Buscar artículo que hablaba de eso y buscar datos precisos sobre distintas ciudades). Villamide dice que Londres tiene 3 por ciento de propiedades vacías, mientras que en algunas ciudades holandesas se habla de 1 por ciento. Piensa que el promedio europeo está entre 4 y 5%. Montevideo en cambio cuenta con un 9% y, según Casacuberta[2], algunos barrios de Montevideo superan ampliamente ese valor, siendo la Ciudad Vieja el barrio que presenta el porcentaje más alto (27%).
Algunos estudios realizados en Estado Unidos por el Department of Housing and Urban Development encontraron que una vez superadas ciertas tasas de vacancias en un barrio (con tasas superiores al 6% del stock habitacional de un barrio) los residentes de la zona tienden a irse rápidamente de la misma.[3]
Resulta importante, entonces, preguntarse quiénes son los propietarios de estas viviendas desocupadas que se encuentran en venta o en alquiler:
Dentro de este grupo encontramos a los propietarios usuarios quienes, según Carlos Morales-Schechinger, “cuando ofrecen su terreno o su inmueble en el mercado buscan recuperar al menos lo suficiente para comprar otro de características similares para poder seguir siendo usuario. Existe un segundo grupo que es el propietario inversionista que adquirió un terreno o inmueble para obtener al menos una ganancia a la tasa media que un capital similar rinde para la economía en su conjunto.” [4]
(El autor considera que existen un tercer tipo de propietario que es el propietario patrimonialista, pero lo desarrollaremos más adelante.)
Según Morales-Schechinger, es difícil encontrar ejemplos puros de estos tipos de propietarios, ya que cada caso específico combina conductas de cada tipo. De todos modos, el propietario inversionista es el que tiende a actuar con más racionalidad económica.
¿Qué sucede con este grupo de viviendas ofrecidas en el mercado inmobiliario?
Una vez puestas a la venta o en alquiler pueden suceder dos cosas:
I. Que el precio se ajuste en el mercado, y que por lo tanto la vivienda efectivamente se incorpore a un uso habitacional.
II. Que el precio no ajuste. En este caso la vivienda queda fuera del mercado por largos períodos. (Para el mercado de alquileres se suma la dificultad de contar con garantías adecuadas).
En el caso II, ¿por qué el precio no ajusta?
a) Porque existe un mismatch entre oferta y demanda, al menos para algunos tramos del mercado debido a:
a.1) Cambios demográficos
envejecimiento de la población, disminución del número de integrantes de los núcleos familiares, cambios en la expectativa de vida, la mayor presencia de hogares monoparentales, menores tasas de fecundidad, postergación de los nacimientos de los primeros hijos, etc. (Carlos Casacuberta[5]).
Según Villamide, estos cambios se expresan claramente en el producto estrella demandado por la clase media-alta, que es el apartamento de 1 dormitorio. Sin embargo, parece importante aclarar que la población de menores recursos económicos cuentan con una estructura demográfica muy distinta.
a.2) La costa es el gran atractor.
El número de permisos de construcción en esta zona fue del 90% en los últimos años. Villamide considera que Montevideo es una ciudad con tres velocidades (centro, costa y periferia) y es la costa la zona más demandada.
Según Amante y Caffera[6], la vivienda no es solamente un bien de consumo, sino que también es un bien de inversión y por lo tanto está sujeta a burbujas especulativas. Para el año 2003, los barrios ubicados en la costa contaban con construcciones formales que cubrían más del 200% de la demanda generada por nuevos hogares.
Es importante tener presente que este fenómeno se relaciona también con los nuevos imaginarios de ciudad que tiene la población. En ese sentido, en la Tertulia de Radio El Espectador del 12 de octubre de 2005 los participantes[7] mencionaron como motivos principales de la atracción de la zona costera los siguientes: estatus, mejor dotación de infraestructura, mayor calidad de vida y mayor seguridad.
Si bien no tengo datos concretos, imagino que en algunas zonas particulares de la costa pudo haberse presentado durante algún período una curva de demanda agregada con algún tramo con pendiente positiva, como sucede con algunos productos suntuarios.[8]
En contraposición con lo que sucede en la costa, el arq. Diego Capandeguy[9] considera que la ausencia de demanda habitacional por parte de las clase media y alta en las áreas centrales de Montevideo hacen que el valor del suelo sea muy bajo y que no exista la suficiente presión inmobiliaria para generar sustitución edilicia, una vez que dichos edificios ya no se adaptan a las necesidades de la población. De hecho, la ausencia de inversiones en la zona, sumado al proceso de envejecimiento edilicio, retroalimenta el proceso de degradación. (Hacía una comparación con lo que sucede en el centro de Tokio, donde el valor del suelo urbano es tan alto, que si un edificio en altura no se adapta a las nuevas necesidades, simplemente se tira abajo y se construye otro).
(Existe una amplia bibliografía en Economía Urbana respecto a los fenómenos de degradación de los centros urbanos y de los procesos de abandono o sustitución[10])
Cuando Capandeguy habla de nuevas necesidades se refiere a los cambios demográficos a los cuales ya hice referencia en el punto anterior. Es importante destacar que se ha producido en las últimas décadas un proceso de envejecimiento de la población de las áreas centrales de Montevideo. Por ese motivo me puse en contacto con algunos demógrafos que me derivaron a un trabajo realizado sobre el tema por el arquitecto Federico Bervejillo (ex Director de Ordenamiento Territorial del Ministerio y actual director de la maestría en Ordenamiento Territorial de la Universidad de la República. Hablé con él hace unos días y me va a facilitar el trabajo además de darme una entrevista para la próxima semana.)
a.3) Los sectores de bajos recursos no acceden a esta viviendas.
Para Casacuberta y Gandelman “se podría conjeturar como posible causas de este desajuste entre oferta y demanda elementos como: la incapacidad de ofrecer garantías adecuadas por parte de los demandantes o más genéricamente que las condiciones crediticias impuestas por los oferentes no permiten el acceso a los demandantes.”[11]
Como ya vimos anteriormente la población que puede acceder a estas viviendas, está demandando otras zonas de la ciudad, mientras que existe un sector de la población que directamente está quedando fuera del mercado formal.
Cuando a la socióloga María José Álvarez le preguntan en una entrevista en el diario El País[12] con respecto a los factores que determinan la decisión de una familia de ir a vivir a un asentamiento irregular, responde que, “Es una decisión multicausal. Para la lógica familiar, el costo de la formalidad es alto y el de informalidad resulta más barato. Por eso, la mayoría aduce que el motivo principal de su traslado a una vivienda informal obedece a la imposibilidad de pagar un alquiler y otros señalan que es la única forma de tener casa propia. Desde una óptica estructural, debe atenderse a la precarización en la inserción laboral de la población de menores ingresos, lo que afecta al mercado de alquileres de viviendas por sus costos elevados, la ausencia de ingresos regulares, la falta de posibilidades de obtener una garantía para arrendar, etc. Desde un punto de vista político, el Estado uruguayo se ha mostrado tolerante con las ocupaciones y con los ocupantes que se han movilizado y conseguido con muchísimo esfuerzo diversos servicios para sus barrios.”
A partir de una rápida revisión que hice de investigaciones y tesis llevadas a cabo sobre estos temas en la Universidad de la República, la Universidad Católica, la Universidad de Montevideo y la ORT, pude verificar que la mayoría de los trabajos abordan el tema de déficit habitacional concentrándose en la problemática de los asentamientos irregulares, especialmente desde una perspectiva sociológica.
Hasta el momento encontré solamente un trabajo que investiga esta problemática desde una óptica económica. Se trata de un artículo de Verónica Amarante y Marcelo Caffera[13] del 2003 que procura analizar los determinantes económicos de la formación de asentamientos irregulares. Metodológicamente se enfrentan a la ausencia de información cuantitativa necesaria para hacer un “testeo” estadístico de las hipótesis que plantean, por lo cual las causas del fenómeno del crecimiento explosivo de los asentamientos irregulares en la década del noventa quedan establecidas a modo de hipótesis. En este trabajo los autores realizan un profundo análisis del mercado de tierra, del funcionamiento del mercado de alquileres y de la política de vivienda.
En particular, me parece relevante extraer algunos conceptos que presentan en relación al mercado de alquileres, que en Uruguay funciona bajo libre contratación desde 1974. Según los autores, “la libre contratación provocó que la brecha entre alquileres vigentes y los valores de mercado se fuera cerrando hasta casi desaparecer en el presente. Pero, tal disminución no fue equitativamente asignada. Los hogares pertenecientes al primer quintil de ingresos de Montevideo vieron incrementar la participación de los gastos en alquiler en su ingreso. Este incremento podría ser señalado como una de las razones más importantes que dieron lugar al crecimiento sostenido de los asentamientos irregulares.”
Un dato importante es que en diciembre del 2006 el gobierno creó el Fondo de Garantía de Alquileres, que comenzó efectivamente a funcionar en marzo de 2007. Si bien en algunas entrevistas en la prensa funcionarios del gobierno declaran que está funcionando correctamente, en una conversación informal que tuve con la economista Rodríguez (asesora del Director Nacional de Vivienda) me comentó que desde el gobierno no están conformes con el resultado. Según dice, estas garantías no están teniendo la recepción esperada por parte de los propietarios. Otra política respecto a los alquileres que se estaba por implementar son subsidios parciales a los sectores de muy bajos ingresos. (Tendría que informarme si ya está en marcha.)
Una pregunta interesante para hacerse dentro de este contexto es ¿por qué motivo los alquileres están caros existiendo tantas viviendas vacías? En la Tertulia de Radio El Espectador llevada a cabo hace ya algunos años (12 de octubre de 2005) se trató este tema[14]. Si bien ya pasaron tres años esta pregunta sigue vigente. Las respuestas se concentraron en la ausencia de crédito hipotecario para acceder a la compra de vivienda y en la recuperación de los precios de los alquileres en los últimos años.
En una entrevista más reciente que le realizaron a Julio Villamide en el 2007[15] en la cual le preguntaron por la situación del mercado de alquileres, respondió lo siguiente: “Los alquileres vienen subiendo desde hace un par de años. Desde el 2004 los alquileres vienen recuperando un terreno perdido. Entre 1994 y 2004 habían bajado por distintas circunstancias: sobreoferta, exceso de oferta de créditos hipotecarios -que hizo que muchos arrendatarios pasaran a ser propietarios-, y luego la crisis desde 1998 a 2003, inclusive. Están en términos reales en las dos terceras partes de los niveles que alcanzaron la década pasada. Y están creciendo en la misma proporción o un poco más que los ingresos de las familias y que el resto de los precios de la economía. Lo que percibimos en nuestras estadísticas es que este año hay un repunte en términos reales con respecto al alza que mostraba, quizá producto de la Reforma Tributaria y del nuevo impuesto a los alquileres.”
Por otro lado, Villamide aclaró que el aumento de los alquileres se distribuye de forma heterogénea en la ciudad. Observa que han crecido mucho más en la franja costera y en las áreas centrales de la ciudad que en el resto del área metropolitana.
En cuanto a la política de vivienda, según Amarante y Caffera el segmento al que apuntó históricamente el Banco Hipotecario del Uruguay es el de ingresos medios dentro de la distribución. “Las políticas dirigidas al sector de bajos ingresos implementadas hasta ahora por el sector público parecen haber sido insuficientes o ineficaces, además de costosas.”
Por lo tanto, los sectores de bajos ingresos se encuentran con dificultades de acceder al mercado formal ya sea pagando un alquiler (sumado a los problemas de ofrecimiento garantías adecuadas) o a través de préstamos hipotecarios.
En cuanto a los préstamos hipotecarios, desde hace dos meses el gobierno lanzó una línea de préstamos para hogares de bajos ingresos (por ahora es muy restrictivo) e intenta priorizar la reforma de viviendas. Por ser tan reciente supongo que va a resultar muy difícil acceder a información.
Al igual que las normativas de ordenamiento territorial, la existencia de préstamos hipotecarios juega un rol determinante sobre las decisiones de gastos en mantenimiento de las viviendas existentes o de reutilización de viviendas abandonadas. Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario está constituido por sub-mercados, los cuales no son independientes entre sí. Con el paso del tiempo, y con el consecuente deterioro edilicio, las viviendas existentes pasan al segmento de las viviendas para bajos ingresos. (Amarante – Caffera) Este proceso ha sido observado en muchas áreas centrales de ciudades norteamericanas. En el caso particular de Baltimore, David Harvey y Chatterjee, en su estudio de la ciudad en 1974, consideran que la desinversión de los propietarios en el centro urbano estaba relacionado con las dificultades de obtener financiación hipotecaria, dando como resultado la aparente degradación y abandono del área central.
b) Imperfecciones del mercado:
Otro factor que influye en el desajuste entre oferta y demanda para el caso de las viviendas vacías, es la falta de transparencia de información en el mercado de compraventa. Villamide considera que ha habido un avance en los últimos años ya que el Instituto Nacional de Estadística está publicando informes de la actividad inmobiliaria. Por el contrario, ha habido un retroceso en otros aspectos, como es el caso del Poder Judicial que dejó de publicar sus estadísticas sobre desalojos.
En cuanto al mercado de alquileres, Villamide considera que es más perfecto que el mercado de compraventa, debido a que es bastante menos opaco.
c) Normativa urbana:
Podría pensarse que las normativas respecto a la protección del patrimonio histórico podría resultar un desestímulo a la actualización del stock construido en las áreas centrales, y que por lo tanto podrían estar vinculadas a la situación de algunas viviendas desocupadas. Sin embargo por lo que he leído o consultado hasta el momento ningún especialista lo menciona como una dificultad.
2 – Viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta)
Este es el grupo de viviendas desocupadas que se encuentran más alejadas de un uso habitacional. Por lo que pude recoger de las opiniones de distintos especialistas estas viviendas se encuentran vacías por diversas razones, entre las que se encuentran:
a) Los propietarios las utilizan solamente de forma esporádica:
- son extranjeros
- son uruguayos que están residiendo en el exterior
Según Villamide[16] están probando suerte afuera y no quieren perderlas por si tienen que regresar. De hecho, como resultado de la reciente crisis económica en EEUU y España algunos ya han comenzado a regresar.
- son uruguayos residentes en el interior del país.
b) Viviendas vacías pertenecientes al Estado:
- Banco Hipotecario del Uruguay:
Si bien le generan gastos de mantenimiento al Estado, en los últimos años se han ido incorporando lentamente al mercado, y en número son poco significativas.
El arq. Gonzalo Altamirano, Director Nacional de Vivienda, dijo en una entrevista[17] que la mayor parte de viviendas vacías que hay en el país no son propiedad del BHU ni del Estado. Pertenecen a particulares.
“Lo que sucede es que durante años en las administraciones anteriores el BHU tuvo una política equivocada: financiar la construcción de viviendas en lugares donde no había demanda y a precios fuera de contexto.”(…)”La idea es de alguna manera complementarnos con la Agencia, el Banco y el Ministerio, para que aquellas viviendas que quedaron muy caras para la capacidad de ahorro y de endeudamiento de una familia –es el caso Plan Fénix- sean también accesibles para la población.”(…)”Lo que tenemos que tratar es que este proceso se base en ciertas reglas, preservar cierto patrimonio del Estado, y preservar la cadena de pagos que permita que en el futuro otras familias accedan a las viviendas.”
Vale aclarar que para enero de 2008 se calculaban unas 3.650 viviendas vacías pertenecientes al BHU distribuidas en todo el territorio nacional. Si tomamos como referencia los cálculos realizados por Casacuberta y Gandelman[18] de viviendas desocupadas utilizables según datos del Censo del 2004, los autores observaban un total de 114.751 viviendas en estas condiciones para todo el país (48.204 en el caso de Montevideo). Si bien es razonable que por motivos éticos las viviendas desocupadas del Estado generen un gran debate público, es claro que no se encuentran en la raíz del problema que nos preocupa.
- Intendencia Municipal de Montevideo y Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente:
Se trata de reservas de tierra o de inmuebles en malas condiciones que serán utilizados en futuros planes de vivienda. Presumimos que se incorporarán al mercado a mediano plazo.
- Ministerio de Educación y Cultura:
Por ley cuando no hay herederos estas viviendas quedan en manos del Ministerio de Educación y Cultura. No tengo datos de la cantidad. En general estas viviendas no se incorporan al mercado por largos períodos.
c) Viviendas “friccionales”:
Casacuberta y Gandelman denominan así al grupo de viviendas desocupadas por motivos de litigios legales.
Además de los casos de viviendas vacías por embargos, etc., supongo que como consecuencia del envejecimiento de la población de las áreas centrales, debe haber casos de viviendas en situación de sucesiones judiciales. En muchos casos puede haber dificultades en los procesos debido a los múltiples herederos. Incluso una vez terminada la sucesión, los herederos no deben querer bajar mucho el precio para venderla porque cada uno recibe muy poco. Hay que sumarle incluso el valor emocional.
Muchas de estas viviendas en áreas centrales tienen un importante metraje y son de buena calidad. (Existe una mística respecto a que la construcción de antes era mejor, justificada parcialmente por la buena calidad de sus terminaciones). Por lo tanto, los propietarios le adjudican un valor que no se adapta al mercado. En estos casos, la vivienda pasaría al siguiente grupo.
d) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital:
“Invertir en ladrillos”, o sea, lo que Morales-Schechinger denomina como tipo de propietario patrimonialista: “Es el que nunca usó el terreno o el inmueble o que ya dejó de usarlo, que accedió al mismo con nula inversión o que la misma ya no le resulta significativa en el presente y que lo retiene cuando no hay nada que lo presione a venderlo.” Según el autor, en el caso de América Latina impera un enfoque patrimonialista de la propiedad, y considera que es un tema sobre el cual no se ha investigado suficientemente.
Casacuberta y Gandelman plantean que el concepto de ahorrar en ladrillos está altamente difundido en economías inestables como la uruguaya.[19] Casacuberta va más allá en otro informe publicado por el INE[20], donde expresa que las explicaciones al incremento observado de viviendas particulares desocupadas tendrán que tomar en cuenta el aspecto de la vivienda como un activo. Según Casacuberta existen algunas investigaciones que relacionan la construcción de vivienda en Uruguay con las demandas y los rendimientos de los demás activos, en particular los financieros. (Si bien los estuve buscando no he podido acceder a ellos hasta el momento). Debido al período que involucra el informe, Casacuberta piensa que los datos observados para el 2004 pueden estar vinculados con la salida de la profunda crisis financiera, lo cual pudo estar condicionando la actitud de los particulares en relación a volcarse al mercado de compraventa o alquiler.
De todos modos, cuando Casacuberta y Gandelman mencionan la alternativa de alquilar como alternativa de inversión por parte de los propietarios, proponen analizar en profundidad los costos asociados a los desalojos en términos de plazos y dinero. Habría que considerar también los riesgos de deterioro de la propiedad.
Hay que tener en cuenta que la reglamentación de los alquileres desde hace varios años tienden a proteger al propietario, y no al inquilino. La política de protección de los inquilinos de bajos ingresos (RAVE) creada luego de la liberalización del mercado de alquileres en 1974 (cuyo objetivo fue paliar la formación de asentamientos irregulares como consecuencia de la liberalización del mercado) resultó ser un desestímulo para oferta de viviendas en alquiler. En la actualidad, si bien los trámites de desalojo tienen un costo a nivel de tiempo y dinero, finalmente se concretan.
Para el análisis de la conveniencia económica de ofrecer propiedades en el mercado de alquileres por parte de los propietarios, resulta interesante comparar con el proceso del llamado “flat break-up” que se dio en Londres. Cuando los propietarios encontraron otros activos alternativos que ofrecían mayores rendimientos que el alquiler de propiedades, comenzaron a vender las viviendas. Por supuesto que este traspaso masivo del mercado de alquileres al de compraventa, que comenzó en la década de los sesenta, estuvo acompañado de una ingeniería financiera que permitió el acceso a créditos hipotecarios a los antiguos inquilinos.[21]
En el caso de Uruguay, frente a la ausencia de un mercado de capitales local y frente a la ausencia de alternativas de inversión, asumir una postura especulativa frente a la propiedad de una vivienda desocupada parecería ser una actitud frecuente.
Un ejemplo concreto surgió de una conversación informal que tuve con la dueña de la inmobiliaria Ciudad Vieja, de quien se comenta que es la agente inmobiliaria que más conoce el barrio. Me contó sobre un reconocido arquitecto que es dueño de muchas viviendas vacías de la zona, las cuales están en muy malas condiciones. Las heredó de su padre y las tiene desocupadas “a espera de que se desarrolle el barrio”. Uno se pregunta cómo hace con los impuestos. Imagino que directamente no los paga. Existe un mito popular que dice que sólo los ricos pueden no pagar impuestos (de hecho encontré un paper del economista Néstor Gandelman[22] que estudia la decisión de evasión fiscal por parte de los propietarios de automóviles en Uruguay, que comprueba la veracidad del mito). En el caso del mercado inmobiliario se sabe que cada varios años aparece alguna amnistía por parte de la Intendencia Municipal de Montevideo con lo cual se renegocian las deudas. En el caso de las reformas, también existe prescripciones de deudas a los 10 años en el caso de los aportes sociales en el Banco de Previsión Social. Supongo que una posibilidad es esperar varios años sin pagar deudas, y llegado el momento se evalúa cuál es la alternativa económica más conveniente (pagar las deudas y vender, alquilar, desarrollar un proyecto o simplemente abandonarlo).
El tema impositivo en los casos de las viviendas desocupadas es muy importante. Hace unos meses Catastro Nacional llevó a cabo una actualización de los valores de los inmuebles para todo Montevideo, dado que estaba absolutamente desactualizado con respecto a los valores del mercado inmobiliario. A partir de este nuevo aforo se modificaron las contribuciones inmobiliarias, las cuales disminuyeron en las áreas centrales de la ciudad. Dependiendo de cuál sea el principal motivo por el cual existe este importante número de viviendas vacías en estos barrios, ésta puede ser una buena o mala noticia.
Actualmente no existe ninguna normativa respecto a las viviendas desocupadas. En el artículo sobre derecho a la vivienda, incluido en el Informe sobre Derechos Humanos de Serpaj 2006, se destaca que no existe ninguna normativa específica sobre el tiempo máximo para tener una vivienda vacía: "Dentro de los justificativos para expropiar, no aparece la referencia a la desocupación de un inmueble, ni por el hecho de no cumplir una función social". El estudio menciona ejemplos de otros países que atacan la situación por tratarse de propiedades improductivas y sancionan con impuestos. En el Uruguay, sólo existe el impuesto al baldío.[23]
Algunas manifestaciones que han surgido en la prensa a favor establecer algún tipo de impuesto al respecto, sumado a algunas declaraciones de FUCVAM[24] a favor de las ocupaciones ilegales, provocaron la inmediata reacción de sectores de la derecha. Un momento importante del debate se dio en el momento de discutir el actual proyecto de Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial el cual reabrió la polémica por la reducción del plazo que necesita un ocupante para reclamar la propiedad de un bien, y la expropiación de los inmuebles sin usar durante diez años. (La ley anterior preveía un plazo de 30 años)
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La gran cantidad de artículos y entrevistas vinculados al tema que han surgido en la prensa en los últimos años, translucen una preocupación que ha comenzado a ocupar un lugar en el debate público y las autoridades del gobierno están intentando abordar el problema.
Como se puede ver, el tema es sumamente complejo y los motivos por los cuales este gran número de viviendas se encuentran desocupadas son múltiples. De todos modos me aventuro a suponer que, de todos los puntos mencionados, hay dos motivos principales:
La gran cantidad de artículos y entrevistas vinculados al tema que han surgido en la prensa en los últimos años, translucen una preocupación que ha comenzado a ocupar un lugar en el debate público y las autoridades del gobierno están intentando abordar el problema.
Como se puede ver, el tema es sumamente complejo y los motivos por los cuales este gran número de viviendas se encuentran desocupadas son múltiples. De todos modos me aventuro a suponer que, de todos los puntos mencionados, hay dos motivos principales:
i) Existencia de un mismatch entre oferta y demanda, al menos para algunos tramos del mercado debido a que:
- Los sectores medio y altos demandan la costa.
- Los sectores de menores ingresos no acceden a alquilar ni a comprar estas viviendas en las áreas centrales de la ciudad.
- Los sectores medio y altos demandan la costa.
- Los sectores de menores ingresos no acceden a alquilar ni a comprar estas viviendas en las áreas centrales de la ciudad.
ii) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital por parte de los propietarios.
A partir de aquí resulta necesario poder saber con qué bases de datos cuento para poder plantear una metodología. Hay que tener en cuenta que los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística son los de la Encuesta Continua de Hogares Ampliada del 2006 (el último Censo de Población fue realizado en el 2004).
Por ese motivo pedí una entrevista con una jerarca de la Intendencia Municipal de Montevideo, que está vinculada a estos temas, para ver si puedo contar con bases de datos de algún tipo. Por lo que tengo entendido se creó recientemente una Unidad de Fincas Vacías. Tal vez allí tengan información más actualizada.
A partir de aquí resulta necesario poder saber con qué bases de datos cuento para poder plantear una metodología. Hay que tener en cuenta que los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística son los de la Encuesta Continua de Hogares Ampliada del 2006 (el último Censo de Población fue realizado en el 2004).
Por ese motivo pedí una entrevista con una jerarca de la Intendencia Municipal de Montevideo, que está vinculada a estos temas, para ver si puedo contar con bases de datos de algún tipo. Por lo que tengo entendido se creó recientemente una Unidad de Fincas Vacías. Tal vez allí tengan información más actualizada.
Por otro lado, el economista Carlos Casacuberta accedió a tener una reunión conmigo esta semana para mostrarme en qué está trabajando y orientarme con respecto a las bases de datos para trabajar.
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[1] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006.
[2] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 6
[3] KRAUT, David (1999) “Hanging out the No Vacancy Sign: Eliminating the Blight of Vacant Buildings from Urban Areas”. New York University Law Review. Vol.74, Issue 4.
[4] MORALES-SCHECHINGER, Carlos “Inequidad urbana y política fiscal de suelo en América Latina” Ponencia presentada en el Tercer Simposio sobre investigación urbana organizada por el Banco Mundial. Brasilia DF, Brasil. Abril 4-6, 2005
[5] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 8
[6] AMARANTE, Verónica – CAFFERA, Marcelo. “Los factores determinantes de la formación de asentamientos irregulares. Un análisis económico.” Revista de Ciencias Empresariales y Economía, año II, Universidad de Montevideo. Montevideo. 2003. p. 79 (Datos extraídos de Revista Propiedades)
[7] Tertulia Abierta de Radio El Espectador, llevada a cabo el 12-10-2005 por el periodista Emiliano Cotelo junto a Julio Villamide, empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades; Hugo Cersósimo, director Ejecutivo de Valora Consultoría y Valuaciones; y Gustavo Ortega, arquitecto y secretario de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.
[8] KATZ, Eliakim – SPIEGEL, Uriel. “Negative Intergroup Externalities and Market Demand” Economica. The London School of Economics and Political Science. 1996
[9] Entrevista con el arquitecto Diego Capandeguy, profesor de urbanismo de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República y profesor invitado de la UTDT.
[10] Algunos papers que he leído sobre el tema:
GOODMAN, Allen. “Central cities and housing supply: Growth and decline in US cities” Journal of Housing Economics. 2004
COULSON – BOND. “A hedonic approach to residential succession” The Review of Economics and Statistics, vol 72, N°3. The MIT Press. 1990
HELMS, Adrew “Understanding gentrification: an empirical analysis of the determinants of urban housing renovation” Journal of Urban Economics. 2003
GLAESER, Edward – GYOURKO, Joseph “Urban decline and durable housing” Journal of Political Economy, vol. 113, N°2, 2005
[11] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 34
[12] Entrevista en Diario El País el 30-04-2007 a la socióloga María José Álvarez, investigadora del programa sobre Integración, Pobreza y Exclusión Social (IPES) de la Universidad Católica del Uruguay (UCU)
[13] AMARANTE, Verónica – CAFFERA, Marcelo. “Los factores determinantes de la formación de asentamientos irregulares. Un análisis económico.” Revista de Ciencias Empresariales y Economía, año II, Universidad de Montevideo. Montevideo. 2003.
[14] Tertulia de Radio El Espectador 12-10-2005 con el periodista Emiliano Cotelo y los invitados Hugo Cersósimo y Julio Villamide
[15] http://www.laondadigital.com/laonda/LaOnda/001-100/82/4_Portada.htm
http://alicia-tallerecourbana.blogspot.com/2008/11/altamirano-scarone-y-villamide-tres.html
[16] Entrevista realizada a Julio Villamide por el periodista Emiliano Cotelo en Radio El Espectador el 12-10-2005 donde el operador inmobiliario dijo que, “la emigración ha tenido un impacto muy fuerte y ha sido una de las principales razones de que el país tenga tamaña cantidad de viviendas vacías”. En una edición reciente del Diario El País, Villamide comentó que como resultado de la crisis económica mundial muchos de los uruguayos residentes en el exterior comenzarían a retornar.
[17] http://www.laondadigital.com/laonda/LaOnda/001-100/82/4_Portada.htm
http://alicia-tallerecourbana.blogspot.com/2008/11/altamirano-scarone-y-villamide-tres.html
[18] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 15
[19] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 24
[20] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 7
[21] HAMNETT, C. – RANDOLPH, W. “The role of landlord disinvestment in housing market transformation: an analysis of the flat break-up market in central London” Institute of British Geographers, New Series, Vol. 9, N° 3 (1984)
[22] GANDELMAN, Néstor. “Community tax evasion models: a stochastic dominance test.” Journal of Applied Economics Vol VIII, N°2, (Nov 2005), 279-297
[23] Información extraída de artículo de prensa del Diario El País del 12-01-2008 titulado “Las casas vacías del Estado”
[24] Artículo de prensa “FUCVAM promueve ocupación ilegal de tierra” publicado en el Diario El País el 28 de julio de 2007.
[2] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 6
[3] KRAUT, David (1999) “Hanging out the No Vacancy Sign: Eliminating the Blight of Vacant Buildings from Urban Areas”. New York University Law Review. Vol.74, Issue 4.
[4] MORALES-SCHECHINGER, Carlos “Inequidad urbana y política fiscal de suelo en América Latina” Ponencia presentada en el Tercer Simposio sobre investigación urbana organizada por el Banco Mundial. Brasilia DF, Brasil. Abril 4-6, 2005
[5] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 8
[6] AMARANTE, Verónica – CAFFERA, Marcelo. “Los factores determinantes de la formación de asentamientos irregulares. Un análisis económico.” Revista de Ciencias Empresariales y Economía, año II, Universidad de Montevideo. Montevideo. 2003. p. 79 (Datos extraídos de Revista Propiedades)
[7] Tertulia Abierta de Radio El Espectador, llevada a cabo el 12-10-2005 por el periodista Emiliano Cotelo junto a Julio Villamide, empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades; Hugo Cersósimo, director Ejecutivo de Valora Consultoría y Valuaciones; y Gustavo Ortega, arquitecto y secretario de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.
[8] KATZ, Eliakim – SPIEGEL, Uriel. “Negative Intergroup Externalities and Market Demand” Economica. The London School of Economics and Political Science. 1996
[9] Entrevista con el arquitecto Diego Capandeguy, profesor de urbanismo de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República y profesor invitado de la UTDT.
[10] Algunos papers que he leído sobre el tema:
GOODMAN, Allen. “Central cities and housing supply: Growth and decline in US cities” Journal of Housing Economics. 2004
COULSON – BOND. “A hedonic approach to residential succession” The Review of Economics and Statistics, vol 72, N°3. The MIT Press. 1990
HELMS, Adrew “Understanding gentrification: an empirical analysis of the determinants of urban housing renovation” Journal of Urban Economics. 2003
GLAESER, Edward – GYOURKO, Joseph “Urban decline and durable housing” Journal of Political Economy, vol. 113, N°2, 2005
[11] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 34
[12] Entrevista en Diario El País el 30-04-2007 a la socióloga María José Álvarez, investigadora del programa sobre Integración, Pobreza y Exclusión Social (IPES) de la Universidad Católica del Uruguay (UCU)
[13] AMARANTE, Verónica – CAFFERA, Marcelo. “Los factores determinantes de la formación de asentamientos irregulares. Un análisis económico.” Revista de Ciencias Empresariales y Economía, año II, Universidad de Montevideo. Montevideo. 2003.
[14] Tertulia de Radio El Espectador 12-10-2005 con el periodista Emiliano Cotelo y los invitados Hugo Cersósimo y Julio Villamide
[15] http://www.laondadigital.com/laonda/LaOnda/001-100/82/4_Portada.htm
http://alicia-tallerecourbana.blogspot.com/2008/11/altamirano-scarone-y-villamide-tres.html
[16] Entrevista realizada a Julio Villamide por el periodista Emiliano Cotelo en Radio El Espectador el 12-10-2005 donde el operador inmobiliario dijo que, “la emigración ha tenido un impacto muy fuerte y ha sido una de las principales razones de que el país tenga tamaña cantidad de viviendas vacías”. En una edición reciente del Diario El País, Villamide comentó que como resultado de la crisis económica mundial muchos de los uruguayos residentes en el exterior comenzarían a retornar.
[17] http://www.laondadigital.com/laonda/LaOnda/001-100/82/4_Portada.htm
http://alicia-tallerecourbana.blogspot.com/2008/11/altamirano-scarone-y-villamide-tres.html
[18] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 15
[19] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 24
[20] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 7
[21] HAMNETT, C. – RANDOLPH, W. “The role of landlord disinvestment in housing market transformation: an analysis of the flat break-up market in central London” Institute of British Geographers, New Series, Vol. 9, N° 3 (1984)
[22] GANDELMAN, Néstor. “Community tax evasion models: a stochastic dominance test.” Journal of Applied Economics Vol VIII, N°2, (Nov 2005), 279-297
[23] Información extraída de artículo de prensa del Diario El País del 12-01-2008 titulado “Las casas vacías del Estado”
[24] Artículo de prensa “FUCVAM promueve ocupación ilegal de tierra” publicado en el Diario El País el 28 de julio de 2007.
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