810 AM | RADIO EL ESPECTADOR
12.10.2005 | 14.37hs
Extracto de la Tertulia Abierta llevada a cabo por el periodista Emiliano Cotelo junto a Julio Villamide, empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades; Hugo Cersósimo, director Ejecutivo de Valora Consultoría y Valuaciones; y Gustavo Ortega, arquitecto y secretario de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.
(…)
EC - ¿Qué más? ¿Otras variables, otros factores que inciden en el mercado inmobiliario?
JV – La variable de la emigración influyó muchísimo durante la crisis y sigue influyendo, porque se sigue yendo gente del país. Hay algún trabajo realizado sobre la base de ingresos y egresos a partir del aeropuerto de Carrasco que ha estimado en 18.000 personas la salida en este primer semestre del año. Esto ha tenido un impacto muy fuerte en el mercado habitacional, en el mercado inmobiliario, consecuentemente también en el mercado de alquileres, y es una realidad que se ha mantenido presente, cuando todos estimábamos que con un cambio de gobierno iba a haber otras expectativas y quizás el fenómeno no sólo se frenara sino que podría comenzar a revertirse. Desafortunadamente todavía eso no está pasando, ojalá en el futuro la economía del país comience a crecer y algunos uruguayos que se habían ido puedan retornar. La emigración ha tenido un impacto muy fuerte y ha sido una de las principales razones de que el país tenga tamaña cantidad de viviendas vacías, algo que el censo 2004 nos mostró, para mí con sorpresa, nunca imaginé que la cifra fuera esa, esperé incluso algunos meses pensando en la verificación del INE y que pudiera haber algún error, pero estamos hablando de cifras realmente muy importantes y que también están vinculadas con la salida de uruguayos al exterior.
(…)
EC – Desde la audiencia llegan varias preguntas, una de ellas de Marcelo, de Arroyo Seco, que consulta, en función de este análisis que ustedes vienen realizando, cómo se entiende que los alquileres se encuentren tan altos. Si hay tantas viviendas vacías, ¿por qué los alquileres están tan altos?
HC – El hecho de que los alquileres estén en precios altos hace a lo que hablábamos hace un rato. Ante la falta de crédito la gente dice, no puedo comprarme una casa, me tiro a buscar para alquilar algo. Y por otro lado hay una concentración muy grande de gente que se ha ido a alquilar en la costa, donde en un principio los precios estaban accesibles y hoy, por esa fuerte demanda, han ido creciendo.
JV – Me gustaría contextualizar el tema de los alquileres en términos un poco más históricos. Si uno mira los últimos 20 años y se abstrae del fenómeno que se ha registrado básicamente en la costa en estos últimos meses, en este último año y medio de suba importante en los valores, los alquileres en Montevideo están en sus niveles mínimos históricos.
EC – Vamos a manejar números, entonces.
JV – En términos reales estamos casi tres veces por debajo de los valores que había a inicios de los noventa, por ejemplo, fines de los ochenta, inicio de los noventa. A partir de 1994 y hasta 2004 inclusive los alquileres cayeron por distintas razones, al principio por un exceso de oferta, luego por la propia crisis que empezó en el sector en 1998, fue como una especie de carrera de postas, pero lo cierto es que por 10 años los alquileres bajaron, se redujeron a menos de la mitad en términos reales, y se comenzaron a recuperar a partir de 2004 en un proceso que es lógico, en primer lugar porque el país se comenzó a recuperar, porque los ingresos de la población se comenzaron a recuperar, todos los precios de la economía comenzaron a recuperarse, los alquileres no son la excepción, pero además estamos en un contexto en el que sin financiamiento para la promoción privada de largo plazo y de tasas accesibles, y sin el BHU, el alquiler se transformó en la única alternativa de acceso a la vivienda para un sector muy importante de la población.
No olvidemos que el BHU aquí en Montevideo cubría, aún en años malos, alrededor del 15 por ciento de la oferta. Toda esa es una demanda agregada sobre el mercado de alquileres que hoy se está expresando. Entonces, como consecuencia natural de ese crecimiento de la demanda y de la ausencia de alternativas que la reduzcan, los alquileres han comenzado a subir antes que el ingreso de la población.
HC – También hay que ver el lugar donde están estas viviendas desocupadas. Una situación se da en el corazón de Montevideo o en la periferia, en la costa, la gente se quiere ir a vivir a la costa, eso es lo que quiere el uruguayo.
JV – En la costa hay menos viviendas vacías que hace 10 o 20 años.
HC – Exacto.
EC – Entre paréntesis, ¿por qué la gente se quiere ir a vivir a la costa?
GO – Calculo que por estatus.
HC – Porque los uruguayos somos así.
JV – Está la mejor infraestructura de la ciudad allí.
GO – Y además una mejor calidad de vida, ¿a quién no le gusta, hasta el más sencillo de los uruguayos, ir a tomar un mate a la rambla o alguna situación por el estilo? Tenés la playa, tenés una cantidad de comodidades que no tenés en otras zonas.
EC - ¿El gasto en seguridad también incide?
JV – Sí, también.
GO – Incide si uno lo compara con el de otros barrios que obviamente son más peligrosos.
HC – Pero tú ves cuál es la iniciativa de los diferentes gobiernos, porque estuvo el Plan Fénix, hay ahora un plan para la zona de Goes, son zonas que tienen toda la infraestructura que se quieren revitalizar pero por alguna razón esos proyectos fracasan, en lugares donde tenés la infraestructura y tenés las viviendas vacías.
EC – Es un problema serio para una ciudad como Montevideo, un gran desperdicio de infraestructura ya montada.
HC – Sí, pero no es sólo en Montevideo, es un fenómeno que entiendo que es prácticamente mundial, pasó en Londres, en Argentina con toda la infraestructura de lo que era Puerto Madero hasta que lo revitalizaron.
EC – Mi pregunta en todo caso es: ¿no hay futuro posible para esas zonas que hoy se encuentran deprimidas?
JV – Claro que hay futuro posible, lo que pasa es que se requieren políticas activas. Yo creo que hay una comprensión de las autoridades actuales del Ministerio de Vivienda (Mvotma) del fenómeno. En el diagnóstico estamos todos de acuerdo, no creo que haya muchas diferencias, lo importante es ponerse de acuerdo en la soluciones. Está claro, en algún momento hemos estado aquí con alguna propuesta vinculada con estos temas, hace muchos años, y seguimos en la misma situación, lo único que probablemente se haya agravado. Londres tiene 3 por ciento de propiedades vacías, aquí estamos hablando de un 9 por ciento, una cifra que triplica. En algunas ciudades de Holanda estamos hablando de un porcentaje de 1 por ciento, en Europa la media creo que está en 4 o 5 por ciento, España es el país que tiene un porcentaje mayor, mucho más elevado incluso que el de Uruguay. Pero las viviendas vacías no están donde la gente está demandando muchas veces alquileres, y la razón por la que han quedado vacías, no tengo ningún trabajo como para poder cuantificarlo, pero seguramente una parte se fue del país y en ocasiones mantiene las viviendas.
Este triple asesino que hace poco conmovió a todos en Ciudad de la Costa, estaba ocupando una vivienda vacía de una familia que estaba en el exterior, una cabaña que tomó y ocupó. De esos casos hay muchos, a veces les dan la vivienda a familiares o amigos y a veces quedan transitoriamente vacías, porque muchas veces los uruguayos se van ilegalmente a Estados Unidos o a España, tienen temor de que en algún momento los puedan rebotar y necesitan esa vivienda en Montevideo. Y el otro porcentaje se fue a los asentamientos, esa es la gente que debemos recuperar, que perdió la capacidad de ser consumidora del mercado formal, hay que ayudarla desde el Estado para que se transforme nuevamente en consumidora y vuelva a ocupar esa infraestructura que hoy existe.
GO – Reforzando lo que decía Villamide, el fenómeno de los últimos de los 15 años fue Ciudad de la Costa, que se creó prácticamente de la nada y hoy vemos los problemas que tiene hoy: le falta infraestructura, etcétera, la gente quiere empezar a volver a Montevideo.
HC – Yo creo que si las políticas de este gobierno prosperan y toman el rumbo que de pronto el ministro de Economía ha marcado, va a haber un resurgimiento de aquella clase media uruguaya que lamentablemente quedó totalmente sumergida, y esa gente podría en alguna medida emigrar hacia esas zonas que estamos hablando que hoy están vacías.
(...)
JV – Imaginemos un escenario para el próximo bienio con estabilidad política y económica, con un país creciendo como prevén los economistas, a una tasa de 4, 5 por ciento anual, con una reforma tributaria definida que no afecte la producción, por lo tanto tampoco la industria inmobiliaria, aun cuando se cree el impuesto a las personas físicas, pero que a su vez ese impuesto sirva para asegurar inversiones en determinadas áreas que al gobierno le interese promover, un salario en términos reales creciendo, una tasa de desocupación bajando, incluso por la propia reactivación de la industria de la construcción y, fundamentalmente, la posibilidad que el equipo económico, el MVOTMA, los empresarios, los bancos, las AFAP y todos los actores de este gran negocio de financiamiento de largo plazo, que es un gran negocio y es una alternativa fantástica para que los pequeños inversores coloquen allí sus capitales y no comprar bonos de Estados Unidos, si eso se logra cerrar y se logra generar financiamiento de largo plazo a tasas razonables y se transforma en un negocio serio, no de tasas de morosidad de 60, 68 por ciento, sino de un dígito, como son habituales en cualquier mercado sano, en ese escenario tenemos una perspectiva para la industria inmobiliaria y el sector inmobiliario en particular fantástica.
EC - ¿Qué quiere decir eso en números?
JV – Quiere decir que los precios van a subir, que subirán dependiendo de la base demandante, la base demandante va a depender del financiamiento, obviamente, si el financiamiento es más accesible habrá más demandantes en el mercado y por lo tanto los precios van a subir un poco más, pero en todo caso van a subir por la propia presión alcista de la inflación en dólares de todos los precios, porque también va a subir el salario medido en dólares de la gente, los precios internos van a subir en dólares, pero más allá del dólar, estamos ante la perspectiva de un escenario realmente interesante, además de beneficiarlos con una coyuntura internacional altamente favorable, con un ingreso de divisas, porque no olvidemos que esta región durante cuatro o cinco años fue exportadora neta de divisas, salieron más recursos de América Latina que los que ingresaron; a partir del año que viene esa situación se revierte, los economistas dicen, incluso el propio Enrique Iglesias, que esta situación se va a mantener. Esto es una oportunidad interesante y ya la está aprovechando Punta del Este, casi la cuarta parte de las unidades nuevas que se están vendiendo allí son a europeos y estadounidenses, compradores no tradicionales de productos aquí. Hay una intención en el mundo de aprovechar estos ciclos favorables, las plusvalías que generan, lo hemos visto con los alemanes en los últimos años cuando el mercado inmobiliario en Alemania empezó a bajar hubo alemanes comprando incluso en Uruguay campos, propiedades, etcétera. Es un escenario internacional favorable para la región que si lo sabemos aprovechar acomodando el cuerpo a nivel interno con las medidas apropiadas nos genera un escenario interesante.
12.10.2005 | 14.37hs
Extracto de la Tertulia Abierta llevada a cabo por el periodista Emiliano Cotelo junto a Julio Villamide, empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades; Hugo Cersósimo, director Ejecutivo de Valora Consultoría y Valuaciones; y Gustavo Ortega, arquitecto y secretario de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.
(…)
EC - ¿Qué más? ¿Otras variables, otros factores que inciden en el mercado inmobiliario?
JV – La variable de la emigración influyó muchísimo durante la crisis y sigue influyendo, porque se sigue yendo gente del país. Hay algún trabajo realizado sobre la base de ingresos y egresos a partir del aeropuerto de Carrasco que ha estimado en 18.000 personas la salida en este primer semestre del año. Esto ha tenido un impacto muy fuerte en el mercado habitacional, en el mercado inmobiliario, consecuentemente también en el mercado de alquileres, y es una realidad que se ha mantenido presente, cuando todos estimábamos que con un cambio de gobierno iba a haber otras expectativas y quizás el fenómeno no sólo se frenara sino que podría comenzar a revertirse. Desafortunadamente todavía eso no está pasando, ojalá en el futuro la economía del país comience a crecer y algunos uruguayos que se habían ido puedan retornar. La emigración ha tenido un impacto muy fuerte y ha sido una de las principales razones de que el país tenga tamaña cantidad de viviendas vacías, algo que el censo 2004 nos mostró, para mí con sorpresa, nunca imaginé que la cifra fuera esa, esperé incluso algunos meses pensando en la verificación del INE y que pudiera haber algún error, pero estamos hablando de cifras realmente muy importantes y que también están vinculadas con la salida de uruguayos al exterior.
(…)
EC – Desde la audiencia llegan varias preguntas, una de ellas de Marcelo, de Arroyo Seco, que consulta, en función de este análisis que ustedes vienen realizando, cómo se entiende que los alquileres se encuentren tan altos. Si hay tantas viviendas vacías, ¿por qué los alquileres están tan altos?
HC – El hecho de que los alquileres estén en precios altos hace a lo que hablábamos hace un rato. Ante la falta de crédito la gente dice, no puedo comprarme una casa, me tiro a buscar para alquilar algo. Y por otro lado hay una concentración muy grande de gente que se ha ido a alquilar en la costa, donde en un principio los precios estaban accesibles y hoy, por esa fuerte demanda, han ido creciendo.
JV – Me gustaría contextualizar el tema de los alquileres en términos un poco más históricos. Si uno mira los últimos 20 años y se abstrae del fenómeno que se ha registrado básicamente en la costa en estos últimos meses, en este último año y medio de suba importante en los valores, los alquileres en Montevideo están en sus niveles mínimos históricos.
EC – Vamos a manejar números, entonces.
JV – En términos reales estamos casi tres veces por debajo de los valores que había a inicios de los noventa, por ejemplo, fines de los ochenta, inicio de los noventa. A partir de 1994 y hasta 2004 inclusive los alquileres cayeron por distintas razones, al principio por un exceso de oferta, luego por la propia crisis que empezó en el sector en 1998, fue como una especie de carrera de postas, pero lo cierto es que por 10 años los alquileres bajaron, se redujeron a menos de la mitad en términos reales, y se comenzaron a recuperar a partir de 2004 en un proceso que es lógico, en primer lugar porque el país se comenzó a recuperar, porque los ingresos de la población se comenzaron a recuperar, todos los precios de la economía comenzaron a recuperarse, los alquileres no son la excepción, pero además estamos en un contexto en el que sin financiamiento para la promoción privada de largo plazo y de tasas accesibles, y sin el BHU, el alquiler se transformó en la única alternativa de acceso a la vivienda para un sector muy importante de la población.
No olvidemos que el BHU aquí en Montevideo cubría, aún en años malos, alrededor del 15 por ciento de la oferta. Toda esa es una demanda agregada sobre el mercado de alquileres que hoy se está expresando. Entonces, como consecuencia natural de ese crecimiento de la demanda y de la ausencia de alternativas que la reduzcan, los alquileres han comenzado a subir antes que el ingreso de la población.
HC – También hay que ver el lugar donde están estas viviendas desocupadas. Una situación se da en el corazón de Montevideo o en la periferia, en la costa, la gente se quiere ir a vivir a la costa, eso es lo que quiere el uruguayo.
JV – En la costa hay menos viviendas vacías que hace 10 o 20 años.
HC – Exacto.
EC – Entre paréntesis, ¿por qué la gente se quiere ir a vivir a la costa?
GO – Calculo que por estatus.
HC – Porque los uruguayos somos así.
JV – Está la mejor infraestructura de la ciudad allí.
GO – Y además una mejor calidad de vida, ¿a quién no le gusta, hasta el más sencillo de los uruguayos, ir a tomar un mate a la rambla o alguna situación por el estilo? Tenés la playa, tenés una cantidad de comodidades que no tenés en otras zonas.
EC - ¿El gasto en seguridad también incide?
JV – Sí, también.
GO – Incide si uno lo compara con el de otros barrios que obviamente son más peligrosos.
HC – Pero tú ves cuál es la iniciativa de los diferentes gobiernos, porque estuvo el Plan Fénix, hay ahora un plan para la zona de Goes, son zonas que tienen toda la infraestructura que se quieren revitalizar pero por alguna razón esos proyectos fracasan, en lugares donde tenés la infraestructura y tenés las viviendas vacías.
EC – Es un problema serio para una ciudad como Montevideo, un gran desperdicio de infraestructura ya montada.
HC – Sí, pero no es sólo en Montevideo, es un fenómeno que entiendo que es prácticamente mundial, pasó en Londres, en Argentina con toda la infraestructura de lo que era Puerto Madero hasta que lo revitalizaron.
EC – Mi pregunta en todo caso es: ¿no hay futuro posible para esas zonas que hoy se encuentran deprimidas?
JV – Claro que hay futuro posible, lo que pasa es que se requieren políticas activas. Yo creo que hay una comprensión de las autoridades actuales del Ministerio de Vivienda (Mvotma) del fenómeno. En el diagnóstico estamos todos de acuerdo, no creo que haya muchas diferencias, lo importante es ponerse de acuerdo en la soluciones. Está claro, en algún momento hemos estado aquí con alguna propuesta vinculada con estos temas, hace muchos años, y seguimos en la misma situación, lo único que probablemente se haya agravado. Londres tiene 3 por ciento de propiedades vacías, aquí estamos hablando de un 9 por ciento, una cifra que triplica. En algunas ciudades de Holanda estamos hablando de un porcentaje de 1 por ciento, en Europa la media creo que está en 4 o 5 por ciento, España es el país que tiene un porcentaje mayor, mucho más elevado incluso que el de Uruguay. Pero las viviendas vacías no están donde la gente está demandando muchas veces alquileres, y la razón por la que han quedado vacías, no tengo ningún trabajo como para poder cuantificarlo, pero seguramente una parte se fue del país y en ocasiones mantiene las viviendas.
Este triple asesino que hace poco conmovió a todos en Ciudad de la Costa, estaba ocupando una vivienda vacía de una familia que estaba en el exterior, una cabaña que tomó y ocupó. De esos casos hay muchos, a veces les dan la vivienda a familiares o amigos y a veces quedan transitoriamente vacías, porque muchas veces los uruguayos se van ilegalmente a Estados Unidos o a España, tienen temor de que en algún momento los puedan rebotar y necesitan esa vivienda en Montevideo. Y el otro porcentaje se fue a los asentamientos, esa es la gente que debemos recuperar, que perdió la capacidad de ser consumidora del mercado formal, hay que ayudarla desde el Estado para que se transforme nuevamente en consumidora y vuelva a ocupar esa infraestructura que hoy existe.
GO – Reforzando lo que decía Villamide, el fenómeno de los últimos de los 15 años fue Ciudad de la Costa, que se creó prácticamente de la nada y hoy vemos los problemas que tiene hoy: le falta infraestructura, etcétera, la gente quiere empezar a volver a Montevideo.
HC – Yo creo que si las políticas de este gobierno prosperan y toman el rumbo que de pronto el ministro de Economía ha marcado, va a haber un resurgimiento de aquella clase media uruguaya que lamentablemente quedó totalmente sumergida, y esa gente podría en alguna medida emigrar hacia esas zonas que estamos hablando que hoy están vacías.
(...)
JV – Imaginemos un escenario para el próximo bienio con estabilidad política y económica, con un país creciendo como prevén los economistas, a una tasa de 4, 5 por ciento anual, con una reforma tributaria definida que no afecte la producción, por lo tanto tampoco la industria inmobiliaria, aun cuando se cree el impuesto a las personas físicas, pero que a su vez ese impuesto sirva para asegurar inversiones en determinadas áreas que al gobierno le interese promover, un salario en términos reales creciendo, una tasa de desocupación bajando, incluso por la propia reactivación de la industria de la construcción y, fundamentalmente, la posibilidad que el equipo económico, el MVOTMA, los empresarios, los bancos, las AFAP y todos los actores de este gran negocio de financiamiento de largo plazo, que es un gran negocio y es una alternativa fantástica para que los pequeños inversores coloquen allí sus capitales y no comprar bonos de Estados Unidos, si eso se logra cerrar y se logra generar financiamiento de largo plazo a tasas razonables y se transforma en un negocio serio, no de tasas de morosidad de 60, 68 por ciento, sino de un dígito, como son habituales en cualquier mercado sano, en ese escenario tenemos una perspectiva para la industria inmobiliaria y el sector inmobiliario en particular fantástica.
EC - ¿Qué quiere decir eso en números?
JV – Quiere decir que los precios van a subir, que subirán dependiendo de la base demandante, la base demandante va a depender del financiamiento, obviamente, si el financiamiento es más accesible habrá más demandantes en el mercado y por lo tanto los precios van a subir un poco más, pero en todo caso van a subir por la propia presión alcista de la inflación en dólares de todos los precios, porque también va a subir el salario medido en dólares de la gente, los precios internos van a subir en dólares, pero más allá del dólar, estamos ante la perspectiva de un escenario realmente interesante, además de beneficiarlos con una coyuntura internacional altamente favorable, con un ingreso de divisas, porque no olvidemos que esta región durante cuatro o cinco años fue exportadora neta de divisas, salieron más recursos de América Latina que los que ingresaron; a partir del año que viene esa situación se revierte, los economistas dicen, incluso el propio Enrique Iglesias, que esta situación se va a mantener. Esto es una oportunidad interesante y ya la está aprovechando Punta del Este, casi la cuarta parte de las unidades nuevas que se están vendiendo allí son a europeos y estadounidenses, compradores no tradicionales de productos aquí. Hay una intención en el mundo de aprovechar estos ciclos favorables, las plusvalías que generan, lo hemos visto con los alemanes en los últimos años cuando el mercado inmobiliario en Alemania empezó a bajar hubo alemanes comprando incluso en Uruguay campos, propiedades, etcétera. Es un escenario internacional favorable para la región que si lo sabemos aprovechar acomodando el cuerpo a nivel interno con las medidas apropiadas nos genera un escenario interesante.
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