Dr. Shlomo Angel
Asesor de Política de Vivienda
Informe preparado para el Gobierno de Uruguay y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID)
Nueva York, Abril 2004
Este extenso documento fue preparado por el Dr. Shlomo Angel con el objetivo de sugerir nuevas líneas de acción en materia de vivienda a partir del 2004, a solicitud del reciente gobierno electo.
En primer lugar, el autor realiza un análisis del contexto del sector vivienda en Uruguay, en el cual desarrolla los siguientes temas: crecimiento de la población, urbanización y formación de hogares (distribución de ingresos / inflación / política fiscal del gobierno / condiciones en el sector financiero / condiciones en el sector de la construcción / el clima político.
En segundo lugar, elabora un análisis de las condiciones del sector de vivienda: disponibilidad de tierras / el volumen, la estructura y el costo de la producción de vivienda / la disponibilidad de financiación hipotecaria / precios de vivieda, alquileres y capacidad financiera / unidades de vivienda y espacio habitable / la calidad de vivienda / tenencia.
A continuación el autor realiza un profundo análisis del estado de la política de vivienda, para finalmente proponer una guía de acción.
Dentro de la profundidad y complejidad del estudio realizado, quisiera destacar una serie de conceptos claves para la investigación de mi tesis. En particular quisiera plantear una pregunta fundamental: ¿Existe défit de vivienda en Montevideo?
Para responder esta pregunta, el autor distingue claramente dos tipos de déficit habitacional, el cuantitativo y el cualitativo. En este este informe el autor demuestra que Montevideo no presenta déficit cuantitativo sino cualitativo.
Según el Dr. Shlomon Angel, además de los factores contextuales analizados en la primera parte del informe, las tres principales condiciones dentro del sector vivienda que afectan a la oferta y a la demanda de la misma son las siguientes:
A continuación presentaré una síntesis de cada punto:
1. La disponibilidad de tierras:
“En Montevideo la escasez de terrenos pareciera no existir. La densidad de desarrollo urbano en la zona metropolitana, 6,300 personas por km2, es semejante a la densidad promedio en América Latina en general, aunque un porcentaje significante del inventario de vivienda en Montevideo—44 porciento—está constituído por departamentos.”
2. El Volumen, la Estructura, y el Costo de la Producción de Vivienda:
“La comparación entre los datos de los censos de 1985 y 1996 demuestra claramente que el inventario de vivienda ha crecido más rápidamente que la población en el país en general , en las zonas urbanas, y en Montevideo. (…) Si bien pareciera que el crecimiento del inventario de vivienda no ha reducido la relación de hogares a unidades de vivienda ocupadas, es evidente que ha aumentado la tasa de vacantes. La tasa de vacantes en el país aumentó de 6.5% en 1985 a 13% en 1996. En Montevideo, donde las tasas de vacantes han sido generalmente bajas, la tasa de vacantes ha descendido de 8.3% en 1985 a 6.3% en 1996. Las cifras más recientes sobre tasas de vacantes que incluyen el abandono de unidades en el centro histórico, la construcción excesiva, y la emigración—no se encuentran disponibles. No obstante, es lógico suponer que las tasas de vacantes son bastante altas y que, como resultado, la demanda de nueva construcción es más bien baja. En el presente, no hay ninguna razón que indique que el déficit de vivienda en Uruguay es un problema serio.”
(…)“Paralelamente, hay algunas señales que indican que la porción del sector informal en la producción de vivienda nueva en Montevideo ha aumentado en los años recientes, aunque no sea posible confirmarlo oficialmente. (…) Estimaciones preliminares transmitidas por los medios de comunicación sugieren que la población en los asentamientos informales está creciendo al 10% anual. Esta estimación pareciera ser muy alta, ya que la población total de Montevideo crece a menos de 1% anual. Los asentamientos informales solo podrían crecer a un paso más acelerado si las personas se mudaran de departamentos y casas del sector formal a vecindarios informales.”
3. La disponibilidad de financiación hipotecaria:
(del 2004 al día de hoy la disponibilidad de financiación hipotecaria se ha modificado sustancialmente, por ese motivo no extraigo este punto)
4. Precios de Vivienda, Alquileres y Capacidad Financiera:
“¿Tiene la población de Uruguay los recursos financieros necesarios para la vivienda? Una medida comparativa de la capacidad financiera usada frecuentemente es la relación precio de vivienda-a-ingreso, que compara el valor de vivienda de precio mediano con el ingreso mediano. Esta relación fue del orden de 3.8 en 2001 en Montevideo, por ejemplo. Esta relación es alta en comparación con otras ciudades en América Latina en general, lo cual sugiere que la capacidad financiera para vivienda en Uruguay es relativamente baja. Aún así, los niveles de propiedad del hogar no son particularmente bajos en términos regionales, como veremos más adelante. Más de dos tercios de las unidades de vivienda están ocupadas por sus propietarios.”
En cuanto a los alquileres, (…) “A pesar de que en los años recientes, la relación alquiler-a-ingreso ha sido reducida considerablemente, las familias de bajos ingresos en general, y los desempleados en particular, no han podido cumplir con sus alquileres. Como resultado, en la ausencia de cualquier tipo de protección legal o programa de suplemento de renta, han sido desalojados de sus viviendas en masa. "
5. Unidades de Vivienda y Espacio Habitacional:
¿Existe un déficit cuantitativo de vivienda en Uruguay? La discusión acerca del número verdadero de unidades de vivienda en el país es crítica, a fin de poder comprender la existencia (o la ausencia) de déficits cuantitativos de vivienda. Según el censo de 1996, para entonces había alrededor de 1,126,502 unidades de vivienda en Uruguay, que alojaban a 975, 037 hogares. Había 16% más de unidades de vivienda que hogares en todo el país, y 7% más de unidades de vivienda que hogares en Montevideo. Por lo tanto, en general, no había escasez de unidades de vivienda. No obstante, muchas de las unidades de vivienda estaban vacías. La tasa de vacantes en Montevideo, por ejemplo, fue 6.3% en 1996. Como resultado, tanto en todo el país como en Montevideo, en realidad el número de hogares era igual al de unidades de vivienda ocupadas en 1996. Esto sugiere que, desde la fecha del último censo, no hubo un déficit cuantitativo de vivienda significante.”
(…) “En general, el déficit cuantitativo de vivienda debe corresponder al número de hogares que requieren establecerse en unidades de vivienda nuevas, excluyendo las casas que ocupan un terreno actualmente y que pueden ser mejoradas, ampliadas, o reconstruídas sin necesidad de ser reubicadas. Debe incluir (a) todas las personas sin hogar; (b) la mitad de los hogares que comparten una unidad de vivienda en el presente; y (c) todos los hogares que deben ser reubicados a causa de que, por alguna razón, la vivienda debe ser destruída. Primero, notamos que no hay personas sin hogar en Uruguay, prácticamente, aunque no existen cifras verdaderas. Segundo, no hay una gran cantidad de hogares duplicados. Tercero, no existen razones suficientes por las cuales sea necesario reubicar un gran número de comunidades residenciales. En la mayoría de los casos, tanto la vivienda como la infraestructura en estas comunidades pueden ser mejoradas por un costo económico y social menor que el de reubicación. En otras palabras, no existe actualmente un déficit cuantitativo de vivienda en el país en general, en Montevideo, o en las zonas urbanas del interior.”
6. La calidad de vivienda:
“En general, no existe una manera precisa de calcular un déficit cualitativo de vivienda ya que no es un número. El inventario de vivienda tiene ciertas características cualitativas, y solo podemos hablar con seguridad de la presencia o la ausencia de una cierta característica.”
(…) "El Instituto Nacional de Estadística (INE) colecciona datos sobre un número de deficiencias en la calidad de vivienda como parte de su censo decenal: (a) el uso de materiales de construcción que no son permanentes en la estructura, (b) la ausencia de abastecimiento de agua en cañerías dentro de la unidad, y (d) la ausencia de electricidad.”
(...) “Lo que es importante es recordar que la política de vivienda en Uruguay debe respetar la calidad y el valor del inventario de vivienda existente y concentrarse en su mejoramiento, en vez de cancelarlo y de reemplazarlo con nueva construcción.”
7. Tenencia:
“La porción de viviendas ocupadas por sus propietarios en Uruguay—75% en 1996—es relativamente alta en términos comparativos, considerablemente más alta que la de 65% estimado para toda la región. Esta porción es escasamente menor en Montevideo (71%) y considerablemente más alta en las zonas urbanas del interior (81%). Los censos anteriores indican que la tasa de propiedad de hogares ha ido aumentando sistemáticamente con el pasar de los años—de 39.4% en 1963, a 51.1% en 1975, a 56.3% en 1985, y a 75% en 1996.” [INE, 1985, 68]
Asesor de Política de Vivienda
Informe preparado para el Gobierno de Uruguay y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID)
Nueva York, Abril 2004
Este extenso documento fue preparado por el Dr. Shlomo Angel con el objetivo de sugerir nuevas líneas de acción en materia de vivienda a partir del 2004, a solicitud del reciente gobierno electo.
En primer lugar, el autor realiza un análisis del contexto del sector vivienda en Uruguay, en el cual desarrolla los siguientes temas: crecimiento de la población, urbanización y formación de hogares (distribución de ingresos / inflación / política fiscal del gobierno / condiciones en el sector financiero / condiciones en el sector de la construcción / el clima político.
En segundo lugar, elabora un análisis de las condiciones del sector de vivienda: disponibilidad de tierras / el volumen, la estructura y el costo de la producción de vivienda / la disponibilidad de financiación hipotecaria / precios de vivieda, alquileres y capacidad financiera / unidades de vivienda y espacio habitable / la calidad de vivienda / tenencia.
A continuación el autor realiza un profundo análisis del estado de la política de vivienda, para finalmente proponer una guía de acción.
Dentro de la profundidad y complejidad del estudio realizado, quisiera destacar una serie de conceptos claves para la investigación de mi tesis. En particular quisiera plantear una pregunta fundamental: ¿Existe défit de vivienda en Montevideo?
Para responder esta pregunta, el autor distingue claramente dos tipos de déficit habitacional, el cuantitativo y el cualitativo. En este este informe el autor demuestra que Montevideo no presenta déficit cuantitativo sino cualitativo.
Según el Dr. Shlomon Angel, además de los factores contextuales analizados en la primera parte del informe, las tres principales condiciones dentro del sector vivienda que afectan a la oferta y a la demanda de la misma son las siguientes:
- La disponibilidad de tierras;
- El volumen, la estructura, y los costos de producción de vivienda; y
- La disponibilidad de financiación hipotecaria.
4. Precios de vivienda, alquileres, y capacidad financiera;
5. Unidades de vivienda y espacio habitacional;
6. La calidad de vivienda; y
7. Tenencia
5. Unidades de vivienda y espacio habitacional;
6. La calidad de vivienda; y
7. Tenencia
A continuación presentaré una síntesis de cada punto:
1. La disponibilidad de tierras:
“En Montevideo la escasez de terrenos pareciera no existir. La densidad de desarrollo urbano en la zona metropolitana, 6,300 personas por km2, es semejante a la densidad promedio en América Latina en general, aunque un porcentaje significante del inventario de vivienda en Montevideo—44 porciento—está constituído por departamentos.”
2. El Volumen, la Estructura, y el Costo de la Producción de Vivienda:
“La comparación entre los datos de los censos de 1985 y 1996 demuestra claramente que el inventario de vivienda ha crecido más rápidamente que la población en el país en general , en las zonas urbanas, y en Montevideo. (…) Si bien pareciera que el crecimiento del inventario de vivienda no ha reducido la relación de hogares a unidades de vivienda ocupadas, es evidente que ha aumentado la tasa de vacantes. La tasa de vacantes en el país aumentó de 6.5% en 1985 a 13% en 1996. En Montevideo, donde las tasas de vacantes han sido generalmente bajas, la tasa de vacantes ha descendido de 8.3% en 1985 a 6.3% en 1996. Las cifras más recientes sobre tasas de vacantes que incluyen el abandono de unidades en el centro histórico, la construcción excesiva, y la emigración—no se encuentran disponibles. No obstante, es lógico suponer que las tasas de vacantes son bastante altas y que, como resultado, la demanda de nueva construcción es más bien baja. En el presente, no hay ninguna razón que indique que el déficit de vivienda en Uruguay es un problema serio.”
(…)“Paralelamente, hay algunas señales que indican que la porción del sector informal en la producción de vivienda nueva en Montevideo ha aumentado en los años recientes, aunque no sea posible confirmarlo oficialmente. (…) Estimaciones preliminares transmitidas por los medios de comunicación sugieren que la población en los asentamientos informales está creciendo al 10% anual. Esta estimación pareciera ser muy alta, ya que la población total de Montevideo crece a menos de 1% anual. Los asentamientos informales solo podrían crecer a un paso más acelerado si las personas se mudaran de departamentos y casas del sector formal a vecindarios informales.”
3. La disponibilidad de financiación hipotecaria:
(del 2004 al día de hoy la disponibilidad de financiación hipotecaria se ha modificado sustancialmente, por ese motivo no extraigo este punto)
4. Precios de Vivienda, Alquileres y Capacidad Financiera:
“¿Tiene la población de Uruguay los recursos financieros necesarios para la vivienda? Una medida comparativa de la capacidad financiera usada frecuentemente es la relación precio de vivienda-a-ingreso, que compara el valor de vivienda de precio mediano con el ingreso mediano. Esta relación fue del orden de 3.8 en 2001 en Montevideo, por ejemplo. Esta relación es alta en comparación con otras ciudades en América Latina en general, lo cual sugiere que la capacidad financiera para vivienda en Uruguay es relativamente baja. Aún así, los niveles de propiedad del hogar no son particularmente bajos en términos regionales, como veremos más adelante. Más de dos tercios de las unidades de vivienda están ocupadas por sus propietarios.”
En cuanto a los alquileres, (…) “A pesar de que en los años recientes, la relación alquiler-a-ingreso ha sido reducida considerablemente, las familias de bajos ingresos en general, y los desempleados en particular, no han podido cumplir con sus alquileres. Como resultado, en la ausencia de cualquier tipo de protección legal o programa de suplemento de renta, han sido desalojados de sus viviendas en masa. "
5. Unidades de Vivienda y Espacio Habitacional:
¿Existe un déficit cuantitativo de vivienda en Uruguay? La discusión acerca del número verdadero de unidades de vivienda en el país es crítica, a fin de poder comprender la existencia (o la ausencia) de déficits cuantitativos de vivienda. Según el censo de 1996, para entonces había alrededor de 1,126,502 unidades de vivienda en Uruguay, que alojaban a 975, 037 hogares. Había 16% más de unidades de vivienda que hogares en todo el país, y 7% más de unidades de vivienda que hogares en Montevideo. Por lo tanto, en general, no había escasez de unidades de vivienda. No obstante, muchas de las unidades de vivienda estaban vacías. La tasa de vacantes en Montevideo, por ejemplo, fue 6.3% en 1996. Como resultado, tanto en todo el país como en Montevideo, en realidad el número de hogares era igual al de unidades de vivienda ocupadas en 1996. Esto sugiere que, desde la fecha del último censo, no hubo un déficit cuantitativo de vivienda significante.”
(…) “En general, el déficit cuantitativo de vivienda debe corresponder al número de hogares que requieren establecerse en unidades de vivienda nuevas, excluyendo las casas que ocupan un terreno actualmente y que pueden ser mejoradas, ampliadas, o reconstruídas sin necesidad de ser reubicadas. Debe incluir (a) todas las personas sin hogar; (b) la mitad de los hogares que comparten una unidad de vivienda en el presente; y (c) todos los hogares que deben ser reubicados a causa de que, por alguna razón, la vivienda debe ser destruída. Primero, notamos que no hay personas sin hogar en Uruguay, prácticamente, aunque no existen cifras verdaderas. Segundo, no hay una gran cantidad de hogares duplicados. Tercero, no existen razones suficientes por las cuales sea necesario reubicar un gran número de comunidades residenciales. En la mayoría de los casos, tanto la vivienda como la infraestructura en estas comunidades pueden ser mejoradas por un costo económico y social menor que el de reubicación. En otras palabras, no existe actualmente un déficit cuantitativo de vivienda en el país en general, en Montevideo, o en las zonas urbanas del interior.”
6. La calidad de vivienda:
“En general, no existe una manera precisa de calcular un déficit cualitativo de vivienda ya que no es un número. El inventario de vivienda tiene ciertas características cualitativas, y solo podemos hablar con seguridad de la presencia o la ausencia de una cierta característica.”
(…) "El Instituto Nacional de Estadística (INE) colecciona datos sobre un número de deficiencias en la calidad de vivienda como parte de su censo decenal: (a) el uso de materiales de construcción que no son permanentes en la estructura, (b) la ausencia de abastecimiento de agua en cañerías dentro de la unidad, y (d) la ausencia de electricidad.”
(...) “Lo que es importante es recordar que la política de vivienda en Uruguay debe respetar la calidad y el valor del inventario de vivienda existente y concentrarse en su mejoramiento, en vez de cancelarlo y de reemplazarlo con nueva construcción.”
7. Tenencia:
“La porción de viviendas ocupadas por sus propietarios en Uruguay—75% en 1996—es relativamente alta en términos comparativos, considerablemente más alta que la de 65% estimado para toda la región. Esta porción es escasamente menor en Montevideo (71%) y considerablemente más alta en las zonas urbanas del interior (81%). Los censos anteriores indican que la tasa de propiedad de hogares ha ido aumentando sistemáticamente con el pasar de los años—de 39.4% en 1963, a 51.1% en 1975, a 56.3% en 1985, y a 75% en 1996.” [INE, 1985, 68]
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