Hipótesis respecto a las viviendas desocupadas en el área central de Montevideo

En el informe “Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay”[1] los economistas Carlos Casacuberta y Néstor Gandelman presentan un estudio del déficit habitacional para todo el país. El aspecto más destacado de este informe es la constatación por parte de los autores que no existe déficit habitacional cuantitativo, sino cualitativo en el Uruguay para el año 2004. A partir de la metodología de análisis propuesta por los autores y del procesamiento de datos del Censo de Población y Vivienda del 2004, concluyen que el motivo de la ausencia de déficit habitacional cuantitativo se debe a la presencia de una gran cantidad de viviendas utilizables que se encuentran desocupadas. De hecho, destacan el explosivo crecimiento que este grupo de viviendas tuvo en el período intercensal.

De todos modos, a pesar de la ausencia de déficit habitacional cuantitativo, en Montevideo se observa un importante déficit cualitativo como resultado, sobretodo, de la población que se encuentra habitando en asentamientos irregulares. Hay que tener en cuenta que la población de los asentamientos ha crecido de forma acelerada desde la década de los noventa. Actualmente la población montevideana viviendo en asentamientos irregulares supera el 10% de la población total de la ciudad.

Si bien Casacuberta y Gandelman no se concentran en el estudio de la problemática de las viviendas vacías, destacan la relevancia de investigar al respecto. Consideran que este grupo de viviendas es heterogéneo ya que se encuentran viviendas desocupadas a distinta “distancia” de un uso habitacional. En este sentido proponen clasificarlas en tres grupos: viviendas en venta o alquiler, viviendas en construcción o reforma y por último aquellas viviendas que no se encuentran ni en alquiler ni en venta.

Como para el segundo grupo (las viviendas en construcción o reforma) se presume que se incorporarán a corto o mediano plazo a un uso habitacional, podríamos concentrarnos en dos grandes grupos de viviendas desocupadas (excluyendo las viviendas de temporada o veraneo):

1 – viviendas desocupadas en venta o alquiler

2 – viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta)



1 – Viviendas desocupadas en venta o alquiler

En todo mercado inmobiliario existe un porcentaje más o menos permanente de viviendas vacías como producto de la movilidad de la población. (Buscar artículo que hablaba de eso y buscar datos precisos sobre distintas ciudades). Villamide dice que Londres tiene 3 por ciento de propiedades vacías, mientras que en algunas ciudades holandesas se habla de 1 por ciento. Piensa que el promedio europeo está entre 4 y 5%. Montevideo en cambio cuenta con un 9% y, según Casacuberta[2], algunos barrios de Montevideo superan ampliamente ese valor, siendo la Ciudad Vieja el barrio que presenta el porcentaje más alto (27%).

Algunos estudios realizados en Estado Unidos por el Department of Housing and Urban Development encontraron que una vez superadas ciertas tasas de vacancias en un barrio (con tasas superiores al 6% del stock habitacional de un barrio) los residentes de la zona tienden a irse rápidamente de la misma.[3]

Resulta importante, entonces, preguntarse quiénes son los propietarios de estas viviendas desocupadas que se encuentran en venta o en alquiler:

Dentro de este grupo encontramos a los propietarios usuarios quienes, según Carlos Morales-Schechinger, “cuando ofrecen su terreno o su inmueble en el mercado buscan recuperar al menos lo suficiente para comprar otro de características similares para poder seguir siendo usuario. Existe un segundo grupo que es el propietario inversionista que adquirió un terreno o inmueble para obtener al menos una ganancia a la tasa media que un capital similar rinde para la economía en su conjunto.” [4]

(El autor considera que existen un tercer tipo de propietario que es el propietario patrimonialista, pero lo desarrollaremos más adelante.)

Según Morales-Schechinger, es difícil encontrar ejemplos puros de estos tipos de propietarios, ya que cada caso específico combina conductas de cada tipo. De todos modos, el propietario inversionista es el que tiende a actuar con más racionalidad económica.

¿Qué sucede con este grupo de viviendas ofrecidas en el mercado inmobiliario?

Una vez puestas a la venta o en alquiler pueden suceder dos cosas:

I. Que el precio se ajuste en el mercado, y que por lo tanto la vivienda efectivamente se incorpore a un uso habitacional.

II. Que el precio no ajuste. En este caso la vivienda queda fuera del mercado por largos períodos. (Para el mercado de alquileres se suma la dificultad de contar con garantías adecuadas).

En el caso II, ¿por qué el precio no ajusta?

a) Porque existe un mismatch entre oferta y demanda, al menos para algunos tramos del mercado debido a:

a.1) Cambios demográficos

envejecimiento de la población, disminución del número de integrantes de los núcleos familiares, cambios en la expectativa de vida, la mayor presencia de hogares monoparentales, menores tasas de fecundidad, postergación de los nacimientos de los primeros hijos, etc. (Carlos Casacuberta[5]).

Según Villamide, estos cambios se expresan claramente en el producto estrella demandado por la clase media-alta, que es el apartamento de 1 dormitorio. Sin embargo, parece importante aclarar que la población de menores recursos económicos cuentan con una estructura demográfica muy distinta.

a.2) La costa es el gran atractor.

El número de permisos de construcción en esta zona fue del 90% en los últimos años. Villamide considera que Montevideo es una ciudad con tres velocidades (centro, costa y periferia) y es la costa la zona más demandada.

Según Amante y Caffera[6], la vivienda no es solamente un bien de consumo, sino que también es un bien de inversión y por lo tanto está sujeta a burbujas especulativas. Para el año 2003, los barrios ubicados en la costa contaban con construcciones formales que cubrían más del 200% de la demanda generada por nuevos hogares.

Es importante tener presente que este fenómeno se relaciona también con los nuevos imaginarios de ciudad que tiene la población. En ese sentido, en la Tertulia de Radio El Espectador del 12 de octubre de 2005 los participantes[7] mencionaron como motivos principales de la atracción de la zona costera los siguientes: estatus, mejor dotación de infraestructura, mayor calidad de vida y mayor seguridad.

Si bien no tengo datos concretos, imagino que en algunas zonas particulares de la costa pudo haberse presentado durante algún período una curva de demanda agregada con algún tramo con pendiente positiva, como sucede con algunos productos suntuarios.[8]

En contraposición con lo que sucede en la costa, el arq. Diego Capandeguy[9] considera que la ausencia de demanda habitacional por parte de las clase media y alta en las áreas centrales de Montevideo hacen que el valor del suelo sea muy bajo y que no exista la suficiente presión inmobiliaria para generar sustitución edilicia, una vez que dichos edificios ya no se adaptan a las necesidades de la población. De hecho, la ausencia de inversiones en la zona, sumado al proceso de envejecimiento edilicio, retroalimenta el proceso de degradación. (Hacía una comparación con lo que sucede en el centro de Tokio, donde el valor del suelo urbano es tan alto, que si un edificio en altura no se adapta a las nuevas necesidades, simplemente se tira abajo y se construye otro).

(Existe una amplia bibliografía en Economía Urbana respecto a los fenómenos de degradación de los centros urbanos y de los procesos de abandono o sustitución[10])

Cuando Capandeguy habla de nuevas necesidades se refiere a los cambios demográficos a los cuales ya hice referencia en el punto anterior. Es importante destacar que se ha producido en las últimas décadas un proceso de envejecimiento de la población de las áreas centrales de Montevideo. Por ese motivo me puse en contacto con algunos demógrafos que me derivaron a un trabajo realizado sobre el tema por el arquitecto Federico Bervejillo (ex Director de Ordenamiento Territorial del Ministerio y actual director de la maestría en Ordenamiento Territorial de la Universidad de la República. Hablé con él hace unos días y me va a facilitar el trabajo además de darme una entrevista para la próxima semana.)

a.3) Los sectores de bajos recursos no acceden a esta viviendas.

Para Casacuberta y Gandelman “se podría conjeturar como posible causas de este desajuste entre oferta y demanda elementos como: la incapacidad de ofrecer garantías adecuadas por parte de los demandantes o más genéricamente que las condiciones crediticias impuestas por los oferentes no permiten el acceso a los demandantes.”[11]

Como ya vimos anteriormente la población que puede acceder a estas viviendas, está demandando otras zonas de la ciudad, mientras que existe un sector de la población que directamente está quedando fuera del mercado formal.

Cuando a la socióloga María José Álvarez le preguntan en una entrevista en el diario El País[12] con respecto a los factores que determinan la decisión de una familia de ir a vivir a un asentamiento irregular, responde que, “Es una decisión multicausal. Para la lógica familiar, el costo de la formalidad es alto y el de informalidad resulta más barato. Por eso, la mayoría aduce que el motivo principal de su traslado a una vivienda informal obedece a la imposibilidad de pagar un alquiler y otros señalan que es la única forma de tener casa propia. Desde una óptica estructural, debe atenderse a la precarización en la inserción laboral de la población de menores ingresos, lo que afecta al mercado de alquileres de viviendas por sus costos elevados, la ausencia de ingresos regulares, la falta de posibilidades de obtener una garantía para arrendar, etc. Desde un punto de vista político, el Estado uruguayo se ha mostrado tolerante con las ocupaciones y con los ocupantes que se han movilizado y conseguido con muchísimo esfuerzo diversos servicios para sus barrios.”

A partir de una rápida revisión que hice de investigaciones y tesis llevadas a cabo sobre estos temas en la Universidad de la República, la Universidad Católica, la Universidad de Montevideo y la ORT, pude verificar que la mayoría de los trabajos abordan el tema de déficit habitacional concentrándose en la problemática de los asentamientos irregulares, especialmente desde una perspectiva sociológica.

Hasta el momento encontré solamente un trabajo que investiga esta problemática desde una óptica económica. Se trata de un artículo de Verónica Amarante y Marcelo Caffera[13] del 2003 que procura analizar los determinantes económicos de la formación de asentamientos irregulares. Metodológicamente se enfrentan a la ausencia de información cuantitativa necesaria para hacer un “testeo” estadístico de las hipótesis que plantean, por lo cual las causas del fenómeno del crecimiento explosivo de los asentamientos irregulares en la década del noventa quedan establecidas a modo de hipótesis. En este trabajo los autores realizan un profundo análisis del mercado de tierra, del funcionamiento del mercado de alquileres y de la política de vivienda.

En particular, me parece relevante extraer algunos conceptos que presentan en relación al mercado de alquileres, que en Uruguay funciona bajo libre contratación desde 1974. Según los autores, “la libre contratación provocó que la brecha entre alquileres vigentes y los valores de mercado se fuera cerrando hasta casi desaparecer en el presente. Pero, tal disminución no fue equitativamente asignada. Los hogares pertenecientes al primer quintil de ingresos de Montevideo vieron incrementar la participación de los gastos en alquiler en su ingreso. Este incremento podría ser señalado como una de las razones más importantes que dieron lugar al crecimiento sostenido de los asentamientos irregulares.”

Un dato importante es que en diciembre del 2006 el gobierno creó el Fondo de Garantía de Alquileres, que comenzó efectivamente a funcionar en marzo de 2007. Si bien en algunas entrevistas en la prensa funcionarios del gobierno declaran que está funcionando correctamente, en una conversación informal que tuve con la economista Rodríguez (asesora del Director Nacional de Vivienda) me comentó que desde el gobierno no están conformes con el resultado. Según dice, estas garantías no están teniendo la recepción esperada por parte de los propietarios. Otra política respecto a los alquileres que se estaba por implementar son subsidios parciales a los sectores de muy bajos ingresos. (Tendría que informarme si ya está en marcha.)

Una pregunta interesante para hacerse dentro de este contexto es ¿por qué motivo los alquileres están caros existiendo tantas viviendas vacías? En la Tertulia de Radio El Espectador llevada a cabo hace ya algunos años (12 de octubre de 2005) se trató este tema[14]. Si bien ya pasaron tres años esta pregunta sigue vigente. Las respuestas se concentraron en la ausencia de crédito hipotecario para acceder a la compra de vivienda y en la recuperación de los precios de los alquileres en los últimos años.

En una entrevista más reciente que le realizaron a Julio Villamide en el 2007[15] en la cual le preguntaron por la situación del mercado de alquileres, respondió lo siguiente: “Los alquileres vienen subiendo desde hace un par de años. Desde el 2004 los alquileres vienen recuperando un terreno perdido. Entre 1994 y 2004 habían bajado por distintas circunstancias: sobreoferta, exceso de oferta de créditos hipotecarios -que hizo que muchos arrendatarios pasaran a ser propietarios-, y luego la crisis desde 1998 a 2003, inclusive. Están en términos reales en las dos terceras partes de los niveles que alcanzaron la década pasada. Y están creciendo en la misma proporción o un poco más que los ingresos de las familias y que el resto de los precios de la economía. Lo que percibimos en nuestras estadísticas es que este año hay un repunte en términos reales con respecto al alza que mostraba, quizá producto de la Reforma Tributaria y del nuevo impuesto a los alquileres.”

Por otro lado, Villamide aclaró que el aumento de los alquileres se distribuye de forma heterogénea en la ciudad. Observa que han crecido mucho más en la franja costera y en las áreas centrales de la ciudad que en el resto del área metropolitana.

En cuanto a la política de vivienda, según Amarante y Caffera el segmento al que apuntó históricamente el Banco Hipotecario del Uruguay es el de ingresos medios dentro de la distribución. “Las políticas dirigidas al sector de bajos ingresos implementadas hasta ahora por el sector público parecen haber sido insuficientes o ineficaces, además de costosas.”

Por lo tanto, los sectores de bajos ingresos se encuentran con dificultades de acceder al mercado formal ya sea pagando un alquiler (sumado a los problemas de ofrecimiento garantías adecuadas) o a través de préstamos hipotecarios.

En cuanto a los préstamos hipotecarios, desde hace dos meses el gobierno lanzó una línea de préstamos para hogares de bajos ingresos (por ahora es muy restrictivo) e intenta priorizar la reforma de viviendas. Por ser tan reciente supongo que va a resultar muy difícil acceder a información.

Al igual que las normativas de ordenamiento territorial, la existencia de préstamos hipotecarios juega un rol determinante sobre las decisiones de gastos en mantenimiento de las viviendas existentes o de reutilización de viviendas abandonadas. Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario está constituido por sub-mercados, los cuales no son independientes entre sí. Con el paso del tiempo, y con el consecuente deterioro edilicio, las viviendas existentes pasan al segmento de las viviendas para bajos ingresos. (Amarante – Caffera) Este proceso ha sido observado en muchas áreas centrales de ciudades norteamericanas. En el caso particular de Baltimore, David Harvey y Chatterjee, en su estudio de la ciudad en 1974, consideran que la desinversión de los propietarios en el centro urbano estaba relacionado con las dificultades de obtener financiación hipotecaria, dando como resultado la aparente degradación y abandono del área central.

b) Imperfecciones del mercado:

Otro factor que influye en el desajuste entre oferta y demanda para el caso de las viviendas vacías, es la falta de transparencia de información en el mercado de compraventa. Villamide considera que ha habido un avance en los últimos años ya que el Instituto Nacional de Estadística está publicando informes de la actividad inmobiliaria. Por el contrario, ha habido un retroceso en otros aspectos, como es el caso del Poder Judicial que dejó de publicar sus estadísticas sobre desalojos.

En cuanto al mercado de alquileres, Villamide considera que es más perfecto que el mercado de compraventa, debido a que es bastante menos opaco.

c) Normativa urbana:

Podría pensarse que las normativas respecto a la protección del patrimonio histórico podría resultar un desestímulo a la actualización del stock construido en las áreas centrales, y que por lo tanto podrían estar vinculadas a la situación de algunas viviendas desocupadas. Sin embargo por lo que he leído o consultado hasta el momento ningún especialista lo menciona como una dificultad.



2 – Viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta)

Este es el grupo de viviendas desocupadas que se encuentran más alejadas de un uso habitacional. Por lo que pude recoger de las opiniones de distintos especialistas estas viviendas se encuentran vacías por diversas razones, entre las que se encuentran:

a) Los propietarios las utilizan solamente de forma esporádica:

- son extranjeros

- son uruguayos que están residiendo en el exterior
Según Villamide[16] están probando suerte afuera y no quieren perderlas por si tienen que regresar. De hecho, como resultado de la reciente crisis económica en EEUU y España algunos ya han comenzado a regresar.

- son uruguayos residentes en el interior del país.


b) Viviendas vacías pertenecientes al Estado:

- Banco Hipotecario del Uruguay:
Si bien le generan gastos de mantenimiento al Estado, en los últimos años se han ido incorporando lentamente al mercado, y en número son poco significativas.
El arq. Gonzalo Altamirano, Director Nacional de Vivienda, dijo en una entrevista[17] que la mayor parte de viviendas vacías que hay en el país no son propiedad del BHU ni del Estado. Pertenecen a particulares.

“Lo que sucede es que durante años en las administraciones anteriores el BHU tuvo una política equivocada: financiar la construcción de viviendas en lugares donde no había demanda y a precios fuera de contexto.”(…)”La idea es de alguna manera complementarnos con la Agencia, el Banco y el Ministerio, para que aquellas viviendas que quedaron muy caras para la capacidad de ahorro y de endeudamiento de una familia –es el caso Plan Fénix- sean también accesibles para la población.”(…)”Lo que tenemos que tratar es que este proceso se base en ciertas reglas, preservar cierto patrimonio del Estado, y preservar la cadena de pagos que permita que en el futuro otras familias accedan a las viviendas.”

Vale aclarar que para enero de 2008 se calculaban unas 3.650 viviendas vacías pertenecientes al BHU distribuidas en todo el territorio nacional. Si tomamos como referencia los cálculos realizados por Casacuberta y Gandelman[18] de viviendas desocupadas utilizables según datos del Censo del 2004, los autores observaban un total de 114.751 viviendas en estas condiciones para todo el país (48.204 en el caso de Montevideo). Si bien es razonable que por motivos éticos las viviendas desocupadas del Estado generen un gran debate público, es claro que no se encuentran en la raíz del problema que nos preocupa.

- Intendencia Municipal de Montevideo y Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente:
Se trata de reservas de tierra o de inmuebles en malas condiciones que serán utilizados en futuros planes de vivienda. Presumimos que se incorporarán al mercado a mediano plazo.

- Ministerio de Educación y Cultura:
Por ley cuando no hay herederos estas viviendas quedan en manos del Ministerio de Educación y Cultura. No tengo datos de la cantidad. En general estas viviendas no se incorporan al mercado por largos períodos.


c) Viviendas “friccionales”:

Casacuberta y Gandelman denominan así al grupo de viviendas desocupadas por motivos de litigios legales.

Además de los casos de viviendas vacías por embargos, etc., supongo que como consecuencia del envejecimiento de la población de las áreas centrales, debe haber casos de viviendas en situación de sucesiones judiciales. En muchos casos puede haber dificultades en los procesos debido a los múltiples herederos. Incluso una vez terminada la sucesión, los herederos no deben querer bajar mucho el precio para venderla porque cada uno recibe muy poco. Hay que sumarle incluso el valor emocional.
Muchas de estas viviendas en áreas centrales tienen un importante metraje y son de buena calidad. (Existe una mística respecto a que la construcción de antes era mejor, justificada parcialmente por la buena calidad de sus terminaciones). Por lo tanto, los propietarios le adjudican un valor que no se adapta al mercado. En estos casos, la vivienda pasaría al siguiente grupo.


d) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital:

“Invertir en ladrillos”, o sea, lo que Morales-Schechinger denomina como tipo de propietario patrimonialista: “Es el que nunca usó el terreno o el inmueble o que ya dejó de usarlo, que accedió al mismo con nula inversión o que la misma ya no le resulta significativa en el presente y que lo retiene cuando no hay nada que lo presione a venderlo.” Según el autor, en el caso de América Latina impera un enfoque patrimonialista de la propiedad, y considera que es un tema sobre el cual no se ha investigado suficientemente.

Casacuberta y Gandelman plantean que el concepto de ahorrar en ladrillos está altamente difundido en economías inestables como la uruguaya.[19] Casacuberta va más allá en otro informe publicado por el INE[20], donde expresa que las explicaciones al incremento observado de viviendas particulares desocupadas tendrán que tomar en cuenta el aspecto de la vivienda como un activo. Según Casacuberta existen algunas investigaciones que relacionan la construcción de vivienda en Uruguay con las demandas y los rendimientos de los demás activos, en particular los financieros. (Si bien los estuve buscando no he podido acceder a ellos hasta el momento). Debido al período que involucra el informe, Casacuberta piensa que los datos observados para el 2004 pueden estar vinculados con la salida de la profunda crisis financiera, lo cual pudo estar condicionando la actitud de los particulares en relación a volcarse al mercado de compraventa o alquiler.

De todos modos, cuando Casacuberta y Gandelman mencionan la alternativa de alquilar como alternativa de inversión por parte de los propietarios, proponen analizar en profundidad los costos asociados a los desalojos en términos de plazos y dinero. Habría que considerar también los riesgos de deterioro de la propiedad.

Hay que tener en cuenta que la reglamentación de los alquileres desde hace varios años tienden a proteger al propietario, y no al inquilino. La política de protección de los inquilinos de bajos ingresos (RAVE) creada luego de la liberalización del mercado de alquileres en 1974 (cuyo objetivo fue paliar la formación de asentamientos irregulares como consecuencia de la liberalización del mercado) resultó ser un desestímulo para oferta de viviendas en alquiler. En la actualidad, si bien los trámites de desalojo tienen un costo a nivel de tiempo y dinero, finalmente se concretan.

Para el análisis de la conveniencia económica de ofrecer propiedades en el mercado de alquileres por parte de los propietarios, resulta interesante comparar con el proceso del llamado “flat break-up” que se dio en Londres. Cuando los propietarios encontraron otros activos alternativos que ofrecían mayores rendimientos que el alquiler de propiedades, comenzaron a vender las viviendas. Por supuesto que este traspaso masivo del mercado de alquileres al de compraventa, que comenzó en la década de los sesenta, estuvo acompañado de una ingeniería financiera que permitió el acceso a créditos hipotecarios a los antiguos inquilinos.[21]

En el caso de Uruguay, frente a la ausencia de un mercado de capitales local y frente a la ausencia de alternativas de inversión, asumir una postura especulativa frente a la propiedad de una vivienda desocupada parecería ser una actitud frecuente.

Un ejemplo concreto surgió de una conversación informal que tuve con la dueña de la inmobiliaria Ciudad Vieja, de quien se comenta que es la agente inmobiliaria que más conoce el barrio. Me contó sobre un reconocido arquitecto que es dueño de muchas viviendas vacías de la zona, las cuales están en muy malas condiciones. Las heredó de su padre y las tiene desocupadas “a espera de que se desarrolle el barrio”. Uno se pregunta cómo hace con los impuestos. Imagino que directamente no los paga. Existe un mito popular que dice que sólo los ricos pueden no pagar impuestos (de hecho encontré un paper del economista Néstor Gandelman[22] que estudia la decisión de evasión fiscal por parte de los propietarios de automóviles en Uruguay, que comprueba la veracidad del mito). En el caso del mercado inmobiliario se sabe que cada varios años aparece alguna amnistía por parte de la Intendencia Municipal de Montevideo con lo cual se renegocian las deudas. En el caso de las reformas, también existe prescripciones de deudas a los 10 años en el caso de los aportes sociales en el Banco de Previsión Social. Supongo que una posibilidad es esperar varios años sin pagar deudas, y llegado el momento se evalúa cuál es la alternativa económica más conveniente (pagar las deudas y vender, alquilar, desarrollar un proyecto o simplemente abandonarlo).

El tema impositivo en los casos de las viviendas desocupadas es muy importante. Hace unos meses Catastro Nacional llevó a cabo una actualización de los valores de los inmuebles para todo Montevideo, dado que estaba absolutamente desactualizado con respecto a los valores del mercado inmobiliario. A partir de este nuevo aforo se modificaron las contribuciones inmobiliarias, las cuales disminuyeron en las áreas centrales de la ciudad. Dependiendo de cuál sea el principal motivo por el cual existe este importante número de viviendas vacías en estos barrios, ésta puede ser una buena o mala noticia.

Actualmente no existe ninguna normativa respecto a las viviendas desocupadas. En el artículo sobre derecho a la vivienda, incluido en el Informe sobre Derechos Humanos de Serpaj 2006, se destaca que no existe ninguna normativa específica sobre el tiempo máximo para tener una vivienda vacía: "Dentro de los justificativos para expropiar, no aparece la referencia a la desocupación de un inmueble, ni por el hecho de no cumplir una función social". El estudio menciona ejemplos de otros países que atacan la situación por tratarse de propiedades improductivas y sancionan con impuestos. En el Uruguay, sólo existe el impuesto al baldío.[23]

Algunas manifestaciones que han surgido en la prensa a favor establecer algún tipo de impuesto al respecto, sumado a algunas declaraciones de FUCVAM[24] a favor de las ocupaciones ilegales, provocaron la inmediata reacción de sectores de la derecha. Un momento importante del debate se dio en el momento de discutir el actual proyecto de Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial el cual reabrió la polémica por la reducción del plazo que necesita un ocupante para reclamar la propiedad de un bien, y la expropiación de los inmuebles sin usar durante diez años. (La ley anterior preveía un plazo de 30 años)

**********************************************
La gran cantidad de artículos y entrevistas vinculados al tema que han surgido en la prensa en los últimos años, translucen una preocupación que ha comenzado a ocupar un lugar en el debate público y las autoridades del gobierno están intentando abordar el problema.
Como se puede ver, el tema es sumamente complejo y los motivos por los cuales este gran número de viviendas se encuentran desocupadas son múltiples. De todos modos me aventuro a suponer que, de todos los puntos mencionados, hay dos motivos principales:

i) Existencia de un mismatch entre oferta y demanda, al menos para algunos tramos del mercado debido a que:

- Los sectores medio y altos demandan la costa.
- Los sectores de menores ingresos no acceden a alquilar ni a comprar estas viviendas en las áreas centrales de la ciudad.

ii) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital por parte de los propietarios.

A partir de aquí resulta necesario poder saber con qué bases de datos cuento para poder plantear una metodología. Hay que tener en cuenta que los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística son los de la Encuesta Continua de Hogares Ampliada del 2006 (el último Censo de Población fue realizado en el 2004).

Por ese motivo pedí una entrevista con una jerarca de la Intendencia Municipal de Montevideo, que está vinculada a estos temas, para ver si puedo contar con bases de datos de algún tipo. Por lo que tengo entendido se creó recientemente una Unidad de Fincas Vacías. Tal vez allí tengan información más actualizada.

Por otro lado, el economista Carlos Casacuberta accedió a tener una reunión conmigo esta semana para mostrarme en qué está trabajando y orientarme con respecto a las bases de datos para trabajar.

**********************************************

[1] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006.
[2] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 6
[3] KRAUT, David (1999) “Hanging out the No Vacancy Sign: Eliminating the Blight of Vacant Buildings from Urban Areas”. New York University Law Review. Vol.74, Issue 4.
[4] MORALES-SCHECHINGER, Carlos “Inequidad urbana y política fiscal de suelo en América Latina” Ponencia presentada en el Tercer Simposio sobre investigación urbana organizada por el Banco Mundial. Brasilia DF, Brasil. Abril 4-6, 2005
[5] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 8
[6] AMARANTE, Verónica – CAFFERA, Marcelo. “Los factores determinantes de la formación de asentamientos irregulares. Un análisis económico.” Revista de Ciencias Empresariales y Economía, año II, Universidad de Montevideo. Montevideo. 2003. p. 79 (Datos extraídos de Revista Propiedades)
[7] Tertulia Abierta de Radio El Espectador, llevada a cabo el 12-10-2005 por el periodista Emiliano Cotelo junto a Julio Villamide, empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades; Hugo Cersósimo, director Ejecutivo de Valora Consultoría y Valuaciones; y Gustavo Ortega, arquitecto y secretario de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.
[8] KATZ, Eliakim – SPIEGEL, Uriel. “Negative Intergroup Externalities and Market Demand” Economica. The London School of Economics and Political Science. 1996
[9] Entrevista con el arquitecto Diego Capandeguy, profesor de urbanismo de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República y profesor invitado de la UTDT.
[10] Algunos papers que he leído sobre el tema:
GOODMAN, Allen. “Central cities and housing supply: Growth and decline in US cities” Journal of Housing Economics. 2004
COULSON – BOND. “A hedonic approach to residential succession” The Review of Economics and Statistics, vol 72, N°3. The MIT Press. 1990
HELMS, Adrew “Understanding gentrification: an empirical analysis of the determinants of urban housing renovation” Journal of Urban Economics. 2003
GLAESER, Edward – GYOURKO, Joseph “Urban decline and durable housing” Journal of Political Economy, vol. 113, N°2, 2005
[11] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 34
[12] Entrevista en Diario El País el 30-04-2007 a la socióloga María José Álvarez, investigadora del programa sobre Integración, Pobreza y Exclusión Social (IPES) de la Universidad Católica del Uruguay (UCU)
[13] AMARANTE, Verónica – CAFFERA, Marcelo. “Los factores determinantes de la formación de asentamientos irregulares. Un análisis económico.” Revista de Ciencias Empresariales y Economía, año II, Universidad de Montevideo. Montevideo. 2003.
[14] Tertulia de Radio El Espectador 12-10-2005 con el periodista Emiliano Cotelo y los invitados Hugo Cersósimo y Julio Villamide
[15] http://www.laondadigital.com/laonda/LaOnda/001-100/82/4_Portada.htm
http://alicia-tallerecourbana.blogspot.com/2008/11/altamirano-scarone-y-villamide-tres.html
[16] Entrevista realizada a Julio Villamide por el periodista Emiliano Cotelo en Radio El Espectador el 12-10-2005 donde el operador inmobiliario dijo que, “la emigración ha tenido un impacto muy fuerte y ha sido una de las principales razones de que el país tenga tamaña cantidad de viviendas vacías”. En una edición reciente del Diario El País, Villamide comentó que como resultado de la crisis económica mundial muchos de los uruguayos residentes en el exterior comenzarían a retornar.
[17] http://www.laondadigital.com/laonda/LaOnda/001-100/82/4_Portada.htm
http://alicia-tallerecourbana.blogspot.com/2008/11/altamirano-scarone-y-villamide-tres.html
[18] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 15
[19] CASACUBERTA, Carlos – GANDELMAN, Néstor. Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay. Montevideo. Mayo 2006. p. 24
[20] CASACUBERTA, Carlos. Situación de la Vivienda en Uruguay, Informe de Divulgación. Instituto Nacional de Estadística – República Oriental del Uruguay. Septiembre 2006. p. 7
[21] HAMNETT, C. – RANDOLPH, W. “The role of landlord disinvestment in housing market transformation: an analysis of the flat break-up market in central London” Institute of British Geographers, New Series, Vol. 9, N° 3 (1984)
[22] GANDELMAN, Néstor. “Community tax evasion models: a stochastic dominance test.” Journal of Applied Economics Vol VIII, N°2, (Nov 2005), 279-297
[23] Información extraída de artículo de prensa del Diario El País del 12-01-2008 titulado “Las casas vacías del Estado”
[24] Artículo de prensa “FUCVAM promueve ocupación ilegal de tierra” publicado en el Diario El País el 28 de julio de 2007.

Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay

Carlos Casacuberta
Néstor Gandelman

Mayo 2006

En este documento los autores discuten, actualizan y revisan las estimaciones de dos elementos conceptuales asociados a la política pública de vivienda: el déficit habitacional y la capacidad de acceso a la vivienda.

En cuanto al déficit habitacional, los autores manifiestan diferencias metodológicas con los estudios anteriores que, según ellos, lo sobreestiman fuertemente. La estimación que ellos realizan a partir de los datos del Censo de 1996 muestra que en ese año como máximo se requeriría de 40.683 viviendas para dotar de una vivienda a cada hogar y reemplazar las viviendas irrecuperables. Mientras que las estimaciones realizadas a partir de los datos del Censo de 2004 no se encuentra evidencia de déficit habitacional, como resultado de la evolución demográfica de la población y el proceso de construcción de nuevas viviendas. “Existen suficientes viviendas desocupadas (con distinto proximidad al mercado) para que cada hogar cuente con una vivienda para si.”

Según la metodología propuesta por los autores, el déficit habitacional se conforma a partir de la suma de tres elementos:

1) viviendas adicionales para dotar a cada hogar de una vivienda:
llamado déficit cuantitativo o de allegamiento

D^A_t = N^H_t - N^V_t

donde N^H_t es el n° de viviendas y N^V_t es el n° de hogares en la muestra.

2) reposición de viviendas irrecuperables
(vinculado al déficit cualitativo o de calidad D^C_t)

3) viviendas en condiciones de hacinamiento

El concepto de déficit como necesidad de viviendas para obtener el estado deseado implica añadir las viviendas particulares que se encuentran desocupadas. Para ello los autores proponen contrastar los componentes anteriormente mencionados del déficit habitacional, con el conjunto de viviendas desocupadas potencialmente utilizables para habitación, N^Vd_t.

Los autores aclaran que estas viviendas no se encuentran todas a igual “distancia” de un uso habitacional. Las que se encuentran más cerca de este destino son las ofrecidas en venta o alquiler. En segundo lugar, se encuentran las que están en reparación y construcción. Por último, restan las viviendas que no están ofrecidas ni en alquiler ni en venta, las cuales se conservan únicamente como un bien de inversión. Puede suceder que las dificultades propias del mercado disminuyan el incentivo de los dueños de ofrecerlas en uso habitacional. Según los autores, a veces este último grupo de viviendas recibe el nombre de “friccionales” (incluye viviendas en procesos judiciales para ejecución de garantías de hipotecas, trámites sucesorios, etc.)

Por lo tanto, la definición de déficit total que se propone en este trabajo se expresa como:

D_t = D^A_t – D^C_t – N^Vd_t

Donde D^A_t es el déficit cuantitativo, D^C_t es el déficit cualitativo y N^Vd_t es el número de viviendas desocupadas potencialmente utilizables.

Los autores recalcan que el concepto de déficit habitacional no debe interpretarse como necesidad de construcción de viviendas. “El concepto de déficit implica cuántas viviendas adicionales deberían estar ofrecidas para uso habitacional para establecer una situación "ideal" de un único hogar por vivienda.” En este sentido, los autores concluyen que según los datos del Censo de 2004 existe superávit habitacional.

Evaluar la contribución del elemento viviendas desocupadas potencialmente utilizables a disminuir el déficit, para los autores implicaría considerar por qué esas viviendas tienen períodos inusualmente largos entre que se ofrecen para un uso habitacional y realmente se asignan a los hogares (fallas en los mercados inmobiliarios o de alquileres) o bien se mantienen completamente al margen de éstos.

En este sentido los autores concluyen que existen estos dos grandes grupos de viviendas desocupadas: las ofrecidas al mercado de alquiler y venta y las que ni siquiera están ofrecidas. Los dos crecen explosivamente entre ambos censos.

“No necesariamente se debe leer esto como insuficiencia de oferta, pues ésta por una parte efectivamente ha crecido. Puede haber sí elementos de mismatch entre esta oferta y la demanda en diferentes tramos de la misma. (…) Se podría conjeturar como posible causas de este desajuste entre oferta y demanda elementos como: la incapacidad de ofrecer garantías adecuadas por parte de los demandantes o más genéricamente que las condiciones crediticias impuestas por los oferentes no permiten el acceso a los demandantes. Si esto fuera efectivamente así, el papel fundamental de la política económica respecto a la viviendas debería estar en aportar elementos que permitan al mercado operar de manera más eficiente.”

En cuanto a las viviendas que quedan afuera del mercado, los autores consideran que “el mercado en sus condiciones actuales desalienta que estas vividas se vuelquen al mismo. También los precios de las viviendas caen en términos reales en los últimos años. Un elemento adicional que podría explorarse como potencialmente desalentador del ofrecimiento en alquiler es el de los costos de desalojo en términos de plazos y dinero.”

Políticas de Vivienda en Uruguay: Diagnóstico y Guías de Acción

Dr. Shlomo Angel
Asesor de Política de Vivienda
Informe preparado para el Gobierno de Uruguay y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID)

Nueva York, Abril 2004

Este extenso documento fue preparado por el Dr. Shlomo Angel con el objetivo de sugerir nuevas líneas de acción en materia de vivienda a partir del 2004, a solicitud del reciente gobierno electo.

En primer lugar, el autor realiza un análisis del contexto del sector vivienda en Uruguay, en el cual desarrolla los siguientes temas: crecimiento de la población, urbanización y formación de hogares (distribución de ingresos / inflación / política fiscal del gobierno / condiciones en el sector financiero / condiciones en el sector de la construcción / el clima político.

En segundo lugar, elabora un análisis de las condiciones del sector de vivienda: disponibilidad de tierras / el volumen, la estructura y el costo de la producción de vivienda / la disponibilidad de financiación hipotecaria / precios de vivieda, alquileres y capacidad financiera / unidades de vivienda y espacio habitable / la calidad de vivienda / tenencia.

A continuación el autor realiza un profundo análisis del estado de la política de vivienda, para finalmente proponer una guía de acción.

Dentro de la profundidad y complejidad del estudio realizado, quisiera destacar una serie de conceptos claves para la investigación de mi tesis. En particular quisiera plantear una pregunta fundamental: ¿Existe défit de vivienda en Montevideo?

Para responder esta pregunta, el autor distingue claramente dos tipos de déficit habitacional, el cuantitativo y el cualitativo. En este este informe el autor demuestra que Montevideo no presenta déficit cuantitativo sino cualitativo.

Según el Dr. Shlomon Angel, además de los factores contextuales analizados en la primera parte del informe, las tres principales condiciones dentro del sector vivienda que afectan a la oferta y a la demanda de la misma son las siguientes:

1. La disponibilidad de tierras;
2. El volumen, la estructura, y los costos de producción de vivienda; y
3. La disponibilidad de financiación hipotecaria.

Y considera que es posible definir el funcionamiento verdadero del sector de vivienda por medio del análisis de las siguientes dimiensiones claves:

4. Precios de vivienda, alquileres, y capacidad financiera;
5. Unidades de vivienda y espacio habitacional;
6. La calidad de vivienda; y
7. Tenencia

A continuación presentaré una síntesis de cada punto:

1. La disponibilidad de tierras:
“En Montevideo la escasez de terrenos pareciera no existir. La densidad de desarrollo urbano en la zona metropolitana, 6,300 personas por km2, es semejante a la densidad promedio en América Latina en general, aunque un porcentaje significante del inventario de vivienda en Montevideo—44 porciento—está constituído por departamentos.”

2. El Volumen, la Estructura, y el Costo de la Producción de Vivienda:
“La comparación entre los datos de los censos de 1985 y 1996 demuestra claramente que el inventario de vivienda ha crecido más rápidamente que la población en el país en general , en las zonas urbanas, y en Montevideo. (…) Si bien pareciera que el crecimiento del inventario de vivienda no ha reducido la relación de hogares a unidades de vivienda ocupadas, es evidente que ha aumentado la tasa de vacantes. La tasa de vacantes en el país aumentó de 6.5% en 1985 a 13% en 1996. En Montevideo, donde las tasas de vacantes han sido generalmente bajas, la tasa de vacantes ha descendido de 8.3% en 1985 a 6.3% en 1996. Las cifras más recientes sobre tasas de vacantes que incluyen el abandono de unidades en el centro histórico, la construcción excesiva, y la emigración—no se encuentran disponibles. No obstante, es lógico suponer que las tasas de vacantes son bastante altas y que, como resultado, la demanda de nueva construcción es más bien baja. En el presente, no hay ninguna razón que indique que el déficit de vivienda en Uruguay es un problema serio.”

(…)“Paralelamente, hay algunas señales que indican que la porción del sector informal en la producción de vivienda nueva en Montevideo ha aumentado en los años recientes, aunque no sea posible confirmarlo oficialmente. (…) Estimaciones preliminares transmitidas por los medios de comunicación sugieren que la población en los asentamientos informales está creciendo al 10% anual. Esta estimación pareciera ser muy alta, ya que la población total de Montevideo crece a menos de 1% anual. Los asentamientos informales solo podrían crecer a un paso más acelerado si las personas se mudaran de departamentos y casas del sector formal a vecindarios informales.”

3. La disponibilidad de financiación hipotecaria:
(del 2004 al día de hoy la disponibilidad de financiación hipotecaria se ha modificado sustancialmente, por ese motivo no extraigo este punto)

4. Precios de Vivienda, Alquileres y Capacidad Financiera:
“¿Tiene la población de Uruguay los recursos financieros necesarios para la vivienda? Una medida comparativa de la capacidad financiera usada frecuentemente es la relación precio de vivienda-a-ingreso, que compara el valor de vivienda de precio mediano con el ingreso mediano. Esta relación fue del orden de 3.8 en 2001 en Montevideo, por ejemplo. Esta relación es alta en comparación con otras ciudades en América Latina en general, lo cual sugiere que la capacidad financiera para vivienda en Uruguay es relativamente baja. Aún así, los niveles de propiedad del hogar no son particularmente bajos en términos regionales, como veremos más adelante. Más de dos tercios de las unidades de vivienda están ocupadas por sus propietarios.”

En cuanto a los alquileres, (…) “A pesar de que en los años recientes, la relación alquiler-a-ingreso ha sido reducida considerablemente, las familias de bajos ingresos en general, y los desempleados en particular, no han podido cumplir con sus alquileres. Como resultado, en la ausencia de cualquier tipo de protección legal o programa de suplemento de renta, han sido desalojados de sus viviendas en masa. "

5. Unidades de Vivienda y Espacio Habitacional:
¿Existe un déficit cuantitativo de vivienda en Uruguay? La discusión acerca del número verdadero de unidades de vivienda en el país es crítica, a fin de poder comprender la existencia (o la ausencia) de déficits cuantitativos de vivienda. Según el censo de 1996, para entonces había alrededor de 1,126,502 unidades de vivienda en Uruguay, que alojaban a 975, 037 hogares. Había 16% más de unidades de vivienda que hogares en todo el país, y 7% más de unidades de vivienda que hogares en Montevideo. Por lo tanto, en general, no había escasez de unidades de vivienda. No obstante, muchas de las unidades de vivienda estaban vacías. La tasa de vacantes en Montevideo, por ejemplo, fue 6.3% en 1996. Como resultado, tanto en todo el país como en Montevideo, en realidad el número de hogares era igual al de unidades de vivienda ocupadas en 1996. Esto sugiere que, desde la fecha del último censo, no hubo un déficit cuantitativo de vivienda significante.”

(…) “En general, el déficit cuantitativo de vivienda debe corresponder al número de hogares que requieren establecerse en unidades de vivienda nuevas, excluyendo las casas que ocupan un terreno actualmente y que pueden ser mejoradas, ampliadas, o reconstruídas sin necesidad de ser reubicadas. Debe incluir (a) todas las personas sin hogar; (b) la mitad de los hogares que comparten una unidad de vivienda en el presente; y (c) todos los hogares que deben ser reubicados a causa de que, por alguna razón, la vivienda debe ser destruída. Primero, notamos que no hay personas sin hogar en Uruguay, prácticamente, aunque no existen cifras verdaderas. Segundo, no hay una gran cantidad de hogares duplicados. Tercero, no existen razones suficientes por las cuales sea necesario reubicar un gran número de comunidades residenciales. En la mayoría de los casos, tanto la vivienda como la infraestructura en estas comunidades pueden ser mejoradas por un costo económico y social menor que el de reubicación. En otras palabras, no existe actualmente un déficit cuantitativo de vivienda en el país en general, en Montevideo, o en las zonas urbanas del interior.”

6. La calidad de vivienda:
“En general, no existe una manera precisa de calcular un déficit cualitativo de vivienda ya que no es un número. El inventario de vivienda tiene ciertas características cualitativas, y solo podemos hablar con seguridad de la presencia o la ausencia de una cierta característica.”

(…) "El Instituto Nacional de Estadística (INE) colecciona datos sobre un número de deficiencias en la calidad de vivienda como parte de su censo decenal: (a) el uso de materiales de construcción que no son permanentes en la estructura, (b) la ausencia de abastecimiento de agua en cañerías dentro de la unidad, y (d) la ausencia de electricidad.”

(...) “Lo que es importante es recordar que la política de vivienda en Uruguay debe respetar la calidad y el valor del inventario de vivienda existente y concentrarse en su mejoramiento, en vez de cancelarlo y de reemplazarlo con nueva construcción.”

7. Tenencia:
“La porción de viviendas ocupadas por sus propietarios en Uruguay—75% en 1996—es relativamente alta en términos comparativos, considerablemente más alta que la de 65% estimado para toda la región. Esta porción es escasamente menor en Montevideo (71%) y considerablemente más alta en las zonas urbanas del interior (81%). Los censos anteriores indican que la tasa de propiedad de hogares ha ido aumentando sistemáticamente con el pasar de los años—de 39.4% en 1963, a 51.1% en 1975, a 56.3% en 1985, y a 75% en 1996.” [INE, 1985, 68]

Realidades y desafíos del mercado inmobiliario

810 AM | RADIO EL ESPECTADOR
12.10.2005 | 14.37hs

Extracto de la Tertulia Abierta llevada a cabo por el periodista Emiliano Cotelo junto a Julio Villamide, empresario inmobiliario y director de la revista Propiedades; Hugo Cersósimo, director Ejecutivo de Valora Consultoría y Valuaciones; y Gustavo Ortega, arquitecto y secretario de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay.
(…)
EC - ¿Qué más? ¿Otras variables, otros factores que inciden en el mercado inmobiliario?

JV – La variable de la emigración influyó muchísimo durante la crisis y sigue influyendo, porque se sigue yendo gente del país. Hay algún trabajo realizado sobre la base de ingresos y egresos a partir del aeropuerto de Carrasco que ha estimado en 18.000 personas la salida en este primer semestre del año. Esto ha tenido un impacto muy fuerte en el mercado habitacional, en el mercado inmobiliario, consecuentemente también en el mercado de alquileres, y es una realidad que se ha mantenido presente, cuando todos estimábamos que con un cambio de gobierno iba a haber otras expectativas y quizás el fenómeno no sólo se frenara sino que podría comenzar a revertirse. Desafortunadamente todavía eso no está pasando, ojalá en el futuro la economía del país comience a crecer y algunos uruguayos que se habían ido puedan retornar. La emigración ha tenido un impacto muy fuerte y ha sido una de las principales razones de que el país tenga tamaña cantidad de viviendas vacías, algo que el censo 2004 nos mostró, para mí con sorpresa, nunca imaginé que la cifra fuera esa, esperé incluso algunos meses pensando en la verificación del INE y que pudiera haber algún error, pero estamos hablando de cifras realmente muy importantes y que también están vinculadas con la salida de uruguayos al exterior.
(…)
EC – Desde la audiencia llegan varias preguntas, una de ellas de Marcelo, de Arroyo Seco, que consulta, en función de este análisis que ustedes vienen realizando, cómo se entiende que los alquileres se encuentren tan altos. Si hay tantas viviendas vacías, ¿por qué los alquileres están tan altos?

HC – El hecho de que los alquileres estén en precios altos hace a lo que hablábamos hace un rato. Ante la falta de crédito la gente dice, no puedo comprarme una casa, me tiro a buscar para alquilar algo. Y por otro lado hay una concentración muy grande de gente que se ha ido a alquilar en la costa, donde en un principio los precios estaban accesibles y hoy, por esa fuerte demanda, han ido creciendo.

JV – Me gustaría contextualizar el tema de los alquileres en términos un poco más históricos. Si uno mira los últimos 20 años y se abstrae del fenómeno que se ha registrado básicamente en la costa en estos últimos meses, en este último año y medio de suba importante en los valores, los alquileres en Montevideo están en sus niveles mínimos históricos.

EC – Vamos a manejar números, entonces.

JV – En términos reales estamos casi tres veces por debajo de los valores que había a inicios de los noventa, por ejemplo, fines de los ochenta, inicio de los noventa. A partir de 1994 y hasta 2004 inclusive los alquileres cayeron por distintas razones, al principio por un exceso de oferta, luego por la propia crisis que empezó en el sector en 1998, fue como una especie de carrera de postas, pero lo cierto es que por 10 años los alquileres bajaron, se redujeron a menos de la mitad en términos reales, y se comenzaron a recuperar a partir de 2004 en un proceso que es lógico, en primer lugar porque el país se comenzó a recuperar, porque los ingresos de la población se comenzaron a recuperar, todos los precios de la economía comenzaron a recuperarse, los alquileres no son la excepción, pero además estamos en un contexto en el que sin financiamiento para la promoción privada de largo plazo y de tasas accesibles, y sin el BHU, el alquiler se transformó en la única alternativa de acceso a la vivienda para un sector muy importante de la población.

No olvidemos que el BHU aquí en Montevideo cubría, aún en años malos, alrededor del 15 por ciento de la oferta. Toda esa es una demanda agregada sobre el mercado de alquileres que hoy se está expresando. Entonces, como consecuencia natural de ese crecimiento de la demanda y de la ausencia de alternativas que la reduzcan, los alquileres han comenzado a subir antes que el ingreso de la población.

HC – También hay que ver el lugar donde están estas viviendas desocupadas. Una situación se da en el corazón de Montevideo o en la periferia, en la costa, la gente se quiere ir a vivir a la costa, eso es lo que quiere el uruguayo.

JV – En la costa hay menos viviendas vacías que hace 10 o 20 años.

HC – Exacto.

EC – Entre paréntesis, ¿por qué la gente se quiere ir a vivir a la costa?

GO – Calculo que por estatus.

HC – Porque los uruguayos somos así.

JV – Está la mejor infraestructura de la ciudad allí.

GO – Y además una mejor calidad de vida, ¿a quién no le gusta, hasta el más sencillo de los uruguayos, ir a tomar un mate a la rambla o alguna situación por el estilo? Tenés la playa, tenés una cantidad de comodidades que no tenés en otras zonas.

EC - ¿El gasto en seguridad también incide?

JV – Sí, también.

GO – Incide si uno lo compara con el de otros barrios que obviamente son más peligrosos.

HC – Pero tú ves cuál es la iniciativa de los diferentes gobiernos, porque estuvo el Plan Fénix, hay ahora un plan para la zona de Goes, son zonas que tienen toda la infraestructura que se quieren revitalizar pero por alguna razón esos proyectos fracasan, en lugares donde tenés la infraestructura y tenés las viviendas vacías.

EC – Es un problema serio para una ciudad como Montevideo, un gran desperdicio de infraestructura ya montada.

HC – Sí, pero no es sólo en Montevideo, es un fenómeno que entiendo que es prácticamente mundial, pasó en Londres, en Argentina con toda la infraestructura de lo que era Puerto Madero hasta que lo revitalizaron.

EC – Mi pregunta en todo caso es: ¿no hay futuro posible para esas zonas que hoy se encuentran deprimidas?

JV – Claro que hay futuro posible, lo que pasa es que se requieren políticas activas. Yo creo que hay una comprensión de las autoridades actuales del Ministerio de Vivienda (Mvotma) del fenómeno. En el diagnóstico estamos todos de acuerdo, no creo que haya muchas diferencias, lo importante es ponerse de acuerdo en la soluciones. Está claro, en algún momento hemos estado aquí con alguna propuesta vinculada con estos temas, hace muchos años, y seguimos en la misma situación, lo único que probablemente se haya agravado. Londres tiene 3 por ciento de propiedades vacías, aquí estamos hablando de un 9 por ciento, una cifra que triplica. En algunas ciudades de Holanda estamos hablando de un porcentaje de 1 por ciento, en Europa la media creo que está en 4 o 5 por ciento, España es el país que tiene un porcentaje mayor, mucho más elevado incluso que el de Uruguay. Pero las viviendas vacías no están donde la gente está demandando muchas veces alquileres, y la razón por la que han quedado vacías, no tengo ningún trabajo como para poder cuantificarlo, pero seguramente una parte se fue del país y en ocasiones mantiene las viviendas.

Este triple asesino que hace poco conmovió a todos en Ciudad de la Costa, estaba ocupando una vivienda vacía de una familia que estaba en el exterior, una cabaña que tomó y ocupó. De esos casos hay muchos, a veces les dan la vivienda a familiares o amigos y a veces quedan transitoriamente vacías, porque muchas veces los uruguayos se van ilegalmente a Estados Unidos o a España, tienen temor de que en algún momento los puedan rebotar y necesitan esa vivienda en Montevideo. Y el otro porcentaje se fue a los asentamientos, esa es la gente que debemos recuperar, que perdió la capacidad de ser consumidora del mercado formal, hay que ayudarla desde el Estado para que se transforme nuevamente en consumidora y vuelva a ocupar esa infraestructura que hoy existe.

GO – Reforzando lo que decía Villamide, el fenómeno de los últimos de los 15 años fue Ciudad de la Costa, que se creó prácticamente de la nada y hoy vemos los problemas que tiene hoy: le falta infraestructura, etcétera, la gente quiere empezar a volver a Montevideo.

HC – Yo creo que si las políticas de este gobierno prosperan y toman el rumbo que de pronto el ministro de Economía ha marcado, va a haber un resurgimiento de aquella clase media uruguaya que lamentablemente quedó totalmente sumergida, y esa gente podría en alguna medida emigrar hacia esas zonas que estamos hablando que hoy están vacías.

(...)

JV – Imaginemos un escenario para el próximo bienio con estabilidad política y económica, con un país creciendo como prevén los economistas, a una tasa de 4, 5 por ciento anual, con una reforma tributaria definida que no afecte la producción, por lo tanto tampoco la industria inmobiliaria, aun cuando se cree el impuesto a las personas físicas, pero que a su vez ese impuesto sirva para asegurar inversiones en determinadas áreas que al gobierno le interese promover, un salario en términos reales creciendo, una tasa de desocupación bajando, incluso por la propia reactivación de la industria de la construcción y, fundamentalmente, la posibilidad que el equipo económico, el MVOTMA, los empresarios, los bancos, las AFAP y todos los actores de este gran negocio de financiamiento de largo plazo, que es un gran negocio y es una alternativa fantástica para que los pequeños inversores coloquen allí sus capitales y no comprar bonos de Estados Unidos, si eso se logra cerrar y se logra generar financiamiento de largo plazo a tasas razonables y se transforma en un negocio serio, no de tasas de morosidad de 60, 68 por ciento, sino de un dígito, como son habituales en cualquier mercado sano, en ese escenario tenemos una perspectiva para la industria inmobiliaria y el sector inmobiliario en particular fantástica.

EC - ¿Qué quiere decir eso en números?

JV – Quiere decir que los precios van a subir, que subirán dependiendo de la base demandante, la base demandante va a depender del financiamiento, obviamente, si el financiamiento es más accesible habrá más demandantes en el mercado y por lo tanto los precios van a subir un poco más, pero en todo caso van a subir por la propia presión alcista de la inflación en dólares de todos los precios, porque también va a subir el salario medido en dólares de la gente, los precios internos van a subir en dólares, pero más allá del dólar, estamos ante la perspectiva de un escenario realmente interesante, además de beneficiarlos con una coyuntura internacional altamente favorable, con un ingreso de divisas, porque no olvidemos que esta región durante cuatro o cinco años fue exportadora neta de divisas, salieron más recursos de América Latina que los que ingresaron; a partir del año que viene esa situación se revierte, los economistas dicen, incluso el propio Enrique Iglesias, que esta situación se va a mantener. Esto es una oportunidad interesante y ya la está aprovechando Punta del Este, casi la cuarta parte de las unidades nuevas que se están vendiendo allí son a europeos y estadounidenses, compradores no tradicionales de productos aquí. Hay una intención en el mundo de aprovechar estos ciclos favorables, las plusvalías que generan, lo hemos visto con los alemanes en los últimos años cuando el mercado inmobiliario en Alemania empezó a bajar hubo alemanes comprando incluso en Uruguay campos, propiedades, etcétera. Es un escenario internacional favorable para la región que si lo sabemos aprovechar acomodando el cuerpo a nivel interno con las medidas apropiadas nos genera un escenario interesante.

Asentamientos: Entrevista a María José Álvarez Rivadulla

DIARIO EL PAÍS

30 de abril de 2007
Extracto de la entrevista publicada en el sitio web del Diario El País:

Todavía es posible revertir el proceso de guetización en Montevideo. Hay que estimular que los sectores medios y altos opten por residir en barrios heterogéneos y en los que se han deprimido últimamente.

Hoy la mayoría de los asentamientos no son guetos, sino poblaciones de una gran heterogeneidad social, en donde se aprecia una gran resistencia a la caída del mercado laboral, sostuvo la socióloga María José Álvarez, investigadora del programa sobre Integración, Pobreza y Exclusión Social (IPES) de la Universidad Católica del Uruguay (UCU). La entrevistada es autora del trabajo "Asentamientos irregulares montevideanos: la desafiliación resistida" publicado en la edición Nº 4 del Monitor Social del Uruguay del IPES. A continuación un resumen de la entrevista concedida a ECONOMIA & MERCADO.

(...) Orígenes

-¿De dónde procede la población de los asentamientos de Montevideo?

-Este fenómeno relativamente nuevo forma parte de la "latinoamericanización" de Uruguay. Los barrios que surgieron de las ocupaciones irregulares de tierras, que caracterizan a las ciudades de América Latina desde principios de los años cincuenta, fueron conocidos como "cantegriles" en Montevideo, pero en nuestra ciudad no fueron un fenómeno numéricamente importante. Eran barrios conformados principalmente por personas provenientes del Interior que llegaban a la capital seducidas por las oportunidades que prometía el modelo de sustitución de importaciones. La población que hoy habita en los asentamientos es mayoritariamente de origen urbano, más precisamente de la misma ciudad de Montevideo. En 1995, del total de habitantes de asentamientos irregulares montevideanos, más de un 70% provenía de otras partes de la ciudad, mientras que menos del 30% era del Interior. En síntesis, la mayoría de los vecinos de estos nuevos barrios informales ha sido expulsada de la ciudad formal. Lo que hace peculiar a Montevideo es que los asentamientos tienen una expansión sin migración campo-ciudad, porque Uruguay ya era urbano veinte años atrás y la población de la capital no ha tenido crecimiento.

(…) Opciones

-¿Qué factores determinan la decisión de una familia de ir a vivir a un asentamiento irregular?

-Es una decisión multicausal. Para la lógica familiar, el costo de la formalidad es alto y el de informalidad resulta más barato. Por eso, la mayoría aduce que el motivo principal de su traslado a una vivienda informal obedece a la imposibilidad de pagar un alquiler y otros señalan que es la única forma de tener casa propia. Desde una óptica estructural, debe atenderse a la precarización en la inserción laboral de la población de menores ingresos, lo que afecta al mercado de alquileres de viviendas por sus costos elevados, la ausencia de ingresos regulares, la falta de posibilidades de obtener una garantía para arrendar, etc. Desde un punto de vista político, el Estado uruguayo se ha mostrado tolerante con las ocupaciones y con los ocupantes que se han movilizado y conseguido con muchísimo esfuerzo diversos servicios para sus barrios.

(…) Segregación residencial

-Ante el crecimiento de los asentamientos irregulares en Montevideo, ¿es posible mantener una cohesión social o es inminente una fuerte segregación residencial?

-Todavía es posible mantener la cohesión social, pero resulta preocupante el nivel de segregación residencial que ha experimentado Montevideo en los últimos años. Entre sus múltiples causas, se puede mencionar el crecimiento de estos asentamientos; pero, a su vez, las clases medias y altas han decidido mudarse a barrios más homogéneos y ciertos barrios céntricos se han vaciado. El surgimiento de los asentamientos tiene consecuencias muy importantes para la segregación residencial ya que están situados más lejos de las posibles fuentes de trabajo. Además, es razonable que la gente que vive en un barrio informal aspire a tener su policlínica, su escuela, su campo deportivo, etc. Pero esto hace que la interacción con individuos de más recursos (económicos, de información para conseguir empleo, culturales, etc.) se vuelva cada vez más difícil, lo cual a la larga puede formar un gueto.

-Entonces, ¿se puede afirmar que la población de los asentamientos irregulares esté marginada de la ciudad de Montevideo?

-El concepto de marginación implica una ruptura total con la ciudad formal. No creo que los asentamiento sean guetos desde el momento en que buena parte de sus habitantes se conectan continuamente con la ciudad formal en sus lugares de trabajo y en los centros de estudio. Más bien existe un proceso de guetización que todavía es posible revertir. No sé si esa tendencia podrá ser dada vuelta si Montevideo no detiene su tendencia al aumento de la informalidad residencial. Pero este proceso no es exclusivo de los asentamientos. Hay barrios formales e inclusive barrios que surgieron a partir de políticas públicas estatales de realojos que han provocado situaciones de marginación superiores a las que encontramos en muchos asentamientos. Allí hay altísimas tasas de embarazo adolescente, de jóvenes que no estudian ni trabajan, de drogadicción, etc. Nuevamente, esto no está restringido a los asentamientos. Aún más, en algunos casos, el proyecto colectivo del asentamiento actúa como una resistencia al proceso de desafiliación de instituciones como el trabajo y la seguridad social. En muchos casos, la participación, la solidaridad vecinal y la seguridad pública son mayores que en otros barrios de la ciudad. El problema es la durabilidad de ese capital social. Porque el proyecto colectivo del asentamiento lo pueden tener los fundadores, pero es sumamente difícil mantenerlo en la segunda generación que presenta serios problemas estructurales de educación y empleo. Hoy la mayoría de los asentamientos no son guetos, sino poblaciones de una gran heterogeneidad social, en donde se aprecia una gran resistencia a la caída del mercado laboral.

La capital no necesita expandirse territorialmente al no crecer en población

-¿Cuáles serían las políticas públicas más adecuadas para erradicar la vivienda informal?

-Más que erradicación me gustaría hablar de desincentivo porque hoy contamos con un área de ciudad informal ya consolidada que no creo que deba erradicarse, a pesar de que en algunas ciudades, como en Santiago de Chile, se han erradicado poblaciones enteras. Los vecinos no quieren mudarse después de haber invertido tanto dinero y esfuerzo en la autoconstrucción y en el proyecto barrial. Además, la tendencia regional es a regularizar. Para desincentivar la informalidad, habría que lograr que el costo de la formalidad fuese menos oneroso. Si los hogares pudiesen pagar una tarifa fija económica por el consumo de los servicios públicos esenciales, seguramente muchas familias preferirían residir en el casco de la Villa del Cerro que irse a vivir en un asentamiento. Si fuera más fácil alquilar -ya sea actuando sobre el mercado ofreciendo subsidios o facilitando las garantías, por ejemplo, u ofreciendo vivienda social en alquiler-, probablemente sucedería lo mismo.

-¿Qué medidas debería tomar el gobierno en materia de asentamientos?

-El Estado debería ser menos tolerante con las ocupaciones de terrenos para asentamientos porque generan costos muy elevados al fisco; pero debería ofrecer alternativas. La regularización de tierras es una operación sumamente cara porque implica llevar servicios (electricidad, agua, saneamiento, transporte, escuelas, etc.) a la periferia del área urbana. Además, la ciudad de Montevideo no necesita expandirse territorialmente porque no tiene crecimiento poblacional. Pero no sólo se debe enfocar la política a quienes tienen menos recursos. También hay que estimular que los sectores medios y altos, es decir aquellos con más condiciones para decidir donde vivir, opten por barrios heterogéneos y por los que se han deprimido en los últimos años, haciéndolos atractivos. Esto puede lograrse ofreciendo buenos establecimientos educativos en esos barrios, cuidando los espacios públicos, facilitando alquileres o préstamos para compra y reciclaje de viviendas, facilitando la localización de cooperativas en el centro de la ciudad, etc. En síntesis, debemos pensar en políticas globales para construir una ciudad más mezclada, y no solo en políticas para los de menores recursos. Lo que debe preocuparnos es el aumento de la segregación residencial y no sólo la localización de la pobreza. Bajo la hipótesis de que en ciudades donde personas de distintas clases tienen la posibilidad de interactuar más, es más probable construir ciudadanía en base de equidad.

Las casas vacías del Estado

DIARIO EL PAÍS
12 de enero de 2008

Extracto de artículo publicado por la periodista Marcela Moreti en el sitio web del Diario El País:
El Hipotecario gasta casi cinco millones de dólares al año en mantener 3.650 viviendas inutilizadas u ocupadas. Venta ilegal de llaves, deudas eternas y saqueos en plena reestructura.

Cualquiera sabe que por más que la Constitución de la República asegure algo expresamente, eso no significa que tal derecho se vaya a cumplir. El artículo 45 de la Constitución, por ejemplo, asegura que "todo habitante de la República tiene derecho a gozar de una vivienda decorosa". Para muchos que sueñan con una casa propia y no tienen manera de lograrlo, el deber constitucional es bastante parecido a una mera aspiración surrealista.

Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en todo el país hay más casas vacías que familias viviendo en asentamientos irregulares. Extraña paradoja: sobran casas vacías y también sobran interesados en ocuparlas. Sin embargo, la ecuación no cierra.

Y el Estado tiene responsabilidad en esa extraña situación, ya que más de 3.500 de las viviendas inutilizadas son del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). Ahí están: a veces por salir a remate, a veces en venta, a veces en un limbo jurídico y en muchos casos descuidadas, destrozadas y ocupadas.

Para mantenerlas, el Estado -a través del Hipotecario- dedica casi cinco millones de dólares anuales. Mientras tanto, los vecinos se quejan de gastos comunes incumplidos, saqueos y un deterioro al que el gobierno no parece prestarle ninguna atención.

Mientras, hay 195.772 uruguayos, el 6% de la población total, que viven en asentamientos irregulares según los datos del Relevamiento de Asentamientos 2005-2006, realizado por el INE y el Programa de Integración de Asentamientos Irregulares (PIAI). Representan 51.021 hogares.
En situación menos compleja, pero urgente a su manera, están los cientos de miles de uruguayos (parejas jóvenes, por ejemplo) que no logran acceder a una vivienda a pesar de tener ingresos interesantes o poder pagar un alquiler.

La combinación de esos datos y la cantidad de viviendas deshabitadas hacen tambalear cualquier política pública de vivienda. A 2004, el último dato disponible en el INE, había 240.239 casas vacías en todo el país, 57.545 sólo en Montevideo. Por eso las ventanas tapiadas que se ven en todos los barrios. Quitando de la cifra total una cuarta parte de viviendas de uso estacional (de veraneo, por ejemplo), el resto, unas 180.200, son casas inutilizadas.

El problema es grave. "En el último período intercensal, entre 1996 y 2004, de cada tres viviendas que se sumaron al stock, simultáneamente dos quedaron vacías", advirtió Julio César Villamide, reconocido operador inmobiliario y director de la revista Propiedades.
Es paradójico. Las casas tienen dueños que no las usan y los que las necesitan no siempre tienen ingresos para ser dueños.

La falta de créditos para las poblaciones de ingresos bajos y medios es una traba importante. El director Nacional de Vivienda, Gonzalo Altamirano, fue contundente. El Estado debería destinar unos 1.500 millones de dólares para prestar y subsidiar las viviendas a unas 70.000 familias que "solas no pueden acceder" a una propiedad, dijo en octubre en una sesión de la Junta Departamental de Montevideo.

El gobierno sabe que el problema de la vivienda es un hierro caliente. Por eso en su Plan Quinquenal de Vivienda para el período 2005-2009 habla de una "crisis estructural del sistema habitacional" y propone la reestructura del BHU, su principal herramienta para operar en el mercado, y la creación de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). (…)

(...) Igual se hicieron algunas cosas. La colocación de viviendas creció de 630 en 2005 a 700 en 2006 y 900 en 2007, según informó Morodo. "Creo que el directorio que cesó hace poco tuvo dentro de sus prioridades subsanar ese tema. Los remates de unidades se aceleraron y fue creciendo la cantidad de oferentes. Dos años atrás terminaban desiertos, con bases muy altas y desinterés por parte del público. El BHU fue siendo más sensato con las bases de lo pretendía a recuperar", opinó Julio César Villamide.

Al cierre de 2007 el banco tenía 3.650 viviendas vacías, o casi. En realidad cerca de 1.000 estaban ocupadas por intrusos que se metieron por la fuerza o compraron la llave de forma irregular, dijo Morodo.

El ex jerarca explicó que al asumir, a principios de 2005, había unas 3.000 unidades inútiles. "Nos costó precisar el dato. Recién a fines de 2005 llegamos a esa conclusión. Ahora sigue habiendo un número similar de viviendas vacías u ocupadas pero no porque todo estuvo quieto, sino por un proceso combinado de recuperación más acelerada y también más rápida colocación de viviendas".

Al menos se ganó una batalla contra la burocracia y ahora el banco sabe cuántos apartamentos vacíos tiene, lo que llevó meses de trabajo cruzando datos de varias fuentes distintas para unificar la información.

Pare de construir viviendas
EN 1996 había 67.292 viviendas desocupadas potencialmente utilizables. En 2004 esa cifra ascendió a 114.751, según datos del estudio "Déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay", mayo 2006, de Casacuberta y Gendelman. Según el último dato, 63.674 casas están en alquiler, a la venta, en construcción o en reparación, contra 38.751 que estaban en las mismas condiciones en 1996.

Este estudio sugiere que la discusión de la política pública de vivienda debe considerar la canalización de las viviendas ya disponibles, además de la generación de instrumentos que ayude a resolver el descalce entre oferta y demanda, antes que la construcción de nuevas soluciones habitacionales.

Uno de los problemas será que Uruguay tendrá algunas dificultades para encarar el problema de las casas inutilizadas. Para empezar, no existe ninguna normativa específica sobre el tiempo máximo para tener una vivienda vacía, según destaca el artículo sobre derecho a la vivienda, incluido en el Informe sobre Derechos Humanos de Serpaj 2006: "Dentro de los justificativos para expropiar, no aparece la referencia a la desocupación de un inmueble, ni por el hecho de no cumplir una función social". El estudio menciona ejemplos de otros países que atacan la situación por tratarse de propiedades improductivas y sancionan con impuestos. En el país, sólo existe el impuesto al baldío.

FUCVAM promueve ocupación ilegal de tierra

DIARIO EL PAÍS
28 de julio de 2007
Extracto de entrevista publicada en el sitio web del diario El País:

La Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam) está promoviendo la ocupación "organizada" de tierras, y la derogación de la ley que pena con cárcel este tipo de prácticas.

-¿Ustedes son conscientes que están promoviendo una medida ilegal?
-Sí, más con la ley que aprobaron.

-Pero es ilegal lo que ustedes proponen.
-Sí, sí, pero quien incumple con la legalidad es el propio Estado, porque también la Constitución dice que todos tenemos derecho a la vivienda.

-¿Ustedes consideran que no existen herramientas legales para obtener las tierras que reclaman?
-Por supuesto. Una cartera nacional de tierras no hay. A dos años y medio de gobierno (del Frente Amplio) recién se instala una comisión para hacer un relevamiento. El propio director nacional de Vivienda manifestó que hay 60.000 viviendas vacías en Montevideo, y que no es necesario construir más. Si están vacías, por qué no se las dan a la gente. Hay una contradicción permanente.

Ley cuestionada. Fucvam está reclamando además la derogación de la ley 18.116, que pena con cárcel la ocupación ilegal de viviendas.
Esta ley modificó el Código Penal. Por ejemplo, en primer lugar permite que el dueño de un predio ocupado o cualquier particular pueda solicitar la intervención de la Justicia en el caso de una ocupación ilegal. Además, elimina como requisitos para el inicio de la acción judicial sobre los ocupantes de un predio o vivienda el hecho de que hayan tomado posesión del bien mediante el engaño, la clandestinidad o la violencia. Y en tercer lugar establece como agravante el hecho de que la ocupación se produzca en una zona turística. En este caso particular, también se permite que el delito sea perseguido de oficio por la Justicia.

Esta ley fue una iniciativa de los diputados blancos de Maldonado, ante la ocupación de viviendas en Punta del Este.

En su momento se especuló con un eventual veto del Poder Ejecutivo a esta ley, que en el Parlamento fue apoyada por el Frente Amplio.
Lo que efectivamente hubo en el ámbito del oficialismo fue el señalamiento de posiciones personales de legisladores de algunos sectores, aunque a la hora de votar esos mismos dirigentes se manifestaron a favor del texto.

La ley fue saludada por los operadores inmobiliarios de Punta del Este y las zonas balnearias próximas, que cada año se ven en problemas al desalojar a ocupantes de viviendas que son alquiladas durante el verano.