Journal of Urban Affairs, Volume 25, Issue 1, 2003, pag. 91-105
Este estudio utiliza modelos de regresión para analizar información del Philadelphia Neighborhood Information System para determinar cuáles son las propiedades que corren mayor riesgo de abandono. A través de estos sistemas de información geográfica se puede establecer un modelo de predicción de abandono, facilitando la toma de decisiones por parte de los planificadores urbanos.
Los autores comienzan el trabajo definiendo el concepto de abandono. Abandonar una vivienda implica una actitud negligente por parte del propietario respecto a las responsabilidades de mantenimiento funcional, financiero y físico de la vivienda (Sternlieb, Hughes, Bleakly & Listokin, 1974a). Los autores entienden por abandono funcional cuando la vivienda deja de cumplir su rol de residencia (vacancia, suspensión de servicio de correo, sellado de puertas y ventanas, etc.). Por abandono financiero, se refieren a la desinversión que ocurre cuando los propietarios dejan de lado sus responsabilidades financieras y la propiedad comienza a acumular deudas (embargos, deudas hipotecarias, suspensión de pagos de impuestos, etc. son indicadores). Abandono físico es cuando los propietarios son negligentes con el mantenimiento interior y exterior de la propiedad (en EE.UU. implica violación del código de vivienda).
Los autores aclaran que el abandono de una propiedad involucra una serie de decisiones, que incluyen, además del propietario, a las municipalidades, a los códigos de planeamiento, a los prestamistas, a los vecinos, a la policía y a los periodistas.
La vacancia no es una precondición del abandono y ambos conceptos no son sinónimos (Keenan, Lowe, & Spencer, 1999). La vacancia es un status que se refiere a si la propiedad se encuentra ocupada o no. La vacancia puede ser el resultado de un proceso natural y puede ser temporal, por largos periodos o permanente. Según los autores, saber que una vivienda está vacante no indica nada de su condición física o financiera. El abandono, por otro lado, es un proceso en etapas (Sternlieb & Burchell, 1973). De todos modos, no todas las propiedades pasan por las mismas etapas o en el mismo orden, ya que existen distintos caminos que llevan al abandono. Es mejor entender el proceso de abandono como un ciclo más que una serie lineal de eventos, por ejemplo, la demolición puede llevar a una nueva inversión. De hecho, en muchos casos el abandono es reversible.
Los autores observan que el reconocer al abandono como un proceso desde el punto de vista conceptual, dificulta mucho su medición. Según los autores, investigaciones anteriores sobre abandono habitacional han utilizado eventos relacionados a la situación financiera de las propiedades como medida de abandono (Arsen, 1992; Bender, 1979; Scafidi et al., 1998; White, 1986). Por otro lado, Johnson y Accordino (2000) se enfocaron en el abandono funcional y definieron las propiedades abandonadas como aquellas que permanecieron vacantes por largos períodos.
Los autores proponen una alternativa a ambas aproximaciones, tomando los indicadores de abandono financiero y funcional como predictores del abandono físico. De hecho, en este estudio se define el abandono habitacional como el punto en el cual la propiedad es declarada inminentemente peligrosa, por parte del Philadelphia´s Department of Licenses and Inspections.
Para ello los autores consideraron que la naturaleza temporal de la data era central para construir un modelo estadístico predictivo. Para dicho modelo, tomaron un período de estudio de seis meses. Consideraron que las propiedades estaban abandonadas si eran designadas inminentemente peligrosas entre enero y noviembre de 2000. Con la información disponible, los autores consideraron que su modelo podría hacer predicciones de abandono de un año o dos.
Otro aspecto que los autores incluyeron en el modelo fueron algunas relaciones espaciales. Mapear las propiedades abandonadas tiene un valor conceptual importante. El abandono residencial puede estar relacionado con las condiciones de un barrio o una región, al igual que los atributos específicos de la vivienda (Accordino & Johnson, 2000; Sternlieb, et al., 1974b). Esta interdependencia se describe de distintas formas: externalidades, spillover, efectos contagiosos, etc. El efecto del abandono residencial en las características de los edificios abandonados en la zona tiene implicaciones importantes en los modelos estadísticos, debido al problema de las autocorrelaciones espaciales. Por otro lado, los efectos de las condiciones de un área en el abandono residencial presenta a su vez la dificultad de definir la escala de las relaciones espaciales.
Variables utilizadas en el modelo:
Variable dependiente:
- Cantidad de viviendas abandonadas (aquellas que fueron declaradas inminentemente peligrosas)
Variables independientes:
Indicadores de abandono funcional:
- Ln (vacante) (dummy)
- Abastecimiento de agua (dummy)
- Vivienda limpia y sellada (dummy)
- Abastecimiento de gas (dummy)
- Vivienda vacante según oficina de correos (dummy)
Indicadores de abandono financiero:
- Vivienda adquirida por la ciudad de Philadelphia (dummy)
- Si propietario habita en otra vivienda (dummy)
- Valor de mercado de la vivienda (en miles de dólares)
- Número de años desde la venta más reciente de la vivienda
- Número de años de deuda impositiva de la propiedad
- Si la propiedad estuvo embargada (dummy)
- Si la propiedad estuvo sujeta a venta forzada (dummy)
Indicadores de abandono físico:
- Si la propiedad viola el código de vivienda (dummy)
Indicadores de abandono del área:
- Si propiedad adyacente fue declarada inminentemente peligrosa (dummy)
- Si propiedad adyacente ha sido demolida (dummy)
- Concentración de propiedades demolidas en un radio de cuarta milla
- Concentración de propiedades con deudas fiscales en un radio de 300 pies
- Concentración de propiedades con violación de código de vivienda en radio de 100 pies a la redonda.
- Concentración de propiedades con dueños que no habitan las mismas en radio de 300 pies
- Concentración de propiedades limpias y selladas en radio de 500 pies
Resultados:
Entre los predictores significativos que se encontraron figuran: si la propiedad estaba vacante, si tenía violaciones al código de edificación, si tenía deudas impositivas, así como algunas características de las viviendas del entorno urbano.
A partir de este modelo de predicción de viviendas abandonadas, el artículo concluye con una serie de consideraciones sobre políticas públicas para ciudades como Philadelphia, que cuentan con miles de propiedades vacantes y abandonadas.
Los autores comienzan el trabajo definiendo el concepto de abandono. Abandonar una vivienda implica una actitud negligente por parte del propietario respecto a las responsabilidades de mantenimiento funcional, financiero y físico de la vivienda (Sternlieb, Hughes, Bleakly & Listokin, 1974a). Los autores entienden por abandono funcional cuando la vivienda deja de cumplir su rol de residencia (vacancia, suspensión de servicio de correo, sellado de puertas y ventanas, etc.). Por abandono financiero, se refieren a la desinversión que ocurre cuando los propietarios dejan de lado sus responsabilidades financieras y la propiedad comienza a acumular deudas (embargos, deudas hipotecarias, suspensión de pagos de impuestos, etc. son indicadores). Abandono físico es cuando los propietarios son negligentes con el mantenimiento interior y exterior de la propiedad (en EE.UU. implica violación del código de vivienda).
Los autores aclaran que el abandono de una propiedad involucra una serie de decisiones, que incluyen, además del propietario, a las municipalidades, a los códigos de planeamiento, a los prestamistas, a los vecinos, a la policía y a los periodistas.
La vacancia no es una precondición del abandono y ambos conceptos no son sinónimos (Keenan, Lowe, & Spencer, 1999). La vacancia es un status que se refiere a si la propiedad se encuentra ocupada o no. La vacancia puede ser el resultado de un proceso natural y puede ser temporal, por largos periodos o permanente. Según los autores, saber que una vivienda está vacante no indica nada de su condición física o financiera. El abandono, por otro lado, es un proceso en etapas (Sternlieb & Burchell, 1973). De todos modos, no todas las propiedades pasan por las mismas etapas o en el mismo orden, ya que existen distintos caminos que llevan al abandono. Es mejor entender el proceso de abandono como un ciclo más que una serie lineal de eventos, por ejemplo, la demolición puede llevar a una nueva inversión. De hecho, en muchos casos el abandono es reversible.
Los autores observan que el reconocer al abandono como un proceso desde el punto de vista conceptual, dificulta mucho su medición. Según los autores, investigaciones anteriores sobre abandono habitacional han utilizado eventos relacionados a la situación financiera de las propiedades como medida de abandono (Arsen, 1992; Bender, 1979; Scafidi et al., 1998; White, 1986). Por otro lado, Johnson y Accordino (2000) se enfocaron en el abandono funcional y definieron las propiedades abandonadas como aquellas que permanecieron vacantes por largos períodos.
Los autores proponen una alternativa a ambas aproximaciones, tomando los indicadores de abandono financiero y funcional como predictores del abandono físico. De hecho, en este estudio se define el abandono habitacional como el punto en el cual la propiedad es declarada inminentemente peligrosa, por parte del Philadelphia´s Department of Licenses and Inspections.
Para ello los autores consideraron que la naturaleza temporal de la data era central para construir un modelo estadístico predictivo. Para dicho modelo, tomaron un período de estudio de seis meses. Consideraron que las propiedades estaban abandonadas si eran designadas inminentemente peligrosas entre enero y noviembre de 2000. Con la información disponible, los autores consideraron que su modelo podría hacer predicciones de abandono de un año o dos.
Otro aspecto que los autores incluyeron en el modelo fueron algunas relaciones espaciales. Mapear las propiedades abandonadas tiene un valor conceptual importante. El abandono residencial puede estar relacionado con las condiciones de un barrio o una región, al igual que los atributos específicos de la vivienda (Accordino & Johnson, 2000; Sternlieb, et al., 1974b). Esta interdependencia se describe de distintas formas: externalidades, spillover, efectos contagiosos, etc. El efecto del abandono residencial en las características de los edificios abandonados en la zona tiene implicaciones importantes en los modelos estadísticos, debido al problema de las autocorrelaciones espaciales. Por otro lado, los efectos de las condiciones de un área en el abandono residencial presenta a su vez la dificultad de definir la escala de las relaciones espaciales.
Variables utilizadas en el modelo:
Variable dependiente:
- Cantidad de viviendas abandonadas (aquellas que fueron declaradas inminentemente peligrosas)
Variables independientes:
Indicadores de abandono funcional:
- Ln (vacante) (dummy)
- Abastecimiento de agua (dummy)
- Vivienda limpia y sellada (dummy)
- Abastecimiento de gas (dummy)
- Vivienda vacante según oficina de correos (dummy)
Indicadores de abandono financiero:
- Vivienda adquirida por la ciudad de Philadelphia (dummy)
- Si propietario habita en otra vivienda (dummy)
- Valor de mercado de la vivienda (en miles de dólares)
- Número de años desde la venta más reciente de la vivienda
- Número de años de deuda impositiva de la propiedad
- Si la propiedad estuvo embargada (dummy)
- Si la propiedad estuvo sujeta a venta forzada (dummy)
Indicadores de abandono físico:
- Si la propiedad viola el código de vivienda (dummy)
Indicadores de abandono del área:
- Si propiedad adyacente fue declarada inminentemente peligrosa (dummy)
- Si propiedad adyacente ha sido demolida (dummy)
- Concentración de propiedades demolidas en un radio de cuarta milla
- Concentración de propiedades con deudas fiscales en un radio de 300 pies
- Concentración de propiedades con violación de código de vivienda en radio de 100 pies a la redonda.
- Concentración de propiedades con dueños que no habitan las mismas en radio de 300 pies
- Concentración de propiedades limpias y selladas en radio de 500 pies
Resultados:
Entre los predictores significativos que se encontraron figuran: si la propiedad estaba vacante, si tenía violaciones al código de edificación, si tenía deudas impositivas, así como algunas características de las viviendas del entorno urbano.
A partir de este modelo de predicción de viviendas abandonadas, el artículo concluye con una serie de consideraciones sobre políticas públicas para ciudades como Philadelphia, que cuentan con miles de propiedades vacantes y abandonadas.
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