Lincoln Institute of Land Policy
Working Paper (WP06EB1) 2006
El fenómeno de viviendas abandonadas en Flint se observa a lo largo de toda la ciudad. Se trata de una comunidad que ha estado directamente ligada a la industria automotriz (es el lugar de nacimiento de la General Motors). Al igual que otras ciudades de Michigan, que se han visto afectadas por de la reestructura de dicha industria, Flint ha sufrido de una sustancial pérdida de empleos y de población.
En primer lugar, los autores intentan definir con mayor precisión el concepto de abandono, dado que se utiliza de distinta forma en la bibliografía existente y por ende las formas de medirlo difieren. Por ejemplo, Accordino y Johnson (2000) hacen una distinción entre vacancia y abandono, sin claramente definirlos. Algunos autores entienden el abandono como un proceso, mientras otros lo entienden como un estado final. Si bien este artículo no resuelve este problema de forma definitiva, los autores optaron por entender la problemática de abandono tanto como proceso como un estado final.
Si bien los autores están interesados en comprender el proceso de abandono, la información disponible de propiedades en estado final de abandono es utilizado para abordad el problema modelándolo econométricamente. Utilizan información de cuatro fuentes. En particular, utilizan la categoría “other vacant” de los censos en lugar de la categoría “vacant” para medir el abandono. Se trata de una categoría más restrictiva que se refiere a unidades habitacionales que han permanecido cerca de un año vacantes y que no están a la venta o en alquiler o esperando ser ocupadas. Estudian la evolución del stock habitacional y de las viviendas vacantes a partir de los censos de 1960. Estas fuentes las cruzan con otras fuentes, como las ejecuciones hipotecarias.
El objetivo principal de este estudio es comprender el proceso de cambio en los barrios, desinversión y abandono de propiedades en Flint. Los autores es establecen tres preguntas:
1) ¿Cómo ha evolucionado espacialmente el proceso de abandono en la ciudad de Flint a lo largo de las últimas décadas? ¿Qué áreas afecta y por qué?
2) ¿Qué factores están produciendo el proceso de abandono en la ciudad?
3) ¿Por qué distintos propietarios actúan de forma diferente en sus decisiones con respecto a sus tierras y sus propiedades en Flint? En particular, ¿por qué algunos propietarios han decidido quedarse en la ciudad y continuar invirtiendo en sus propiedades mientras otros se han ido? (Teóricamente, los autores tienen una aproximación a la problemática desde la perspectiva de la sociología económica; parten de la base que las decisiones económicas se realizan dentro de un contexto cultural)
Para resolver estas preguntas los autores utilizaron métodos cuantitativos, cualitativos y espaciales/GIS.
Métodos cualitativos:
Se utilizaron dos métodos cualitativos; una investigación de archivos (historia de la ciudad, políticas públicas urbanas, etc.) y entrevistas personales (en particular a propietarios).
Sistema de Información Geográfica (GIS):
Se utilizó GIS para presentar la ubicación y extensión geográfica de los indicadores claves (propiedades vacantes, propiedades en ejecuciones fiscales, y propiedades en estado de delincuencia fiscal)
Métodos cuantitativos:
Utilizaron técnicas multivariadas para modelar la relación entre abandono y varios factores como la contracción económica, los cambios demográficos, políticas fiscales, etc. Como variables independientes en el tiempo. Se utilizaron dos medidas de “estado final” de abandono como variables dependientes: “other vacant properties” de los censos de EE.UU. y las propiedades con ejecuciones fiscales por parte del Estado de Michigan. En particular utilizaron las siguientes variables independientes:
Variables espaciales:
- Variación intercensal del número de viviendas
- Mediana del valor de las unidades de viviendas
- Porcentaje de viviendas ocupadas por sus propietarios
Variables socioeconómicas:
- Porcentaje de población afro americana
- Porcentaje de jefes de familia con secundaria terminada
- Porcentaje de población mayor de 50 años
- Mediana del período de ocupación de la vivienda
- Porcentaje de población bajo la línea de pobreza
- Porcentaje de mujeres jefas de familia
- Porcentaje de desempleo
Variables físicas:
- Mediana de edad de la edificación
Resultados y conclusiones de la investigación:
- No existe ninguna forma de medida del abandono habitacional para la ciudad de Flint que sea de fácil acceso.
- El abandono habitacional está significativamente relacionado con un amplio rango de variables económicas, demográficas y espaciales.
- La variable “other vacancy” de medida de abandono habitacional en general se predice mejor a partir de las variables económicas.
- La variable “state foreclosure” de medida de abandono habitacional se predice mejor a partir de las variables demográficas.
- En la década de los setenta se han producido en Flint cambios muy significativos a nivel barrial y la problemática de abandono residencial se convirtió en un tema importante en la década de los ochenta.
- Los préstamos hipotecarios abusivos podrían estar exacerbando el problema de abandono en Flint.
En primer lugar, los autores intentan definir con mayor precisión el concepto de abandono, dado que se utiliza de distinta forma en la bibliografía existente y por ende las formas de medirlo difieren. Por ejemplo, Accordino y Johnson (2000) hacen una distinción entre vacancia y abandono, sin claramente definirlos. Algunos autores entienden el abandono como un proceso, mientras otros lo entienden como un estado final. Si bien este artículo no resuelve este problema de forma definitiva, los autores optaron por entender la problemática de abandono tanto como proceso como un estado final.
Si bien los autores están interesados en comprender el proceso de abandono, la información disponible de propiedades en estado final de abandono es utilizado para abordad el problema modelándolo econométricamente. Utilizan información de cuatro fuentes. En particular, utilizan la categoría “other vacant” de los censos en lugar de la categoría “vacant” para medir el abandono. Se trata de una categoría más restrictiva que se refiere a unidades habitacionales que han permanecido cerca de un año vacantes y que no están a la venta o en alquiler o esperando ser ocupadas. Estudian la evolución del stock habitacional y de las viviendas vacantes a partir de los censos de 1960. Estas fuentes las cruzan con otras fuentes, como las ejecuciones hipotecarias.
El objetivo principal de este estudio es comprender el proceso de cambio en los barrios, desinversión y abandono de propiedades en Flint. Los autores es establecen tres preguntas:
1) ¿Cómo ha evolucionado espacialmente el proceso de abandono en la ciudad de Flint a lo largo de las últimas décadas? ¿Qué áreas afecta y por qué?
2) ¿Qué factores están produciendo el proceso de abandono en la ciudad?
3) ¿Por qué distintos propietarios actúan de forma diferente en sus decisiones con respecto a sus tierras y sus propiedades en Flint? En particular, ¿por qué algunos propietarios han decidido quedarse en la ciudad y continuar invirtiendo en sus propiedades mientras otros se han ido? (Teóricamente, los autores tienen una aproximación a la problemática desde la perspectiva de la sociología económica; parten de la base que las decisiones económicas se realizan dentro de un contexto cultural)
Para resolver estas preguntas los autores utilizaron métodos cuantitativos, cualitativos y espaciales/GIS.
Métodos cualitativos:
Se utilizaron dos métodos cualitativos; una investigación de archivos (historia de la ciudad, políticas públicas urbanas, etc.) y entrevistas personales (en particular a propietarios).
Sistema de Información Geográfica (GIS):
Se utilizó GIS para presentar la ubicación y extensión geográfica de los indicadores claves (propiedades vacantes, propiedades en ejecuciones fiscales, y propiedades en estado de delincuencia fiscal)
Métodos cuantitativos:
Utilizaron técnicas multivariadas para modelar la relación entre abandono y varios factores como la contracción económica, los cambios demográficos, políticas fiscales, etc. Como variables independientes en el tiempo. Se utilizaron dos medidas de “estado final” de abandono como variables dependientes: “other vacant properties” de los censos de EE.UU. y las propiedades con ejecuciones fiscales por parte del Estado de Michigan. En particular utilizaron las siguientes variables independientes:
Variables espaciales:
- Variación intercensal del número de viviendas
- Mediana del valor de las unidades de viviendas
- Porcentaje de viviendas ocupadas por sus propietarios
Variables socioeconómicas:
- Porcentaje de población afro americana
- Porcentaje de jefes de familia con secundaria terminada
- Porcentaje de población mayor de 50 años
- Mediana del período de ocupación de la vivienda
- Porcentaje de población bajo la línea de pobreza
- Porcentaje de mujeres jefas de familia
- Porcentaje de desempleo
Variables físicas:
- Mediana de edad de la edificación
Resultados y conclusiones de la investigación:
- No existe ninguna forma de medida del abandono habitacional para la ciudad de Flint que sea de fácil acceso.
- El abandono habitacional está significativamente relacionado con un amplio rango de variables económicas, demográficas y espaciales.
- La variable “other vacancy” de medida de abandono habitacional en general se predice mejor a partir de las variables económicas.
- La variable “state foreclosure” de medida de abandono habitacional se predice mejor a partir de las variables demográficas.
- En la década de los setenta se han producido en Flint cambios muy significativos a nivel barrial y la problemática de abandono residencial se convirtió en un tema importante en la década de los ochenta.
- Los préstamos hipotecarios abusivos podrían estar exacerbando el problema de abandono en Flint.
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