Son múltiples las razones por las cuales las viviendas permanecen desocupadas por largos periodos. En el documento que preparé en diciembre de 2008 intenté aproximarme a la complejidad de esta problemática. A partir de información de prensa y de artículos publicados en los últimos años por diversos especialistas en materia habitacional, intenté sintetizar la diversidad de opiniones con respecto a los motivos de la alta vacancia habitacional por largos periodos en la ciudad de Montevideo. Entre ellos los especialistas mencionaron:
a) La existencia de viviendas desocupadas que son ofrecida en el mercado inmobiliario en alquiler o en venta, cuyo su precio no ajusta. Esto podía deberse a:
a.1) La existencia de un mismatch entre oferta y demanda como resultado de: cambios demográficos; a que el sector de la costa es el gran atractor; a que los sectores de bajos recursos no acceden a estas viviendas.
a.2) Imperfecciones de mercado.
b) La existencia de viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta). Esto podría deberse a:
b.1) Los propietarios las utilizan esporádicamente (residentes en el exterior o en el interior del país).
b.2) Viviendas vacías pertenecientes al Estado.
b.3) Viviendas “friccionales” (ej. vacías por embargos o sucesiones).
b.4) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital (“inversión en ladrillos”).
b.5) Producto indeseado de la normativa urbana (en particular la de protección patrimonial).
Debido a la multiplicidad y complejidad de factores que inciden en la problemática de la vacancia habitacional en la ciudad de Montevideo, este trabajo propone abordar solamente algunos de estos puntos. Esta investigación toma como base de estudio una encuesta llevada a cabo recientemente por la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de la República (En este momento se está procesando la base de datos). La misma se realizó por solicitud del Ministerio de Vivienda Desarrollo Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), con el apoyo financiero del BID. El equipo a cargo tomó una muestra aleatoria de 3.500 viviendas, distribuidas por toda la ciudad, que figuraban como desocupadas en el Censo de Población y Vivienda de 2004.
Los encuestadores contaban con dos formularios para completar. Uno en caso de encontrar la vivienda aún desocupada (completaban datos en base a dos informantes) y otro en caso de estar habitada (encuestaban a los habitantes). Para este trabajo me interesa particularmente el primer formulario: aquellas viviendas que permanecen vacantes por largos periodos.
Complementaré esta base de datos con otra base de datos elaborada por los economistas Miguel Macellaro, Victoria Mogni e Irene Chiavone para un estudio que realizaron sobre los determinantes económicos de los precios de las viviendas de Montevideo en el periodo 2004-2006. Esta base de datos contiene información sociodemográfica facilitada por Instituto Nacional de Estadística, así como información sobre normativa urbana de la Intendencia Municipal de Montevideo e información sobre criminalidad otorgada por el Ministerio del Interior. Es importante aclarar que estas bases de datos se encuentran en su mayor parte georeferenciadas.
Para completar la base de datos de este trabajo, sería conveniente conseguir información sobre las características impositivas y de designaciones patrimoniales de la ciudad. Se trata de información de difícil acceso, en particular la impositiva, y es posible que gestionar su acceso exceda los plazos de este trabajo. De todos modos, con la información disponible es posible intentar responder algunas preguntas concretas.
Preguntas:
1) ¿Cómo evolucionaron las viviendas desocupadas en Montevideo? ¿Se observa mayor concentración de viviendas desocupadas por largos periodos en las áreas centrales de la ciudad?
2) De las viviendas que permanecieron desocupadas, ¿quiénes son sus propietarios? ¿utilizan la vivienda de forma esporádica (ej. residentes en el extranjero o en el interior del país), le dan otro uso (ej. depósito) o simplemente la mantienen desocupada?
3) En caso de estar ocupadas con otros usos de mayor rendimiento económico que el uso habitacional, ¿en qué áreas de la ciudad ocurre esto?
4) ¿Qué relación se observa entre las viviendas vacantes por largos periodos y las características sociodemográficas de los barrios (ingresos, edades de la población, índices de violencia, tasas de ocupación de propietarios, etc.)?
5) ¿Qué relación se observa entre estas viviendas vacantes y las características físicas y normativas de los barrios?
6) ¿Qué relación tienen estas viviendas vacantes con la normativa de protección patrimonial? ¿Se observa mayor concentración de viviendas vacantes por largos periodos en sectores urbanos con régimen patrimonial?
7) ¿Por qué se han mantenido altos los precios de los alquileres de las viviendas existiendo un número tan importante de viviendas desocupadas?
Metodología:
A partir de una revisión de la bibliografía internacional sobre el tema, vemos que existen distintas visiones sobre los conceptos de vacancia y abandono. Accordino y Johnson definen abandono como la vivienda que se encuentra vacante por dos años o más (definición que toman de la United States General Accounting Office, 1978).
Sin embargo Hillier, Culhane, Smith y Tomlin van más allá en el concepto de abandono. Según estos autores, además de la dimensión funcional, el abandono involucra también la dimensión financiera y física. La vacancia es un status que se refiere a si la propiedad se encuentra ocupada o no. La vacancia puede ser el resultado de un proceso natural y puede ser temporal, por largos periodos o permanente. Este status no indica nada de la condición física o financiera de la vivienda. Mientras Accordino y Johnson se enfocaron en el abandono funcional, estos autores hacen una clara distinción entre abandono y vacancia.
De forma similar, Green y White definen abandono como el proceso de desinversión por parte del propietario y la suspensión del pago de impuestos inmobiliarios, lo cual no necesariamente culmina con la pérdida del título de propiedad.
En nuestro caso de estudio para Montevideo, estamos observando las viviendas que permanecieron vacantes por dos años o más. Al no ser posible acceder a la información sobre el estado financiero de estas viviendas, a priori no las consideraremos abandonadas. En cuanto a la dimensión física de las viviendas, si bien no contamos con los datos desagregados, la encuesta contiene un ítem sobre el estado exterior de las mismas (no del interior).
Varios artículos internacionales vinculados al tema (Bassett, Schweitzer y Panker, 2006; Dennis, Culhane y Tomlin, 2003; Scafidi, Schill y Wachter, 1998; Immergluck, 2007; Coulson y Leichenko, 2002) vinculan el fenómeno de la vacancia habitacional con múltiples variables, entre las que se encuentran las sociodemográficas, las físicas (condiciones del entorno urbano), las normativas (tanto urbana como la legislación sobre hipotecas y remates judiciales) y los atributos específicos de la vivienda (estado de conservación, edad de la construcción, metraje, etc.).
Basándome en esta serie de artículos y en la información disponible para la ciudad de Montevideo, propongo la siguiente metodología:
1) La utilización de un modelo de regresión econométrica a partir de la nueva base de datos:
V2008 = α + γ H2008 + χ P2004 + δ N2004 + λ Ti + ε
Donde V es la proporción de unidades habitacionales vacantes por un periodo mayor o igual a dos años. H es un vector de las características específicas de las viviendas relevadas. P es un vector de las características sociodemográficas según Censo de Población y Vivienda de 2004. N es un vector de las características espaciales (forma urbana y calidad del barrio). T es un vector de las características de las políticas territoriales (que en términos generales no han variado del 2004 a la fecha).
Variable dependiente:
- Porcentaje de viviendas vacantes por largos periodos (dos o más años) en un área geográfica x.
Variables independientes:
- Variables específicas de la vivienda.
- Variables sociodemográficas.
- Variables espaciales.
- Variables de políticas territoriales.
(ver detalle de las variables en la tabla anexa)
2) Estudiar tres casos concretos de edificios de vivienda/s que se encuentren desocupada/s. A partir de la normativa urbana (incluyendo la normativa de protección patrimonial en caso que corresponda), de los costos de mantenimiento y/o construcción y de la situación impositiva de la propiedad, evaluar el rendimiento económico de alquilar o vender las posibles viviendas.
En un artículo de Arnott, Davidson y Pines , los autores investigan el problema de maximización de beneficios por parte de un propietario al enfrentarse a las decisiones de mantenimiento o rehabilitación de su propiedad.
Las variables que consideran son las siguientes:
q calidad del edificio
p costo de construcción unitario según calidad
q0 calidad del edificio en el momento de la construcción
p(q) renta en equilibrio para edificio de calidad q
m gastos de mantenimiento
R renta del suelo
T vida útil del edificio (edad de demolición)
R tasa de descuento
Para el propietario p(q) está dado; esto le provee toda la información que necesita concerniente al lado de la demanda de mercado. El objetivo del propietario es maximizar el valor presente descontado de sus ingresos netos.
En el caso de este trabajo, estudiaré las alternativas a las que se enfrenta un propietario para un par de casos concretos. Analizaré si resulta conveniente alquilar o vender viviendas para una tasa de rendimiento de mercado.
a) La existencia de viviendas desocupadas que son ofrecida en el mercado inmobiliario en alquiler o en venta, cuyo su precio no ajusta. Esto podía deberse a:
a.1) La existencia de un mismatch entre oferta y demanda como resultado de: cambios demográficos; a que el sector de la costa es el gran atractor; a que los sectores de bajos recursos no acceden a estas viviendas.
a.2) Imperfecciones de mercado.
b) La existencia de viviendas desocupadas fuera del mercado (ni en alquiler ni en venta). Esto podría deberse a:
b.1) Los propietarios las utilizan esporádicamente (residentes en el exterior o en el interior del país).
b.2) Viviendas vacías pertenecientes al Estado.
b.3) Viviendas “friccionales” (ej. vacías por embargos o sucesiones).
b.4) Viviendas desocupadas como simple inversión en espera de ganancias de capital (“inversión en ladrillos”).
b.5) Producto indeseado de la normativa urbana (en particular la de protección patrimonial).
Debido a la multiplicidad y complejidad de factores que inciden en la problemática de la vacancia habitacional en la ciudad de Montevideo, este trabajo propone abordar solamente algunos de estos puntos. Esta investigación toma como base de estudio una encuesta llevada a cabo recientemente por la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de la República (En este momento se está procesando la base de datos). La misma se realizó por solicitud del Ministerio de Vivienda Desarrollo Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), con el apoyo financiero del BID. El equipo a cargo tomó una muestra aleatoria de 3.500 viviendas, distribuidas por toda la ciudad, que figuraban como desocupadas en el Censo de Población y Vivienda de 2004.
Los encuestadores contaban con dos formularios para completar. Uno en caso de encontrar la vivienda aún desocupada (completaban datos en base a dos informantes) y otro en caso de estar habitada (encuestaban a los habitantes). Para este trabajo me interesa particularmente el primer formulario: aquellas viviendas que permanecen vacantes por largos periodos.
Complementaré esta base de datos con otra base de datos elaborada por los economistas Miguel Macellaro, Victoria Mogni e Irene Chiavone para un estudio que realizaron sobre los determinantes económicos de los precios de las viviendas de Montevideo en el periodo 2004-2006. Esta base de datos contiene información sociodemográfica facilitada por Instituto Nacional de Estadística, así como información sobre normativa urbana de la Intendencia Municipal de Montevideo e información sobre criminalidad otorgada por el Ministerio del Interior. Es importante aclarar que estas bases de datos se encuentran en su mayor parte georeferenciadas.
Para completar la base de datos de este trabajo, sería conveniente conseguir información sobre las características impositivas y de designaciones patrimoniales de la ciudad. Se trata de información de difícil acceso, en particular la impositiva, y es posible que gestionar su acceso exceda los plazos de este trabajo. De todos modos, con la información disponible es posible intentar responder algunas preguntas concretas.
Preguntas:
1) ¿Cómo evolucionaron las viviendas desocupadas en Montevideo? ¿Se observa mayor concentración de viviendas desocupadas por largos periodos en las áreas centrales de la ciudad?
2) De las viviendas que permanecieron desocupadas, ¿quiénes son sus propietarios? ¿utilizan la vivienda de forma esporádica (ej. residentes en el extranjero o en el interior del país), le dan otro uso (ej. depósito) o simplemente la mantienen desocupada?
3) En caso de estar ocupadas con otros usos de mayor rendimiento económico que el uso habitacional, ¿en qué áreas de la ciudad ocurre esto?
4) ¿Qué relación se observa entre las viviendas vacantes por largos periodos y las características sociodemográficas de los barrios (ingresos, edades de la población, índices de violencia, tasas de ocupación de propietarios, etc.)?
5) ¿Qué relación se observa entre estas viviendas vacantes y las características físicas y normativas de los barrios?
6) ¿Qué relación tienen estas viviendas vacantes con la normativa de protección patrimonial? ¿Se observa mayor concentración de viviendas vacantes por largos periodos en sectores urbanos con régimen patrimonial?
7) ¿Por qué se han mantenido altos los precios de los alquileres de las viviendas existiendo un número tan importante de viviendas desocupadas?
Metodología:
A partir de una revisión de la bibliografía internacional sobre el tema, vemos que existen distintas visiones sobre los conceptos de vacancia y abandono. Accordino y Johnson definen abandono como la vivienda que se encuentra vacante por dos años o más (definición que toman de la United States General Accounting Office, 1978).
Sin embargo Hillier, Culhane, Smith y Tomlin van más allá en el concepto de abandono. Según estos autores, además de la dimensión funcional, el abandono involucra también la dimensión financiera y física. La vacancia es un status que se refiere a si la propiedad se encuentra ocupada o no. La vacancia puede ser el resultado de un proceso natural y puede ser temporal, por largos periodos o permanente. Este status no indica nada de la condición física o financiera de la vivienda. Mientras Accordino y Johnson se enfocaron en el abandono funcional, estos autores hacen una clara distinción entre abandono y vacancia.
De forma similar, Green y White definen abandono como el proceso de desinversión por parte del propietario y la suspensión del pago de impuestos inmobiliarios, lo cual no necesariamente culmina con la pérdida del título de propiedad.
En nuestro caso de estudio para Montevideo, estamos observando las viviendas que permanecieron vacantes por dos años o más. Al no ser posible acceder a la información sobre el estado financiero de estas viviendas, a priori no las consideraremos abandonadas. En cuanto a la dimensión física de las viviendas, si bien no contamos con los datos desagregados, la encuesta contiene un ítem sobre el estado exterior de las mismas (no del interior).
Varios artículos internacionales vinculados al tema (Bassett, Schweitzer y Panker, 2006; Dennis, Culhane y Tomlin, 2003; Scafidi, Schill y Wachter, 1998; Immergluck, 2007; Coulson y Leichenko, 2002) vinculan el fenómeno de la vacancia habitacional con múltiples variables, entre las que se encuentran las sociodemográficas, las físicas (condiciones del entorno urbano), las normativas (tanto urbana como la legislación sobre hipotecas y remates judiciales) y los atributos específicos de la vivienda (estado de conservación, edad de la construcción, metraje, etc.).
Basándome en esta serie de artículos y en la información disponible para la ciudad de Montevideo, propongo la siguiente metodología:
1) La utilización de un modelo de regresión econométrica a partir de la nueva base de datos:
V2008 = α + γ H2008 + χ P2004 + δ N2004 + λ Ti + ε
Donde V es la proporción de unidades habitacionales vacantes por un periodo mayor o igual a dos años. H es un vector de las características específicas de las viviendas relevadas. P es un vector de las características sociodemográficas según Censo de Población y Vivienda de 2004. N es un vector de las características espaciales (forma urbana y calidad del barrio). T es un vector de las características de las políticas territoriales (que en términos generales no han variado del 2004 a la fecha).
Variable dependiente:
- Porcentaje de viviendas vacantes por largos periodos (dos o más años) en un área geográfica x.
Variables independientes:
- Variables específicas de la vivienda.
- Variables sociodemográficas.
- Variables espaciales.
- Variables de políticas territoriales.
(ver detalle de las variables en la tabla anexa)
2) Estudiar tres casos concretos de edificios de vivienda/s que se encuentren desocupada/s. A partir de la normativa urbana (incluyendo la normativa de protección patrimonial en caso que corresponda), de los costos de mantenimiento y/o construcción y de la situación impositiva de la propiedad, evaluar el rendimiento económico de alquilar o vender las posibles viviendas.
En un artículo de Arnott, Davidson y Pines , los autores investigan el problema de maximización de beneficios por parte de un propietario al enfrentarse a las decisiones de mantenimiento o rehabilitación de su propiedad.
Las variables que consideran son las siguientes:
q calidad del edificio
p costo de construcción unitario según calidad
q0 calidad del edificio en el momento de la construcción
p(q) renta en equilibrio para edificio de calidad q
m gastos de mantenimiento
R renta del suelo
T vida útil del edificio (edad de demolición)
R tasa de descuento
Para el propietario p(q) está dado; esto le provee toda la información que necesita concerniente al lado de la demanda de mercado. El objetivo del propietario es maximizar el valor presente descontado de sus ingresos netos.
En el caso de este trabajo, estudiaré las alternativas a las que se enfrenta un propietario para un par de casos concretos. Analizaré si resulta conveniente alquilar o vender viviendas para una tasa de rendimiento de mercado.
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