Lincoln Institute of Land Policy
Working Paper (CP02A10) 2002
Artículo comentado por Austin Troy
Gobiernos y grupos barriales utilizan la herramienta de la designación histórica para una variedad de objetivos, pero sus efectos no se conocen con precisión. La designación histórica tiene impactos positivos y negativos para el propietario del inmueble, así como para el barrio. Se han observado en algunos casos efectos dramáticos a partir de la aplicación de esta herramienta, y es por eso que se considera a la designación histórica como una de las políticas de suelo más draconianas. El objetivo de este artículo es aproximarse a estos efectos, observando los indicadores sociodemográficos de los barrios. En particular, los autores utilizan datos censales de Fort Worth, Texas, como caso de estudio y se preguntan si la existencia de designaciones históricas tiene algún tipo de correlación con los cambios demográficos a nivel barrial.
El artículo está contextualizado dentro del marco teórico de los modelos de “housing filtering” (Muth 1972, Brueckner 1977, Philips 1981) y de “income tipping” (Schelling 1977, Miyao 1978). Mientras el “filtering model” se concentra en el estudio de la unidad habitacional (describe cómo las viviendas cambian de manos a propietarios de menores ingresos a medida que envejecen las estructuras edilicias) sin analizar los cambios en el vecindario, en cambio el “tipping model” provee una teoría de transición barrial. Bond y Coulson (1989) combinan estas dos teorías para explicar cómo el proceso de filtración hacia abajo puede provocar un shock exógeno que provoque una transformación en la composición del barrio. En este contexto, la designación histórica podría provocar un cambio en las expectativas de futuro, llegando incluso a revertir el proceso de filtración (generando un proceso de gentrificación)
A partir de estas premisas, los autores asumen que la designación histórica es una causa del cambio en los barrios y no un efecto de la composición de los mismos. Se preguntan de qué manera la designación afecta las características del barrio y en qué magnitud.
Los autores encontraron que las áreas históricas comenzaron con indicadores ligeramente peores con respecto a otras áreas sin designación histórica (lo que es consistente con la idea de que la preservación histórica está ligada con el desarrollo económico). Sin embargo, no encontraron evidencias de que los esfuerzos de preservación hayan tenido ningún tipo de efecto en la composición de los barrios en la década de los noventa.
Resulta interesante el comentario de Austin Troy respecto a los resultados de esta investigación. El hecho de no observar efectos en la composición de los barrios como resultado de la designación histórica, lleva a que Troy realice las siguientes críticas:
1) Los autores admiten que muchas designaciones históricas parecen ser más una función de las características del barrio que una causa de las mismas. Troy comenta que en algunos casos la designación se utiliza en cierto tipo de barrios para evitar anticipadamente cambios negativos, como por ejemplo, en casos de comunidades de altos ingresos y bien organizadas. En estos casos, de todos modos, no se explicaría por qué la tasa de vacancia está positivamente relacionada con el número de designaciones históricas. Esto se explica por el hecho de que no en todos los casos las designaciones se realizan para evitar cambios en los barrios. Claramente, la designación histórica es utilizada en muchos otros casos con el objetivo de promover sectores urbanos en decadencia.
Los diversos propósitos de quienes promueven las designaciones históricas puede estar explicando la inconsistencia de los resultados de las regresiones no-temporales (ej. el hecho de que la tasa de vacancia, la tasa de propietarios y el tamaño de las viviendas estén positivamente correlacionadas con las designaciones). Esta explicación no es inconsistente con el resultado de las regresiones longitudinales. El hecho de que las regresiones no presenten cambios significativos como resultado de las designaciones, puede estar indicando que las designaciones fueron exitosas en mantener el status quo en los “buenos” barrios, donde la designación es utilizada como una herramienta de exclusión, y que haya fracasado en lograr un efecto positivo en aquellos barrios que fueron designados como mecanismo de evitar su proceso de degradación. Basándose en los resultados, parecería ser que la designación histórica fue exitosa en los “buenos” barrios, mientras que fracasó en los otros. Troy propone que se estudie en un futuro la correlación del número de designaciones con los cambios producidos en estos dos grupos de barrios por separado.
2) Por otro lado, Troy considera que pueden existir problemas metodológicos en este estudio que esté influyendo en la aparente falta de efecto de las designaciones históricas sobre las características de los barrios. El principal problema que observa es el tamaño de las áreas de estudio consideradas; algunas son muy grandes mientras que otras son demasiado pequeñas, lo que puede generar un problema de heteroskadasticidad. Según Troy, con tanta variancia no explicada, puede ser prematuro concluir que las designaciones no tienen efecto en los barrios. Sugiere realizar otros estudios usando unidades menores y mayor número de observaciones.
3) Por último, Roy considera que tal vez el mercado habitacional de esta ciudad sea un tipo de mercado donde las designaciones históricas no generan un proceso de gentrificación, mientras que en otros mercados sí ocurre. De hecho, considera que la tasa y el mecanismo de reversión del proceso de filtración de los barrios son funciones de la inelasticidad de la oferta habitacional, o de la cantidad de viviendas históricas a nivel regional, o de la oferta de viviendas históricas en relación con la oferta total de viviendas.
En áreas como Fort Worth, con una oferta habitacional relativamente elástica, y con un gran stock de viviendas históricas, las designaciones en los “buenos” barrios pueden ser exitosos para ayudar a mantener el status quo, pero puede fracasar en aquellos barrios donde se intenta revertir el proceso de degradación.
El artículo está contextualizado dentro del marco teórico de los modelos de “housing filtering” (Muth 1972, Brueckner 1977, Philips 1981) y de “income tipping” (Schelling 1977, Miyao 1978). Mientras el “filtering model” se concentra en el estudio de la unidad habitacional (describe cómo las viviendas cambian de manos a propietarios de menores ingresos a medida que envejecen las estructuras edilicias) sin analizar los cambios en el vecindario, en cambio el “tipping model” provee una teoría de transición barrial. Bond y Coulson (1989) combinan estas dos teorías para explicar cómo el proceso de filtración hacia abajo puede provocar un shock exógeno que provoque una transformación en la composición del barrio. En este contexto, la designación histórica podría provocar un cambio en las expectativas de futuro, llegando incluso a revertir el proceso de filtración (generando un proceso de gentrificación)
A partir de estas premisas, los autores asumen que la designación histórica es una causa del cambio en los barrios y no un efecto de la composición de los mismos. Se preguntan de qué manera la designación afecta las características del barrio y en qué magnitud.
Para llevar a cabo el estudio, los autores desarrollan una serie de regresiones econométricas (probando distintas variables dependientes).
1) Regresiones de las medidas de designaciones históricas respecto a las características sociodemográficas por áreas.
Variable dependiente:
- Variable dummy de la existencia de alguna designación histórica en el área ó
- Número de designaciones históricas por área de estudio
Variables independientes:
- Tasa de vacancia, 1990
- Tasa de propietarios, 1990
- Población, 1990
- Porcentaje de población negra, 1990
- Porcentaje de población hispana, 1990
- Simpson Index, 1990
- Mediana de ingresos, 1989
- Promedio de edad de las construcciones
- Promedio del área habitable
2) Regresiones de las variaciones sociodemográficas (90-00) respecto a las variables del área en 1990
Variable dependiente:
- Tasa de crecimiento poblacional (90-00)
- Variación de la tasa de propietarios (90-00)
- Variación de la tasa de vacancia (90-00)
- Variación de Simpson Index (90-00)
Variables independientes:
- Variable dummy de la existencia de alguna designación histórica en el área
- Número de designaciones históricas por área de estudio
- Población, 1990
- Porcentaje de población negra, 1990
- Porcentaje de población hispana, 1990
- Tasa de propietarios, 1990
- Tasa de vacancia, 1990
- Mediana de ingresos, 1989
- Promedio de edad de las construcciones
- Promedio del área habitable
1) Regresiones de las medidas de designaciones históricas respecto a las características sociodemográficas por áreas.
Variable dependiente:
- Variable dummy de la existencia de alguna designación histórica en el área ó
- Número de designaciones históricas por área de estudio
Variables independientes:
- Tasa de vacancia, 1990
- Tasa de propietarios, 1990
- Población, 1990
- Porcentaje de población negra, 1990
- Porcentaje de población hispana, 1990
- Simpson Index, 1990
- Mediana de ingresos, 1989
- Promedio de edad de las construcciones
- Promedio del área habitable
2) Regresiones de las variaciones sociodemográficas (90-00) respecto a las variables del área en 1990
Variable dependiente:
- Tasa de crecimiento poblacional (90-00)
- Variación de la tasa de propietarios (90-00)
- Variación de la tasa de vacancia (90-00)
- Variación de Simpson Index (90-00)
Variables independientes:
- Variable dummy de la existencia de alguna designación histórica en el área
- Número de designaciones históricas por área de estudio
- Población, 1990
- Porcentaje de población negra, 1990
- Porcentaje de población hispana, 1990
- Tasa de propietarios, 1990
- Tasa de vacancia, 1990
- Mediana de ingresos, 1989
- Promedio de edad de las construcciones
- Promedio del área habitable
Los autores encontraron que las áreas históricas comenzaron con indicadores ligeramente peores con respecto a otras áreas sin designación histórica (lo que es consistente con la idea de que la preservación histórica está ligada con el desarrollo económico). Sin embargo, no encontraron evidencias de que los esfuerzos de preservación hayan tenido ningún tipo de efecto en la composición de los barrios en la década de los noventa.
Resulta interesante el comentario de Austin Troy respecto a los resultados de esta investigación. El hecho de no observar efectos en la composición de los barrios como resultado de la designación histórica, lleva a que Troy realice las siguientes críticas:
1) Los autores admiten que muchas designaciones históricas parecen ser más una función de las características del barrio que una causa de las mismas. Troy comenta que en algunos casos la designación se utiliza en cierto tipo de barrios para evitar anticipadamente cambios negativos, como por ejemplo, en casos de comunidades de altos ingresos y bien organizadas. En estos casos, de todos modos, no se explicaría por qué la tasa de vacancia está positivamente relacionada con el número de designaciones históricas. Esto se explica por el hecho de que no en todos los casos las designaciones se realizan para evitar cambios en los barrios. Claramente, la designación histórica es utilizada en muchos otros casos con el objetivo de promover sectores urbanos en decadencia.
Los diversos propósitos de quienes promueven las designaciones históricas puede estar explicando la inconsistencia de los resultados de las regresiones no-temporales (ej. el hecho de que la tasa de vacancia, la tasa de propietarios y el tamaño de las viviendas estén positivamente correlacionadas con las designaciones). Esta explicación no es inconsistente con el resultado de las regresiones longitudinales. El hecho de que las regresiones no presenten cambios significativos como resultado de las designaciones, puede estar indicando que las designaciones fueron exitosas en mantener el status quo en los “buenos” barrios, donde la designación es utilizada como una herramienta de exclusión, y que haya fracasado en lograr un efecto positivo en aquellos barrios que fueron designados como mecanismo de evitar su proceso de degradación. Basándose en los resultados, parecería ser que la designación histórica fue exitosa en los “buenos” barrios, mientras que fracasó en los otros. Troy propone que se estudie en un futuro la correlación del número de designaciones con los cambios producidos en estos dos grupos de barrios por separado.
2) Por otro lado, Troy considera que pueden existir problemas metodológicos en este estudio que esté influyendo en la aparente falta de efecto de las designaciones históricas sobre las características de los barrios. El principal problema que observa es el tamaño de las áreas de estudio consideradas; algunas son muy grandes mientras que otras son demasiado pequeñas, lo que puede generar un problema de heteroskadasticidad. Según Troy, con tanta variancia no explicada, puede ser prematuro concluir que las designaciones no tienen efecto en los barrios. Sugiere realizar otros estudios usando unidades menores y mayor número de observaciones.
3) Por último, Roy considera que tal vez el mercado habitacional de esta ciudad sea un tipo de mercado donde las designaciones históricas no generan un proceso de gentrificación, mientras que en otros mercados sí ocurre. De hecho, considera que la tasa y el mecanismo de reversión del proceso de filtración de los barrios son funciones de la inelasticidad de la oferta habitacional, o de la cantidad de viviendas históricas a nivel regional, o de la oferta de viviendas históricas en relación con la oferta total de viviendas.
En áreas como Fort Worth, con una oferta habitacional relativamente elástica, y con un gran stock de viviendas históricas, las designaciones en los “buenos” barrios pueden ser exitosos para ayudar a mantener el status quo, pero puede fracasar en aquellos barrios donde se intenta revertir el proceso de degradación.
No hay comentarios:
Publicar un comentario