Lincoln Institute of Land Policy
Working Paper (WP07D11) 2007
En los últimos años, muchas ciudades norteamericanas han experimentado un importante incremento en las ejecuciones hipotecarias residenciales. Estas ejecuciones se han concentrado desproporcionadamente en las áreas urbanas más antiguas y en barrios habitados principalmente por sectores minoritarios. En especial, cuando las ejecuciones hipotecarias se llevan a cabo en barrios con población de bajos ingresos, las mismas pueden tener efectos debilitantes en la estabilidad y revitalización urbana, particularmente cuando conducen a episodios significativos de vacancia, abandono o decadencia. Las organizaciones comunitarias y los planificadores locales están buscando caminos que permitan reducir la incidencia de las ejecuciones hipotecarias y por ende reducir el daño que las mismas causan a nivel urbano.
Según los autores, hay quienes dicen que acelerar los procesos de ejecución podría ayudar a reducir la propensión de las propiedades ejecutadas a pasar a un estado de vacancia, abandono o degradación. Por otro lado, un proceso de ejecución más rápido podría incrementar la transición de las propiedades en ejecución a la vacancia ya que los propietarios tienen menos tiempo de buscar alternativas a la ejecución, incluyendo la venta de la vivienda o la búsqueda de algún tipo de renegociación de los términos de la hipoteca o una suspensión temporaria de la misma. Para evaluar el potencial de una modificación de los procesos y plazos de las ejecusiones hipotecarias, se requiere mayor información con respecto a los potenciales costos y beneficios, incluyendo los posibles impactos en el entorno urbano.
Este estudio compara el efecto de las ejecuciones hipotecarias sobre la vacancia habitacional en las áreas centrales de dos grandes ciudades, las cuales cuentan con procedimientos y plazos de ejecución muy distintos: Cook County, Illinois (Chicago) y el Quinto Condado la ciudad de Atlanta. Mientas en el primer caso se calcula un año entre la notificación de ejecución y la concreción de la misma, en el segundo caso dicho proceso se lleva a cabo en dos meses aproximadamente.
El objetivo de los autores es determinar si la aceleración de los procesos de ejecución hipotecaria tiende a reducir la propensión de las ejecuciones a incrementar la vacancia o el abandono de las propiedades. Para el análisis los autores utilizan la información disponible sobre las ejecuciones en los centros de ambas áreas metropolitanas. También utilizan data de los censos de 1990 y 2000 sobre unidades habitacionales vacantes, características demográficas a nivel barrial, características del stock habitacional, y los cambios relativos en estas variables.
Para ello proponen dos modelos:
1) Un modelo de variación en el tiempo, transformándolo de modo tal que la variable dependiente, de la regresión de mínimos cuadrados ordinarios, sea la tasa de vacancia “fuera del mercado” y que el nivel de vacancia inicial sea una variable independiente.
Para cada área metropolitana se llevó a cabo dicho cálculo, usando datos desagregados de los censos de 1990 y 2000.
Según los autores, hay quienes dicen que acelerar los procesos de ejecución podría ayudar a reducir la propensión de las propiedades ejecutadas a pasar a un estado de vacancia, abandono o degradación. Por otro lado, un proceso de ejecución más rápido podría incrementar la transición de las propiedades en ejecución a la vacancia ya que los propietarios tienen menos tiempo de buscar alternativas a la ejecución, incluyendo la venta de la vivienda o la búsqueda de algún tipo de renegociación de los términos de la hipoteca o una suspensión temporaria de la misma. Para evaluar el potencial de una modificación de los procesos y plazos de las ejecusiones hipotecarias, se requiere mayor información con respecto a los potenciales costos y beneficios, incluyendo los posibles impactos en el entorno urbano.
Este estudio compara el efecto de las ejecuciones hipotecarias sobre la vacancia habitacional en las áreas centrales de dos grandes ciudades, las cuales cuentan con procedimientos y plazos de ejecución muy distintos: Cook County, Illinois (Chicago) y el Quinto Condado la ciudad de Atlanta. Mientas en el primer caso se calcula un año entre la notificación de ejecución y la concreción de la misma, en el segundo caso dicho proceso se lleva a cabo en dos meses aproximadamente.
El objetivo de los autores es determinar si la aceleración de los procesos de ejecución hipotecaria tiende a reducir la propensión de las ejecuciones a incrementar la vacancia o el abandono de las propiedades. Para el análisis los autores utilizan la información disponible sobre las ejecuciones en los centros de ambas áreas metropolitanas. También utilizan data de los censos de 1990 y 2000 sobre unidades habitacionales vacantes, características demográficas a nivel barrial, características del stock habitacional, y los cambios relativos en estas variables.
Para ello proponen dos modelos:
1) Un modelo de variación en el tiempo, transformándolo de modo tal que la variable dependiente, de la regresión de mínimos cuadrados ordinarios, sea la tasa de vacancia “fuera del mercado” y que el nivel de vacancia inicial sea una variable independiente.
Para cada área metropolitana se llevó a cabo dicho cálculo, usando datos desagregados de los censos de 1990 y 2000.
V2000 = α + β V1990 + χ P1990 + δ (P2000-P1990) + γ H1990 + λ (H2000 – H1990) + ϕ Σ Fj + ε
Donde V es la proporción de unidades habitacionales vacantes “fuera del mercado” (ej. que no estén ni en venta, ni en aquiler, ni en uso temporal). P es un vector de las características demográficas, H es un vector de las características del stock habitacional, y Fj es la tasa de ejecuciones hipotecarias (# ejecuciones / # edificios en hipoteca) para el año j. Se elige el período 1997 a 1999 por la calidad de las bases de datos con las que cuentan para ambas regiones metropolitanas y porque consideran que son las ejecuciones que tienen mayor incidencia en la tasa de vacancia para el año 2000.
Lo que interesa es la comparación de la estimación de ϕ para ambas regiones.
2) Método Binomial negativo. Debido a que las tasas de vacancia en ambas regiones metropolitanas tienden a valores muy pequeños y no tienen una distribución normal, es posible aproximarse a este problema realizando una transformación logarítmica a la variable dependiente.
La primera conclusión es que el aumento de las tasas de ejecución, consistentemente resulta en un incremento de las tasas de vacancia de propiedades fuera del mercado a escala barrial. De todos modos, con respecto a la pregunta central de cómo el régimen legal de las ejecuciones afectan la propensión de las mismas a aumentar las tasas de vacancia de propiedades que quedan fuera del mercado, se observa que los resultados son ambiguos. Los autores utilizaron do técnicas econométricas distintas. El resultado de la primera sugiere que las ejecuciones tienen un impacto apenas mayor en la tasa de vacancia en Cook County que en Atlanta. Sin embargo, utilizando la segunda técnica (que se ajusta mejor a la distribución de las tasas de vacancia) se observa que el coeficiente ϕ para Atlanta es sustancialmente mayor. Esto sugiere que las ejecuciones en Atlanta tiene un mayor impacto en las tasas de vacancia “fuera de mercado” que en Cook County.
Lo que interesa es la comparación de la estimación de ϕ para ambas regiones.
2) Método Binomial negativo. Debido a que las tasas de vacancia en ambas regiones metropolitanas tienden a valores muy pequeños y no tienen una distribución normal, es posible aproximarse a este problema realizando una transformación logarítmica a la variable dependiente.
La primera conclusión es que el aumento de las tasas de ejecución, consistentemente resulta en un incremento de las tasas de vacancia de propiedades fuera del mercado a escala barrial. De todos modos, con respecto a la pregunta central de cómo el régimen legal de las ejecuciones afectan la propensión de las mismas a aumentar las tasas de vacancia de propiedades que quedan fuera del mercado, se observa que los resultados son ambiguos. Los autores utilizaron do técnicas econométricas distintas. El resultado de la primera sugiere que las ejecuciones tienen un impacto apenas mayor en la tasa de vacancia en Cook County que en Atlanta. Sin embargo, utilizando la segunda técnica (que se ajusta mejor a la distribución de las tasas de vacancia) se observa que el coeficiente ϕ para Atlanta es sustancialmente mayor. Esto sugiere que las ejecuciones en Atlanta tiene un mayor impacto en las tasas de vacancia “fuera de mercado” que en Cook County.
Variables que incorporaron en el modelo:
Variable dependiente:
- Proporción de las unidades que estaban vacantes “fuera del mercado” en 2000 ó Ln (proporción de unidades vacantes “fuera del mercado” en 2000 + 0.00001)
Variables independientes:
- Proporción de las unidades que estaban vacantes “fuera del mercado” en 1990 ó Ln (proporción de unidades vacantes “fuera del mercado” en 1990 + 0.00001)
- Proporción de personas 5+ residiendo en la misma unidad 5 años atrás, 1990
- Variación en la proporción de personas 5+ residiendo en la misma unidad 5 años atrás, 1990-2000
- Proporción de población bajo la línea de pobreza, 1989
- Variación en la proporción de personas bajo la línea de pobreza, 1989-1999
- Mediana del ingreso familiar, 1989 ($ miles)
- Variación de la mediana del ingreso familiar, 1989-1999 ($ miles)
- Densidad poblacional (miles de hogares por km2) 1990
- Variación de la densidad poblacional (miles de hogares por km2) 1990-2000
- Mediana del valor de las viviendas, 1990 ($10 miles)
- Variación de la mediana del valor de las viviendas, 1990-2000 ($10 miles)
- Proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios, 1990
- Variación de la proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios, 1990-2000
- Proporción de unidades habitacionales de 50 años o más, 1990
- Variación de la proporción de unidades habitacionales de 50 años o más, 1990-2000
- Proporción de unidades habitacionales de 5 años o menos, 1990
- Variación de la proporción de unidades habitacionales de 5 años o menos, 1990-2000
- Ejecuciones / propiedades hipotecadas, 1997-1999
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