An economic analysis of housing abandonment

Benjamin P. Scafidi, Michael H. Schill, Susan M. Wachter
Journal of Housing Economics, 1998, 7(4), 287-303

La problemática de abandono de viviendas para renta ha afectado a muchas ciudades norteamericanas desde la década del sesenta. A partir de una amplia base de datos de la ciudad de Nueva York, los autores proponen un modelo de decisión del propietario de abandonar su propiedad, similar a la opción de colocación en un instrumento financiero. El modelo supone un propietario maximizador de beneficios que, cuando lo fuerzan a pagar las deudas impositivas de la vivienda, se enfrenta al incentivo de ceder la titularidad de su propiedad cuando el valor de la suma de todos los embargos exceda el valor de mercado de la propiedad. Los autores utilizan una importante base de datos de la ciudad de Nueva York como evidencia empírica para testear este modelo de abandono.

El artículo comienza con una revisión bibliográfica sobre el tema. Mencionan un estudio realizado por Green y White (1997) sobre la relación entre impuestos locales y abandono, el cual fue precedido por otras investigaciones de los mismos autores en las que demostraron que los altos impuestos a las propiedades era una causa importante del abandono residencial. Green y White definen abandono como el proceso de desinversión por parte del propietario y la suspensión del pago de impuestos inmobiliarios, el cual no necesariamente culmina con la pérdida del título de propiedad.

En ese sentido, resulta difícil obtener un indicador objetivo de abandono. En este artículo, los autores observan que Bender (1979) considera que el abandono es causado por la débil demanda habitacional de una localización específica. Por ese motivo utiliza el promedio de los precios por metro cuadrado de suelo urbano y la mediana de los ingresos, como medida de la demanda habitacional. Bender encuentra que la mediana de ingresos está negativamente relacionado con las tasas de abandono de los barrios y es estadísticamente significativa. También encuentra que la mediana de la edad de los edificios está positivamente relacionada con las demoliciones y es estadísticamente significativa.

Un propietario que no paga los impuestos inmobiliarios no tiene que enfrentarse a la decisión de abandonar su propiedad hasta que la municipalidad lo amenaza con quitarle el título de propiedad, exigiéndole el pago inmediato de los embargos pendientes. El propietario abandonará la propiedad cuando la relación entre la suma de todos los embargos impositivos y el valor de mercado de la propiedad sea mayor a uno:

ABANDONEDj = 1, si αj > 1
= 0, en caso contrario

Donde αj es la relación del embargo sobre el valor de la propiedad j.

Si αj < 1, un propietario maximizador de beneficios no abandonaría su propiedad. En todo caso la vendería, pagaría las deudas y recibiría la diferencia (siempre y cuando los costos de transacción sean relativamente bajos).
Según los autores, la medida ideal de αj debería considerar la sumatoria total de todos los embargos (excluyendo las hipotecas) y el valor de mercado real de la propiedad.

Por lo tanto, αj = α´j + γj

Donde α´j es el valor estimado de la relación embargo-valor de mercado a partir de la información pública disponible, y γj es el desvío con respecto al α real para la propiedad j. Las diferencias entre αj y α´j se deben a estimaciones incorrectas del valor de mercado. Este modelo incorpora variables que son proxies de αj o sus componentes como, por ejemplo, medidas de las características del barrio, desinversiones específicas en la propiedad, etc. De este modo los autores modifican la primer ecuación:

ABANDONEDj = 1, si Y*(j) > 1
= 0, en caso contrario


Donde Y*(j) = f (α´j, proxies del verdadero αj)


Definición de las variables del modelo econométrico de abandono:

Variable dependiente:

ABANDONED 1 si la propiedad fue adquirida por la ciudad de N.Y. en 1990;
0 en caso contrario

Variables Independientes:

RASSMKT assessed value / “market value” en 1990

ALTYR5 1 si fue la vivienda fue alterada en los últimos 5 años;
0 en caso contrario

DAPT 1 si el edificio el clase C o D; 0 en caso contrario

DMIXED 1 si hay alguna unidad no residencial en el edificio; 0 si no

ERP 1 si el Programa de Reparación de Emergencia tuvo que actuar;
0 en caso contrario

NEWSAT 1 si hubo cumplimento con obligación hipotecaria; 0 si no

NEWMORT 1 si se realizó una nueva hipoteca; 0 en caso contrario

PUT 1 si la relación entre la suma de los embargos realizados por la Ciudad dividido el valor de mercado es mayor a 1; 0 en caso contrario

POVRATE Relación de personas debajo de la línea de pobreza en relación al nivel del total de la población

CODEV 1 si existieron violaciones al nuevo código en 1990; 0 si no

ABRATE Porcentaje de propiedades abandonadas en la manzana

UBVIOL 1 si hay registros de inseguridad edilicia en 1990; 0 si no

Por último, los autores estudian la probabilidad para cada propiedad de ser abandonada como una función de todas las variables mencionadas anteriormente y un término de error que incluye determinantes no observadas del abandono. La probabilidad que un propietario abandone la propiedad j es:

Pj = [exp (Xjβ) / (1 + exp (Xjβ)]

Donde Xj es el término de error y β contiene todos los coeficientes a ser estimados.

En cuanto a los resultados, el coeficiente de mayor interés para los autores era PUT. La estimación del mismo es positiva, económicamente muy grande y estadísticamente significativa. Según los autores, este resultado es una fuerte evidencia que sustenta esta teoría del abandono.