Journal of Urban Affairs, Volumen 22, Número 3, 2000, pag. 301-315
Según los autores, uno de los signos más visibles y desmoralizante de la decadencia de las áreas centrales de las ciudades son las propiedades vacantes y abandonadas (predios, casas, apartamentos, edificios comerciales e industriales) que se deterioran con el paso del tiempo, afectando negativamente la apariencia y el valor económico de las manzanas, los barrios y los distritos urbanos. Estas propiedades son definidas en este artículo como aquellas propiedades o lotes que han permanecido vacantes por dos años o más (cf., United States General Accounting Office, 1978).
Una revisión de la bibliografía indica que existe una gran variedad de factores que contribuyen al actual problema de las propiedades vacantes y abandonadas en las áreas centrales de las ciudades norteamericanas. Muchos culpan a las bien intencionadas, pero enfermizas, políticas federales que han subsidiado la emigración de las clases medias hacia los suburbios, luego de la Segunda Guerra Mundial, a través del programa interestatal de autopistas.
Debido a la fragmentación política y económica de las áreas metropolitanas, las propiedades vacantes y abandonadas son el resultado del normal funcionamiento de los mercados de vivienda. Las viviendas de las áreas centrales tienen que competir dentro de un amplio mercado habitacional, así como con viviendas ubicadas en otras áreas de la ciudad. Como las viviendas están fijas en el espacio, hay que tener en cuenta que cuando se adquiere una vivienda no se compra solamente una cantidad de servicio habitacional, sino también una serie de servicios ambientales y gubernamentales. (Maisel & Winnick, 1966).
A medida que los residentes dejan atrás las áreas centrales, se observa un proceso de filtración de la población residente hacia sectores de menores recursos. En muchos casos se observan más viviendas que hogares, y al final de la cadena habitacional queda un vasto stock de viviendas para las cuales hay una pequeña demanda. Este decaimiento en la demanda implica un decaimiento en las rentas que los propietarios pueden exigir de las mismas. Con la reducción de los ingresos los propietarios de dichas viviendas comienzan a diferir su mantenimiento, quitando servicios y, en general, realizan un trade off entre las ganancias inmediatas y la prolongación de la vida útil del edificio (White, 1986). Los propietarios entran en una rutina: (1) las reparaciones no esenciales son postergadas o detenidas; (2) suspenden las obligaciones hipotecarias; (3) detienen los pagos de impuestos inmobiliarios, comenzando la cuenta regresiva hacia la pérdida de la propiedad del bien o hacia el abandono (Salins, 1980; Sternlieb & Burchell, 1973).
Las políticas estatales y locales también juegan un rol importante. Las leyes vinculadas a sucesiones, títulos, descripciones de las propiedades, etc. tienen efectos negativos en las trasferencias de las propiedades en los barrios centrales de bajos ingresos. Las normas vinculadas a las ejecuciones impositivas también son problemáticas. En algunos casos las tasas impositivas son excesivamente altas y no reflejan los valores de mercado. Por otro lado, como los embargos impositivos de la propiedad son acumulativos aproximándose al valor de mercado del bien, los propietarios maximizadores de beneficios y los propietarios de bajos ingresos frecuentemente encuentran más atractiva la alternativa de ceder la propiedad del bien.
En general el abandono habitacional se ha entendido como un síntoma y no como una causa de la desinversión urbana. Sin embargo, se lo entiende cada vez más, si no como una causa, por lo menos un factor que contribuye al ciclo vicioso de degradación de los barrios que reduce la demanda de mercado. Los autores entienden al abandono tanto como síntoma como enfermedad.
Las propiedades vacantes y abandonadas imponen externalidades significativas (costos) a los propietarios del vecindario al bajar el valor de mercado de sus propiedades, lo que reduce su capital y por lo tanto su riqueza, y hace que la reventa de sus propiedades resulte difícil. Este proceso implica una reducción de las tasas impositivas y reduce los ingresos de las municipalidades; reduciendo a su vez los recursos para la inversión y mantenimiento del barrio.
Además de la disminución del flujo de capital y de los ingresos impositivos, existen otros efectos negativos a nivel social. Algunos autores se refieren a este tipo de propiedades como “imanes para el crimen”, aumentando el riesgo de vandalismo, incendios, etc. Muchas veces estas situaciones generan un aumento en los seguros de las propiedades circundantes.
En este artículo los autores intentan aproximarse a la percepción que los técnicos gubernamentales tienen sobre la problemática de las viviendas vacantes y abandonadas. Con ese fin, instrumentaron un sistema de entrevistas para los jefes administrativos de 200 de las mayores ciudades de EE.UU. En la primer etapa realizaron una investigación escrita vía e-mail, y luego instrumentaron una serie de entrevistas telefónicas.
Para dichas entrevistas se plantearon tres temas principales:
1) Conocer las dimensiones del problema local. ¿Cómo ven este problema en relación a otras problemáticas urbanas a las cuales se enfrentan? ¿Se trata de un problema de las áreas centrales o es de toda la ciudad?
2) Conocer los efectos percibidos de la problemática de las viviendas vacantes y abandonadas
3) Conocer qué técnicas se estaban empleando en las áreas centrales.
Los autores encontraron que la problemática se percibe como un problema significativo en las ciudades más grandes de Estados Unidos, y en las dos terceras partes fue reportada como una problemática confinada a ciertas áreas de las ciudades, en lugar de estar expandida por toda la ciudad.
En cuanto a las herramientas legales utilizadas para abordar la problemática, en general se aplica el código de mantenimiento edilicio y el proceso de venta por ejecución impositiva. Por otro lado, el artículo proporciona una lista de múltiples programas que se vienen realizando en diversas ciudades del país.
Una revisión de la bibliografía indica que existe una gran variedad de factores que contribuyen al actual problema de las propiedades vacantes y abandonadas en las áreas centrales de las ciudades norteamericanas. Muchos culpan a las bien intencionadas, pero enfermizas, políticas federales que han subsidiado la emigración de las clases medias hacia los suburbios, luego de la Segunda Guerra Mundial, a través del programa interestatal de autopistas.
Debido a la fragmentación política y económica de las áreas metropolitanas, las propiedades vacantes y abandonadas son el resultado del normal funcionamiento de los mercados de vivienda. Las viviendas de las áreas centrales tienen que competir dentro de un amplio mercado habitacional, así como con viviendas ubicadas en otras áreas de la ciudad. Como las viviendas están fijas en el espacio, hay que tener en cuenta que cuando se adquiere una vivienda no se compra solamente una cantidad de servicio habitacional, sino también una serie de servicios ambientales y gubernamentales. (Maisel & Winnick, 1966).
A medida que los residentes dejan atrás las áreas centrales, se observa un proceso de filtración de la población residente hacia sectores de menores recursos. En muchos casos se observan más viviendas que hogares, y al final de la cadena habitacional queda un vasto stock de viviendas para las cuales hay una pequeña demanda. Este decaimiento en la demanda implica un decaimiento en las rentas que los propietarios pueden exigir de las mismas. Con la reducción de los ingresos los propietarios de dichas viviendas comienzan a diferir su mantenimiento, quitando servicios y, en general, realizan un trade off entre las ganancias inmediatas y la prolongación de la vida útil del edificio (White, 1986). Los propietarios entran en una rutina: (1) las reparaciones no esenciales son postergadas o detenidas; (2) suspenden las obligaciones hipotecarias; (3) detienen los pagos de impuestos inmobiliarios, comenzando la cuenta regresiva hacia la pérdida de la propiedad del bien o hacia el abandono (Salins, 1980; Sternlieb & Burchell, 1973).
Las políticas estatales y locales también juegan un rol importante. Las leyes vinculadas a sucesiones, títulos, descripciones de las propiedades, etc. tienen efectos negativos en las trasferencias de las propiedades en los barrios centrales de bajos ingresos. Las normas vinculadas a las ejecuciones impositivas también son problemáticas. En algunos casos las tasas impositivas son excesivamente altas y no reflejan los valores de mercado. Por otro lado, como los embargos impositivos de la propiedad son acumulativos aproximándose al valor de mercado del bien, los propietarios maximizadores de beneficios y los propietarios de bajos ingresos frecuentemente encuentran más atractiva la alternativa de ceder la propiedad del bien.
En general el abandono habitacional se ha entendido como un síntoma y no como una causa de la desinversión urbana. Sin embargo, se lo entiende cada vez más, si no como una causa, por lo menos un factor que contribuye al ciclo vicioso de degradación de los barrios que reduce la demanda de mercado. Los autores entienden al abandono tanto como síntoma como enfermedad.
Las propiedades vacantes y abandonadas imponen externalidades significativas (costos) a los propietarios del vecindario al bajar el valor de mercado de sus propiedades, lo que reduce su capital y por lo tanto su riqueza, y hace que la reventa de sus propiedades resulte difícil. Este proceso implica una reducción de las tasas impositivas y reduce los ingresos de las municipalidades; reduciendo a su vez los recursos para la inversión y mantenimiento del barrio.
Además de la disminución del flujo de capital y de los ingresos impositivos, existen otros efectos negativos a nivel social. Algunos autores se refieren a este tipo de propiedades como “imanes para el crimen”, aumentando el riesgo de vandalismo, incendios, etc. Muchas veces estas situaciones generan un aumento en los seguros de las propiedades circundantes.
En este artículo los autores intentan aproximarse a la percepción que los técnicos gubernamentales tienen sobre la problemática de las viviendas vacantes y abandonadas. Con ese fin, instrumentaron un sistema de entrevistas para los jefes administrativos de 200 de las mayores ciudades de EE.UU. En la primer etapa realizaron una investigación escrita vía e-mail, y luego instrumentaron una serie de entrevistas telefónicas.
Para dichas entrevistas se plantearon tres temas principales:
1) Conocer las dimensiones del problema local. ¿Cómo ven este problema en relación a otras problemáticas urbanas a las cuales se enfrentan? ¿Se trata de un problema de las áreas centrales o es de toda la ciudad?
2) Conocer los efectos percibidos de la problemática de las viviendas vacantes y abandonadas
3) Conocer qué técnicas se estaban empleando en las áreas centrales.
Los autores encontraron que la problemática se percibe como un problema significativo en las ciudades más grandes de Estados Unidos, y en las dos terceras partes fue reportada como una problemática confinada a ciertas áreas de las ciudades, en lugar de estar expandida por toda la ciudad.
En cuanto a las herramientas legales utilizadas para abordar la problemática, en general se aplica el código de mantenimiento edilicio y el proceso de venta por ejecución impositiva. Por otro lado, el artículo proporciona una lista de múltiples programas que se vienen realizando en diversas ciudades del país.
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